中房報記者 曾冬梅 廣州報道
4月15日晚，保利發展發佈2019年業績，第二天就收穫了機構“大幅超越市場預期”的一致評價。2019年，該公司淨利潤、歸屬母公司淨利潤的同比增速均超4成，在TOP5房企中，增速僅次於融創。而此前一直被指摘的淨負債率也錄得大幅下降，同比下降近24個百分點至56.9%。
經營層面的質量提升很明顯，但銷售層面還未實現行業排名的突破。2019年，保利發展實現簽約銷售4618億元，位列行業前五、央企第一。每年問一次“何時重回前三”已經成為了投資者的例行公事，在4月16日的2019年度業績說明會上，投資者鍥而不捨的追問：“今年有望進入行業前四嗎？”“重回前三的目標是否可行？”
保利發展董事長宋廣菊並未參與這場業績說明會，出席的是公司副總經理潘志華、財務總監周東利、董事會秘書黃海。黃海的回應是：“公司作為行業龍頭，會根據市場情況和自身資源儲備，力爭優於行業平均增速。”
作為公司的核心領導者，宋廣菊已年近六旬，雖然年報顯示，她的任期是到2022年10月30日。但上一任董事長李彬海是在61歲時卸任，而比宋廣菊早一年進入保利的公司副總經理陳冬桔則選擇在55歲退休，她已於4月9日宣佈不再擔任公司職務。因此，潘志華也沒有給出明確答案：“宋總的任職將按照國資管理相關規定執行。”
按照該公司由總經理升任董事長的傳統，宋廣菊的接班人很可能是現任總經理劉平。2016年12月，當時的保利地產總經理朱銘新因工作調整請辭，經宋廣菊提名，副總經理劉平接替了總經理的職務。劉平現年51歲，是註冊會計師、註冊資產評估師、高級審計師，1989年參加工作，歷任廣東省審計廳直屬分局科長，保利地產計劃審計部經理、總經理辦公室主任、總經理助理、董事會秘、副總經理。保利內部對劉平評價頗高，認為他審計出身又當過區首，行事理性、持重。據瞭解，2019年末保利發展的那次人事大換防，在宋廣菊的支持下，劉平發揮了主導作用。
以下為保利發展2019年度業績說明會部分問答實錄：
投資者：房地產行業下行，公司如何應對？會學其他房地產商搞降價促銷嗎？
黃海：公司主要價格策略隨行就市，根據市場情況靈活銷售。目前我們觀察到行業價格相對平穩，市場銷售價格受需求、預期、競爭對手價格影響，公司會綜合考量。
投資者：地產行業3月回暖，如碧桂園、龍湖等銷售量上升，2020年3月，貴司實現簽約面積201.37萬平方米，同比下降28.86%；實現簽約金額273.70億元，同比下降35.85%，請問什麼原因導致貴司銷售弱於體量相當的同業公司？
黃海：一季度受疫情影響，行業整體面臨較大銷售壓力，公司目前復工、來訪、售樓部開恢復到疫情前8-9成左右，與市場表現保持一致。隨著市場回暖，公司有信心儘快回覆正常銷售規模。
投資者：今年疫情的影響，對公司商業板塊出租業第一季度影響有多大？出租率對比去年下降多少？
黃海：疫情對中國經濟衝擊是全方位的，公司商業、物業等與消費、服務相關業務也因此受到衝擊。公司作為全國化佈局公司，各地方影響有所差異，3月份隨著疫情陸續得到控制，公司商業平均已經恢復至疫情前50%左右水平，廣佛區域恢復至80%以上。
投資者：請問公司對國家新出的推進城鎮化的意見有什麼看法，是否會影響公司未來在一二三線城市的佈局？公司對未來兩年，以及中長期的銷售規模有什麼計劃，如何完成？
潘志華：公司認為國家城市化趨勢是確定的，從鄉往城的城鎮化高位放緩，將轉變為從城往城的流動加速並存，公司仍然聚焦中心城市和重點城市群的佈局。對於中長期，公司規劃是不低於行業平均增長速度，保持持續發展。
