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今年3月1日，央行的大禮包將如期而至。
上個星期，央行下調了最新的房貸利率，5年期LPR為4.75%，對比上個月，下調5個基點。
幅度雖然不大，卻傳遞出了一個信號：
中國的市場化貸款利率（LPR），已經步入持續下降通道。
新一批LPR的啟動時間，就在4天后的3月1日。
4天后，將會有一道選擇題，擺在各個購房者、各個正在還貸款的人面前。
這道選擇題，關係到每個人的錢包。機會只有一次，如果答對了，每年起碼能省上萬元。
這道選擇題就是：房貸合同到底選擇“固定利率” or “LPR加點”？
.01
固定利率orLPR加點
兩者到底有什麼差別？
在2019年12月之前，銀行的個人住房貸款利率有兩個模式可供選擇：
固定利率和浮動利率。
固定利率顧名思義，就是貸款利率長期不變。而浮動利率，就是我們比較熟悉的，上浮或下調多少個百分點。
但是，在2019年12月的時候，央行發佈了一個公告，影響了千家萬戶的房貸。
當時，央行為了解決實體經濟的“融資難”問題，需要進行一次放水，降低貸款利率。與此同時，央行又要考慮放水的方式和幅度，否則“放水”就會變成“大水漫灌”，資金又會流向房地產市場。
在此前提之下，LPR模式應運而生。
LPR，全稱是貸款市場報價利率，能夠反映市場上借錢的真實水平，每個月浮動一次。
LPR又分為“1年期”和“5年期以上”。
比如2020年2月的最新水平，1年期LPR是4.05%，5年期以上LPR是4.75%。
實體經濟的短期貸款，一般參考“1年期LPR”，而個人住房貸款因為年限很長，就要參考“5年期以上LPR”。
這樣一來，就實現了兩者的“不對稱”，互相分離。央行可以實現，給實體經濟定向“放水”。
除了公佈LPR模式，公告中還顯示，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。
這意味著，延續多年的浮動利率房貸正式成為歷史。
而已簽訂的存量浮動利率貸款，可協商為利率固定不變或轉換LPR。
其調整時限為，2020年3月1日至8月31日，不作處理將默認為固定利率。
且機會只有一次，調整後不能再更改。
這道選擇題，需要你在4天之後給出你的答案。
如果你選擇維持固定利率，則根據你合同最近的執行利率水平確定你的房貸利率，且以後永不改變。
如果你選擇LPR定價，以後將按照LPR+基點的模式，按照固定的重定價週期，計算你的利率。這個週期，最短為1年。
關於這道選擇題的答案，我強烈建議，要選擇LPR，而且要選“一年一變”。
.02
一個選擇
能幫你省十萬！
為什麼要選LPR定價，我們來做一個對比就知道了。
假如你向銀行貸款100萬，原本合同約定的利率是：基準利率打9折。當前的基準利率是4.9%，因此你最近的貸款利率是4.41%。
如果選擇了固定利率，那麼你以後的利率水平就固定為4.41%，如果選擇等額本息還款，總共要還的利息一共80.49萬元。
但如果你選擇了LPR定價的方式，前面說到，你此前簽訂的商業貸款利率為基準利率打9折，即4.41%。
按照現在的LPR4.8%，這個固定加點值就是：4.41% - 4.8%= -0.39%
懶得算的，也可以直接對照下表：
所以，這筆房貸換成LPR以後的計算方式為：
房貸利率=LPR-0.39%
那麼，按照LPR的計算方式之後，如果選擇等額本息還款，你的利息總額仍然是80萬，看起來沒有什麼變化。
但別忘了一點：
LPR每年都在變。
所以，在選擇LPR定價的時候，別忘了也選上“一年一變”。
LPR重定價週期選擇1年，那麼每年到了重定價日，銀行就會根據最近一個月的LPR，給你重新計算利率。
假設未來兩年，LPR都是4.8%，則這兩年的房貸利率為4.41%；
假設十年以後，LPR變成了4.5%，則那時的房貸利率為4.5%-0.39%=4.11%。那麼到時需還的利息總額，比選擇固定利率整整少了10萬塊！
是不是划算很多？
.03
一路走低的LPR
是央媽給購房者們的暗示
看到這裡，有人可能會產生疑問：
前面設定的情況都是LPR下降，那萬一LPR上升，我不就虧了嗎？
