01
北上深有多少空置房？
前幾天，寫了一篇文章，可能是內容有點敏感，被刪除了。
那今天這篇文章，就不涉及房地產稅具體的實施措施和細節。
我們來探討下，房地產稅對空置房產生的影響。
每年，北上深的空置房話題都要被媒體拉上來討論一番。
前些天，胡景暉爆料，北京五環、六環以內大概有90萬套空置房，再次引發大眾對全國到底有多少空置房的討論。
大家如此關注，是因為中國的空置房數量本來就是個謎，目前並沒有權威的數據統計，而且民間各方觀點也經常打架。但有一件事是可以肯定的：中國的空置房率偏高。
北上深到底有多少空置房？貓叔給大家提供一個數據參考。
通過寬帶互聯網家庭用戶數（不考慮一戶接多個寬帶的情況以及家庭沒有接入寬帶的情況）測算，申萬宏源研究所給出以下數據：
北京的住宅存量571萬套，通過家庭寬帶用戶數算出的空置房屋72萬套，空置率12.5%，
上海的住宅存量820萬套，空置房屋100萬套，空置率10%，
深圳的住宅存量865萬套，空置房屋232萬套，主要為小產權房，無法交易。
按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區；空置率在10%---20%之間為空置危險區；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
我們可以看到，北京、上海的商品房空置率達到空置危險區的邊緣，而深圳，因為小產權房的特殊性，商品房比較稀缺，小產權房供給溢出較為明顯。
三個城市都存在大量的空置房。如果房地產稅徵收，而且徵收的主要對象是房產稅二套房及以上房主，那麼有多套房的房主，為了減輕稅收壓力，會把空置的房源出租。
02
房租上漲的必然性
看到這裡，會有人問，這不是房主把房產稅成本轉嫁到租客身上了嗎？肯定會推動房租上漲呀。
其實這個問題本末倒置了。即使不出房地產稅，房租也是要上漲的。
以北京為例，我們分析下未來的租金趨勢。
北京市三次產業經濟增加值（單位：億元）
北京市三次產業就業人數（單位：萬人）
由於篇幅關係，我只列出09年-14年的數據，但大家依然可以得出結論：21世紀以來，北京第三產業經濟增加值逐步提升，而第一產業、第二產業經濟增加值放緩。與此同時，第三產業就業逐年增加，第一、二產業就業人數逐漸減少。
不難看出，北京最缺少的是高端產業人才和以第三產業（服務業為主)的勞動型人才。而目前北京市流動人口，需求的人才和目前人口結構出現了不匹配。
《社會建設藍皮書：2017年北京社會建設分析報告》中明確提出，北京市流動人口以初中學歷為主，而且但是佔大頭的第三產業就業質量不高，大多集中在非高端的服務行業。
儘管北京產業結構不斷優化，勞動密集型等重工業不斷外遷，但一二產業就業人群不願意外遷啊。於此同時，儘管高端製造業、高端服務行業崛起，並沒有流入更多高技能人群。
近兩年，北京提出人口結構優化。其目的就是讓舊產業低附加值人口流出，保證新產業高收入人口流入。一旦通過政策持續引進這個龐大的高收入群體，那麼租金也會相應提升。
更具體的佐證是，紐約在1970-1980年也經歷過類似階段。
70年代紐約受到地價上漲、環境汙染等大城市病的影響，製造業大規模外遷，而勞動力也隨著流出。1980年開始，伴隨產業升級和調整，紐約產業就業人口開始迴流，同時帶來的是產業增加值和租金的上漲，至今名義租金上漲了450%，名義房價上漲了547%，而且租金漲幅超過房價漲幅是常態。
所以，租金取決於供需關係。人口淨流入的城市，如果供應端的房源不足，那麼供不應求的情況下勢必會帶來房租上漲，和房地產稅關係不大。
03
房地產稅對租房市場的調節作用
房地產稅不僅不會帶動房租上漲，如果舉措得當，會促使更多空置房出租，將更多房源投放市場。