投資者：自2017年融創超越保利之後，保利與融創之間的規模差距越來越大，至2019年差距將近千億元，公司怎麼看這個差距？未來怎麼保持行業地位，重回前三的目標是否可行？
黃海：公司作為行業龍頭，會根據市場情況和自身資源儲備，力爭優於行業平均增速。
投資者：公司2020年的銷售目標是多少？2020年的可推貨值有多少？
黃海：今年受到疫情因素影響，行業開工、推貨、銷售均受到較大影響。公司仍然堅定看好中國房地產市場，仍然會保持行業領先地位，力爭保持公司優異經營業績。公司推貨節奏是根據市場需求、變化靈活制定，但公司土地儲備、開工建設情況完全滿足供貨需求。
投資者：請問為什麼近兩年保利地產的投資速度放緩了呢？
潘志華：目前公司投資保持一定的規模，金額是逐年增長的，但面積稍有下降主要是因為城市佈局於核心城市與都市圈、以及單價提高的原因，但總貨量還是有所提升的。
投資者：請介紹一下今年公司的拿地計劃，會在哪些區域加大布局？
潘志華：公司今年將保持穩定的拓展規模，將根據經營現金流安排前緊後松進行拓展，區域方面將繼續聚焦於中心城市及重點城市群。
投資者：保利發展是否有參與雲南城投的重組？目前進展如何，當前是否有意向中的收併購標的？
潘志華：公司目前未參與雲南城投（集團）的重組，與雲南城投有項目層面的合作，具體詳見公司公告。
投資者：公司跟保利置業在業務上是否已有所區分？宋總（宋廣菊）是否今年退休？去年末，公司進行了人事大換防，是否為此做的準備？
潘志華：公司與保利置業由於歷史原因，在少數城市有一定重疊，而且房地產是充分競爭的行業，不存在實質的同業競爭；而公司於2017年收購保利置業母公司保利香港控股50%股份，可以通過保利置業業務發展取得收益。宋總的任職將按照國資管理相關規定執行。公司去年進行的組織架構調整，主要是根據業務發展及管理需求進行安排。
投資者：看到公司年報少數股東權益佔比還較高，公司有降低少數股東權益的打算嗎？未來準備怎麼做？
潘志華：公司已經注意到合作項目權益結構情況，2019年新拓展項目權益比較2018年提升4個百分點，下一步公司將根據整體權益結構進行適當調整。
投資者：請問公司淨負債率大幅下降主要是因為什麼原因？今年還會保持這樣的負債水平嗎？
周東利：2019年度，公司加強回籠和資金回收，賬面資金保有量也相對往期提高了安全係數，有息負債淨減少，因此淨負債率下降。2020年，公司將繼續做好抓回籠和資金回收工作，維持穩健的資產負債水平。
投資者：去年保利還款增加，貸款減少，導致淨增貸款減少，籌資活動產生的現金流量淨額由正轉負，請問為何會出現這種轉變？
周東利：2019年度，公司加大銷售回籠及資金回收力度，回籠率進一步提高，保障公司資金需求，因此2019年度融資為淨減少。
投資者：保利對非住宅業務在營收增速、利潤率方面的要求或者目標是什麼？因為我們知道，住宅開發業務長時間來看是不可持續快增長的，那公司將通過什麼樣的方式去彌補未來住宅開發這塊可能失速的空缺呢？
潘志華：未來房地產開發行業將保持12萬億-15萬億元規模，仍維持在較高總量，公司住宅開發業務也可以在下一階段維持穩定增長；而對於兩翼業務，公司將堅持“一主兩翼”的戰略定位，穩步提升業務規模與市場化收入。
投資者：在當下以及未來新增商品房銷售額不可再增長的趨勢下，您認為未來行業TOP3和TOP5房企的市佔率會穩定在什麼樣的水平？
潘志華：行業集中度將繼續提升，隨著行業進入利潤率下降，預期行業top5的市佔率也將達到5%。
