最近鄒琳華先生髮表了對經濟和房地產的精彩的觀點，鄒先生是中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國社科院競爭力模擬實驗室副主任，緯房指數創始人。我們節選其中重要內容分享給大家。
短期經濟增長的拉動作用，離開了房地產，不僅新基建不靈，傳統基建其實也沒靈驗過！
文章寫道：“隨著新冠肺炎疫情在全球主要國家的相繼暴發，在“外防輸入、內防反彈”的大背景下，生產生活短期內均難以恢復正常。服務行業，特別是具備消費者聚集性特徵行業，不可避免要遭受巨大經濟損失。
多項經濟振興計劃箭在弦上。在眾多被提議的經濟振興政策中，以人工智能、雲計算、工業互聯網、5G網絡、特高壓等為代表的“新基建”目前呼聲很高，同時受到的批評與質疑也最多。
基礎建設投資，一般屬於高投入、低迴報、回收期極長的項目。雖然可能有利於長期發展，但對經濟的短期拉動作用有限，甚至還可能使短期經濟失血，加大宏觀經濟風險。從經濟學角度看，政府大規模投資可能會產生“擠出效應”，推高民間投資與消費成本，從而使民間投資與消費下降。”
解讀：我們的資源用的資本品是有限的。當我們集中財務，投入到某個領域或者某些領域的時候，勢必出現擠出效應。當把資本品強行拉到一個領域時，其它領域的生產要素和資本品就等於被搶了過來。
人們的需求是無法自動被識別的。平時資本品處於市場中時，會通過價格這個信號加以辨識。那些不能滿足人們迫切需求的行業，自然會萎縮以及消失，資本品流向最能滿足人們迫切需求的地方。
直接把錢投向某個領域，等於是干擾了價格的信號，而且很有可能是把滿足人們最迫切需求的資本品強行轉移到了人們不那麼迫切需求的地方。投資和消費達不到最高效率！表面是希望拉動經濟，結果可能會事與願違。
2008年是大基建拉動了經濟嗎？
文章寫道：“2008年末，為應對全球金融危機衝擊下我國可能面臨的經濟硬著陸的風險，我國推出了 “四萬億”投資計劃。根據國家發改委測算，四萬億中鐵路、公路、機場、水利等重大基礎設施建設和城市電網改造約1.5萬億元。換而言之，“四萬億”投資計劃的主要資金投向，是以“鐵公基”為代表的傳統基建。之後，我國成功率先從全球金融危機的陰影中走出。從中國GDP增速看，2009年經濟增速避免了類似2008年的直線式下滑，2010-2011年經濟增速還有一波較快回升。雖然之後經濟增速重新進入緩慢下降的“新常態”，但短期經濟向下劇烈波動的態勢得以成功熨平。
儘管“四萬億”投資計劃也顯著推高了房價，但不少人贊同它在一定程度上有效對沖了全球金融危機的衝擊，避免了大規模的農民工返鄉。此後，一旦遇到經濟增速下滑，人們難免會想到利用加大基建投資去對沖。此次新基建的提出，也和這一歷史經驗有一定關聯。
利用大規模基建投資來對沖經濟衰退風險的“成功歷史經驗”可能只是歷史表面現象，並不代表歷史事實。中國如何迅速走出全球金融危機陰影，我們還有另一個版本的故事。“四萬億”投資計劃所投資的“鐵公基”，也許能夠為長遠經濟發展提供持續動能，但短期的經濟拉動能力不足也是事實。之所以大規模基建投資之後，經濟形勢無懼金融危機陰影迅速好轉，僅是因為房地產業在資金政策雙重剌激下，得以迅速滿血復活。
歷年新開工房屋面積
歷年房地產開發投資
不僅如此，大規模基建投資計劃本身，也間接起到為房地產開發和銷售投融資的作用。典型的比如大拆大建，各類資金變相流入房地產領域等。雖然“鐵公基”對就業和經濟的短期拉動作用有限，但房地產業卻是不容置疑的短期經濟強“興奮劑”。新基建投資並不是挽救短期經濟增長的有效手段，能吸納相對更多就業的傳統基建“鐵公基”也不是，房地產才是。一條新修建的高速公路，可能三五年內都沒有多少車通行。而一個新家，從交房之日起便需要不斷的裝飾、維護、添置傢俱家電。更別說住房與結婚及人類繁衍息息相關。
與住房配套的固定車位，是便利使用新能源汽車的重要條件。房地產業及其直接關聯的建安裝飾產業不僅本身能吸納大量就業，房地產業還對諸多上下游重要產業有巨大的帶動作用。更重要的是，房地產業的復甦能夠使地方財政脫困，從而促使瀕臨休克的區域經濟迅速重新進入正常運行軌道。