以北京、上海、深圳的租房市場具體分析：
根據鏈家數據，北京2017年的租賃人口731萬，按照北京房屋租賃管理規定，一間房最多允許居住兩人。按照這個標準也就是說目前北京的租賃市場需要366萬間房，目前市場只提供了300萬間，缺少66萬間。而北京72萬套空置房，可以非常有效的填補這個缺口。
再進一步分析。目前北京房源二居室達到72.3%，而對租戶的意向調查中，60%的租戶更關注一居室。未來一居室依然是租房市場供不應求的狀態。如果投資者想要出租房源換取收益，那麼一居室是最好的選擇。
再看上海，上海也規定了一間房不得超過兩個人居住。按966萬租住人口來看的話，一共需要483萬間，而目前大約是380萬間出租房，缺口達103萬間。而上海的空置房屋是100萬套。空置房同樣能起到較大的房源補充作用。
在租房成交佔比中，一居室和二居室平分秋色。考慮到空置房源大多是商品住宅，而同樣地段魔都的老公房價格比商住房要便宜三分之一，那麼按照評估價格，老公房房地產稅比商品房要低，尤其是一居室的老公房，抗壓能力比商品房要大的多。
根據《深圳市人口與社會事業發展“十三五”規劃》計算，目前共1395萬人在深圳租住。按2人一間，2間一套計算，共需出租房屋349萬套。而目前，深圳的租賃房屋數為783萬間（套），假設783萬均為間數，按套均2間計算，市場上提供的租賃房源也達到325萬套。
所以算上空置的232萬套，深圳市場明顯供給大於需求。深圳的問題是租房市場供給太多。按照深圳規土委的規定，“十三五”期間，要通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業。那麼未來深圳的整體租房供應量會縮減，達到供需相對平衡的狀態。整體來看，房地產稅對深圳的影響最小。因為深圳本身具備較強的市場調節能力。
以上，再次重申一下我的觀點，房地產稅出臺不是為了降低房價，或者抬高房租，目的是調節市場供求結構，改善中低收入者租房、住房機會。
04
房地產稅之後，投資理念的改變
最後簡單跟大家分享一下房產的投資理念。
對投資群體而言，用租金來選擇投資標的，就是一個笑話。2008年以後，中國一線城市，租金和房價出現了嚴重的背離。
上圖是北上廣深四個一線城市二手住宅價格指數和二手住宅租金指數的統計表——
北京租金回報率從2008年的3.25%跌到現在的1.45%，
上海租金回報率從2008年的2.85%下降到現在的1.55%，
深圳租金回報率從2008年的3.40%跌到現在的1.51%，
廣州租金回報率從2008年的4.24%下降到現在的1.70%……
發現了沒？一切始於2008年，房價上漲的速度遠遠超過租金。也就是2008年以後，房產投機分子越來越多。激進的年輕投資者，更喜歡講槓桿，刷信用卡，博取短期不確定性的房價漲幅。
但最早的一批投資老炮，確實是用租金回報率衡量未來收益的。
北京樓市有這樣一位牛人，曾經在2004年，北京三環買下100套富力城住宅。他是怎麼算的呢？富力城當年一套房子6000塊錢每平米，60平米總價36萬元，每月租金4200元，出租回報率是14%，而當時的銀行利率是6%。
這位牛人，就是被稱為房產投資第一人的張羽衝，他說，“我沒有想把房子賣到最高點。因為我們看到的是最初最前面那一段投資機會。”
未來5-10年，我相信投資理念會越來越迴歸於價值判斷。租金會是房產投資者越來越看重的一個因素。
像優質地段評估價格偏低的經適房、老公房，甚至租售比超過7%的商住房、小產權，租售比超過4%的住宅，會因為出色的租金回報率，受到越來越多人的親睞。
賺取穩定的收益，而不博最後一個銅板，可能會成為更多人的選擇。
