租房後發現房子被抵押怎麼辦？租賃關係會不會受到抵押影響？民法典明確規定，抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。
常某為了做生意，用自己名下的商鋪做抵押，向高某借款200萬元，並在不動產登記部門辦理了抵押登記手續。辦理抵押登記手續後，常某又將上述商鋪出租給艾某，並告知了艾某該商鋪存在抵押的情況。後常某生意失敗，無法償還高某的借款，高某行使抵押權。房屋被賣給徐某以償還借款。徐某辦理完產權過戶手續後，讓艾某搬出商鋪。艾某有權拒絕搬出商鋪嗎？
民法典第405條規定：抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。也就是說，如果債權人（抵押權人）為了實現抵押權而出賣債務人的房屋後，新的房主不能要求承租人搬出房屋。俗稱“買賣不破租賃”。但需要注意的是，要實現“租賃關係不受抵押權影響”是有前提條件的，即房屋租賃合同的簽訂以及承租人佔有使用房屋均早於抵押權的設立。
洪山區人民法院南湖法庭法官楊潔表示，民法典的上述規定直接而明確，且與物權法的規定一脈相承。但民法典刪除了物權法中關於“先抵後租”的規定，充分體現了物權優先於債權的原理，也兼顧了先權利高於後權利的生活邏輯。
在本案中，常某在房屋上設立抵押後，才將房屋出租給艾某，艾某明知房屋上設有抵押，仍然租賃。可見，艾某的情形並不符合民法典關於“租賃關係不受抵押權影響”的前提條件。因此，產權變更後，新的房主即徐某有權讓艾某騰退房屋。
法律小貼士>>>
債權人和承租人籤合同前
都要先查清房產相關信息
司法實踐中，債權人在債務人的不動產上設立抵押權時，要對不動產進行現場勘查，謹防不動產已出租給第三人；承租人租賃房屋時，要核實不動產上是否存在抵押權。
楊潔法官表示，對於承租人而言，在簽署租賃合同前，建議事先查明租賃房產上是否存在抵押權，可要求出租人出示產權證書或到產權登記機構查詢房產的相關信息。在簽署完租賃合同後，立即要求出租人將租賃的房產交付給承租人，並保留佔有房屋的憑證。如：承租人在物業辦理的裝修或入住手續證明；承租人交納水費、電費、燃氣費、通信費等公共事業用費的憑證等。
對債權人（抵押權人）而言，在接受抵押前，建議對抵押房產進行實地查看並保留房產是否已轉移佔有的相關證據，或要求抵押人就抵押房產是否已出租出具情況說明，避免日後出租人與承租人串通、倒籤合同。
（長江日報記者耿珊珊 通訊員洪法宣）
