金沙小學對口片區，限於三環內，因優質的對口中學和成熟的居住環境，已經成為熱門關注片區。
▲金沙小學劃片區域及對口示意圖
也因為醇熟，片區內的新盤算是個稀罕物。
近期片區內難得推出了2個新盤，但近3萬的單價、250-450萬的總價，讓不少購房者糾結不已。
有250-450萬預算，是買金沙小學學區新盤還是二手呢？
我們先來看看區域內次新房（10年內建成+電梯）同總價和套型的房子有多少：
同類可比選的房子並不多，目前二手在售房源約98套。
▲數據來源：貝殼網，截止2020年4月14日
我們可以看到，備選的小區主要有12個：
中海金沙府、建發金沙裡、金沙鷺島一/二/三/四期、中大君悅金沙七期、金地金沙府邸、金地嘉年華城A/B/C區、藍光凱麗美域。這12個小區和上面的兩個新盤對比，我們該怎麼選呢？
對口學校相同，我們還可以從區域配套、小區宜居性和產品舒適度，這三個角度來作對比。
■ 區域配套：整體均好，新舊盤無絕對強弱之分。
片區樓盤都享有了10-15分鐘的醇熟生活圈：
地鐵2號線+4號線+7號線站點在1公里半徑內，內部社區公交也比較多；
兩所公立幼兒園+金沙小學A/B/C/D（待建）4區；兩大菜市場+三大公園。
■ 小區宜居性：二手不輸新盤，優選小區位置最優戶型。
整體而言，兩個新盤都存在著“小地塊沒有大中庭，建築密度高，整體舒適度比較低”的問題。
樓盤內部比較來看，金沙宸宇公館130/142㎡大戶型2梯2戶，高區可觀公園，位置最好；華府金沙名城135㎡戶型正對項目中庭，位於樓棟前端，相對無遮擋，位置最好。
在備選的二手房裡，我們剔除掉高容積率、高梯戶比及臨三環噪音問題的小區，實際可以重點關注的小區剩下8個：中海金沙府 | 建發金沙裡 | 金沙鷺島一、二、三期 | 中大君悅金沙七期 | 金地金沙府邸 | 金地嘉年華城C區。
這8個樓盤容積率在4以內，梯戶比集中在2梯2戶、2梯4戶，建築密度和新盤差不多。但他們大多是圍合式的佈局，園林舒適性不輸新盤。
■ 產品舒適度：套四關注二手，套二關注新盤，套三看位置和預算。
通過戶型對比發現，新盤在售的全部都是雙衛套型。
套四雙衛：
新盤有142㎡的套四，客廳面積約31㎡，兩個次臥都在10㎡以內，整體佈局較緊湊；
二手房則有161㎡及以上的套四，客廳面積約41㎡，兩個次臥約13㎡，主臥帶超大衣帽間+陽臺，整體佈局更寬敞舒適。
相同總價預算下可考慮二手房的套四產品。
▲金沙宸宇公館142㎡
▲金沙鷺島三期161㎡
套三雙衛：
①130-135㎡戶型
這一面積段的套三戶型，目前在二手市場供應稀缺，新盤有供應而且一般規劃在樓盤的最優位置。
從戶型的設計上，都是“複合大客廳+緊湊型臥室”，將廚房、餐廳、客廳根據不同的生活方式進行組合，面積在37-44㎡，同時都考慮清潔、收納和陽臺休憩功能。
所以，130-135㎡戶型，優選新房。
▲華府金沙府邸135㎡，4T8
▲金沙宸宇公館130㎡，2T2
▲華府金沙府邸135㎡
▲金沙宸宇公館130㎡
②115-125㎡戶型
這一面積段的套三，各個空間設計都較為傳統，沒有太多的特色功能空間。
兩個新盤的產品總價大概在310-380萬左右的，二手房主要是金沙府邸、金沙嘉年華城C區有供應，總價約在280-310萬。
新舊樓盤產品差異不大，如果預算在350萬左右的客戶，可以關注新房；如果預算稍微緊張，在300萬左右的，優選次新房。
套二雙衛：
套二的戶型，卻配置了兩個衛生間，這一產品其實算得上是改善配置了。這樣的戶型產品，在二手房市場上，是基本沒有的。
所以，對室內空間需求不大、但仍追求生活品質的購房者，可以考慮新房的這類產品。
▲華府金沙府邸105㎡
▲金沙宸宇公館85㎡
通過對比分析，總體而言，要買進內金沙片區，250-450萬預算內：
1、區域內次新房和新房都可以同步關注；
2、450萬左右的套四雙衛，可以多看看區域內二手房，挑選面積更大、居住更舒適的戶型；
3、130㎡以上的套三雙衛，400萬左右總價的產品，二手市場供應比較少，優選新盤好位置戶型；
4、115-125㎡套三雙衛，如果預算350萬左右，可以選新房；如果預算略低在300萬左右，可以關注金沙府邸、金沙嘉年華城C區等次新房。
5、套二雙衛，片區內二手基本沒有供應，如果喜歡雙衛，預算250萬左右，優選新房。
如果預算不足250萬，建議直接看二手房吧。
