唐山中心城區房價節節攀升，那麼房價除了亂人眼的開發商利潤外都還包括啥子列，為了非地產人士看起來簡單些，接下來咱們按土地費用、行政性收費、建造成本（包括前期工程費、配套設施費、建安費、工程相關費、工程後續成本）、基礎設施費（水、電、氣、暖、上下水等）、園林景觀費、稅費、費用及利潤七個個方面簡單介紹下，劃分方式與地產項目測算略有不同，重點是便於理解，今天咱們先看下房地產價格構成之一土地費用。
瞭解幾個基本概念（秒變專業人士）：
1.土地出讓金：政府出讓國有土地的價格，就是政府賣地的成交價；
2.出讓方式：現在住宅用地土地出讓有招標、掛牌、拍賣三種方式，三種方式透明度及競爭性排序招標
3.拍賣相關的幾個價格：既然目前住宅用地都是用拍賣方式，那麼就涉及四個價格，評估價、拍賣底價、保留價、成交價，確定方式也是按這個順序來的。
A、評估價是評估中心根據土地市場情況做出的專業評估價格，供決策者參考；
B、拍賣底價就是土地拍賣公告上的起始價，決策者根據評估價及對城市的經營理念、房地產的調控目標確定的；
C、保留價就是該地塊最低成交價，同上是決策者定的，一般不對外公佈，只有流拍的時候大家才知道最後的報價低於保留價，拍賣師據此確定流拍；
有時候市場不好的時候前三個價格基本相同，相反市場火爆的時候三者逐次遞增，當然最重要的是決策者的城市經營、地產調控的理念。
D、成交價就很簡單了，同上面的土地出讓金。
4.容積率：簡單理解就是地上建築面積除以土地面積，為什麼說簡單理解那，是因為不同城市為了鼓勵建設配套設施會允許配套設施部分不計算容積率，唐山中心城區目前沒有相關政策，只有裝配式有個容積率激勵政策，但還沒有那家享受過。普通網友就理解地上建築面積除以土地面積就成了。
5.建築密度：樓基地佔地面積除以土地面積，做個簡單算數大家更好理解了，比如土地面積100，容積率2，建築密度50%，如果建一棟樓，那麼就是建築面積200的4層樓，具體咋算的就作為給家裡神獸（小孩）的算術題，讓神獸們幫幫忙吧。
6.樓面地價：終於說到重點了，這是衡量房地產價格構成中土地費用的重要指標，計算公式：樓面價格=土地總價/（土地面積*容積率），可以簡單理解為每平方米樓價裡面土地是多少錢。
7.房地比（也叫貨地比）：房地比=商品房售價/樓面地價，這是衡量城市房地產發展成熟度（間接反映房地產價格）的重要指標，也可以理解為土地成本在房價中的比重，房價越高的城市往往比重越重，北上廣深等一線城市都超過了50%，目前唐山也逐步接近了。
理解了上面的概念，主要是為介紹房地產價格構成中的最重要的組成部分土地費用，當然土地費用除了上面的土地出讓金外還包括契稅（土地出讓金的4%）及很少的不動產登記費。
下面簡單看下唐山2007年到2019年中心城區住宅用地成交情況吧
2007-2019唐山中心城區住宅用地土地成交情況
看到樓面價漲幅的波段是不是和咱們感受的房價漲幅很一致，其實唐山的房地產是地價催動房價上漲。這裡面2018年好像比2017年有所下降，其實不然，因為2018年成交的地塊基本全是平改用地（老地老辦法），主要包括謝家莊（新城瀾樾府）、常各莊（萬科公園大道）、付家屯（恆大學庭）等，他們都是按老地老辦法底價拿地，所以土地成本相對便宜，這也是這幾個項目目前性價比也不錯的原因。
這是唐山中心城區土地成交匯總情況，其實如果分重點片區來看，漲幅更加明顯，總結下：
1.唐山土地價格趨勢決定了新售商品房價格走勢；
2.唐山房地產價格構成中土地費用佔比逐步擴大；
3.地價穩才能房價穩，然後就是保障合理的供應量；
4.如果是剛需，注重價格可以關注下老的平改項目的後續開發，性價比還是不錯的。