道理是這樣講沒錯，但是從大趨勢來看，LPR基本沒有上升可能。
自2019年8月以來LPR執行以來，不到半年時間，已下調10個基點。
而放眼世界，中國的貸款利率，在世界上處於中上水平。世界各大經濟體，利率都在下降，甚至不少已經步入了零利率、負利率時代。
以20年期貸款為例，全球房貸最低的地區是：
日本1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、丹麥1.97%、意大利2.03%。
丹麥的Nordea銀行，近期已經推出了固定利率0％的20年期貸款。
利率下降，對於激發經濟活力，有很大的好處。所以中國一直在努力，推動實際利率有效下降，幫助企業發展。
從世界的發展大勢與中國的實際情況來看，中國步入低利率時代，或許就在不久後的將來。
.04
關於利率轉換
都有哪些常見疑問
這次利率轉換的時間，4天后就開始了，3月1日起，到8月完成。
在此期間，如果你接到銀行的通知電話，記得及時去改合同。
這是央行給各位購房者發放的一次大禮包，給你省下來的，可是真金白銀，千萬別放過這次機會。
而關於如何轉換房貸利率，不少人肯定心存疑惑，我們也整理了一些購房者常見的疑問，一起來看一下。
Q
什麼貸款可以轉換？
A
要同時滿足幾個要素。
一是2020年1月1日前已經發放，或者已簽訂合同但未發放。
二是參考的是貸款基準利率。
三是浮動利率。
不包括公積金個人住房貸款，利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉換。
Q
商貸+公積金的混合貸可以轉嗎？
A
如果是混合貸的話，這次只轉商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按照原合同執行。
Q
如果等待轉換期間LPR再一次下調，是不是我的房貸利率以最新的LPR為準？
A
不是，個人房貸轉換時統一用2019年12月發佈的LPR作為基準，所有客戶在2020年3月-8月期間的任何時間點轉換，同一筆貸款的點差都是一樣的。
如果您轉換時選擇了“一年一變”，那麼等到明年調整時，才會根據當下最新的LPR進行變動。
Q
怎麼通知和辦理？
A
轉換工作自2020年3月1日正式開始，在此之前銀行還要進行系統改造、人員培訓等一系列工作，請您不要著急。
在2020年的3月至8月期間，銀行會通過電話、短信、郵件、網點公告等多種方式與您取得聯繫。
如果銀行一直未與您取得聯繫，可主動詢問銀行。
Q
除個人房貸外的其他貸款客戶怎麼轉換？
A
對於企業貸款、個人消費貸款等存量浮動利率貸款，您可以找銀行的客戶經理協商具體的轉換條款。
歸零IM
與利率沒有多少關係，主要是提前還款之後，還剩下多長時間，如果不zd足一年，就不用轉了；如果時間還長，那就轉LPR或固定利率。
轉換LPR後，明年正式跟LPR的報價浮動內。普遍感覺明年的利率會繼續下行，我們的利率會隨著LPR的下行而降低，每月的月供也會因之減少。這樣的容話，轉換LPR是划算的。
不過，如果萬一LPR報價升高，我們的利率也會跟隨升高，月供增加，那就是固定利率划算。
黑馬營長
是否需要轉，主要看你對未來lpr的估計。
來看看如果轉lpr，你的房貸利率如何計算。
假設2019年5月購房，採取公積金+商貸組合貸款的形式，期限30年。商貸部分利率5.88%，公積金貸款部分利率3.25%。
2019年底央行公佈的lpr=4.8%
1.計算加點: 5.88%-4.8%=1.08%
2.假設轉換lpr。 今年lpr降低為4.65% ，那麼轉換後你的房貸利率=4.65%+1.08%=5.73% 比原來的5.88%降低0.15% ，如果lpr上漲為5.00%，那麼你的房貸利率將變為5.00%+1.08%=6.08，高於原來的利率0.2% 因此，對lpr的預判非常重要！
3.公積金貸款部分不參與lpr轉換！只限於商業銀行貸款部分！
個人建議:①如果對未來lpr看跌，轉換lpr ②如果對未來形式無法判斷，且當前利率在4.9%以下，建議不轉，維持穩定；如果利率在4.9%以上，可考慮轉換。