回到最初的討論，離開了房地產，不僅新基建難當挽救經濟大任，傳統基建同樣不行，它們都不是很好的熨平短期經濟週期波動的政策工具。2008年以來“鐵公基”為代表的基建作為短期經濟週期工具看似有效，只是因為人們不願意提及作為“幕後英雄”的房地產。從這個角度看，部分新基建的倡議者，也可能只是把新基建作為房地產融資的手段，而藉機激活地產才是終極目標。
解讀：作者的觀點認為:2008年上的大基建，對於長期經濟有點用，但是對短期拉動經濟走出“沼澤”還是房地產的主要貢獻。從國外的經驗看，經濟是有周期的。而經濟的週期裡，房地產週期對經濟週期的影響至關重要，房地產從本質來說，雖然不特殊，但是它直接和間接影響的行業數量太龐大，往往它的興衰決定經濟的走勢。
表面看是房地產拉動經濟了，而本質沒有那麼複雜，就是減少了對樓市的管制，讓人們的需求得到滿足。經濟走出低潮，是市場經歷了低迷以後，出清了一些不適應市場的部分。經濟增長的發生，是分工協作和更開放市場的結果。
有人會說，房地產放開，房價要漲到天上去了！這個觀點是錯的，房價上漲的最大的推動力量是貨幣的超發和信用的擴張。解決了這個問題，房價自然不會動不動就翻倍！
最後作者給出了一個結論，用大白話說:新基建的錢最終還是要流向房地產的，本質還是靠它拉經濟，只是表面不那麼說。這個觀點很新穎！從這個角度來看，未來將刺激房地產的可能性很低，新基建最後只是為房地產蓄能的一種手段。這也是我們一直強調的:貨幣被釋放出來以後，大多數情況會流向房地產。
怎麼用好房地產？
作者寫道：“房地產還堪當大任嗎？答案既是否定的，也是肯定的。如今，房價處於歷史高位，居民普遍揹負數十年的房貸，手持多套房者亦不在少數，三四線城市及大城市遠郊住宅空置率高企。房地產泡沫帶來的城市低水平向外簡單克隆，也極大損害了城市品質。，一旦引發房價大起大落和市場崩潰，後果不堪設想。近年來中央反覆強調的“房住不炒”，其主要目的之一，就是避免因炒房引發系統性經濟風險。
我國房地產業雖然具有較大的泡沫風險，但同時也有較大的發展潛力。這一論點表面上好像相互矛盾，實際並非如此。
儘管我國一直為房地產泡沫問題所困擾，但是像我國這樣城市化沒結束而房地產已經有泡沫化特徵的，在世界各國發展史上並不常見。其中一個很重要的原因，就是二元土地開發制度對房地產業發展的剛性約束。城市土地由當地政府獨家拍出，形成人為的稀缺性。使得人們的住房需求還遠未得到滿足時，房地產泡沫就已經累積。
衣食住行是人們最基本的需要，改善居住條件既是人們向上的動力之一，也是人們對美好生活嚮往的重要組成部分。我國目前還處於城市化的大背景之下，未來一段時期內每年還有上千萬的農民進城需要住宅，一批已經進城的無房者（半城市化人口）也需要在未來購置住宅。我國城鎮居民總體住房品質也不高，非成套住宅、筒子樓等還佔有存量的較大比重，改善性居住需求有待激發。在抑制泡沫的同時設法滿足這些基本需求，既能解決房地產業的發展潛力問題，也能部分化解當前經濟發展的困境。
雖然由於土地制度約束，傳統的房地產發展模式已經走進死衚衕，泡沫和炒房將隨著行業復甦更快反彈。但如果能夠打破土地壟斷，則我們能夠在大幅增加住房投資、改善居民居住條件的同時，也能抑制消減地產泡沫，可以實現一舉多得。我們需要開發新的房地產模式，而開啟新地產模式的鑰匙就是土地制度改革。
如果我們能夠更進一步，探索宅基地等非經營性集體建設用地的直接流轉途徑，則新地產模式將誕生。我們既可以放手發展房地產業改善居民住宅條件，又能夠抑制房地產泡沫的擴張，更可以解決當前的經濟困境，起到一石多鳥的功效。”
解讀：關於房地產，其實作者開的藥方就是放開土地管制，比如探索非經營性集體建設用地的直接流轉途徑。我想這也是未來的必然趨勢，要不然也不會進行土地確權這項工作。確權其實就是為了將來放開的時候避免產生糾紛。還有應該包括:那些人多地少的城市，應該加大土地供應。可以允許更多用途的土地直接入市，這樣供應量上去了，同樣可以平抑房價。
目前樓市特點很清晰，看似房價不低了，可能一段時間裡存在樓市泡沫。另一方面更要看到，人們的需求並沒有得到滿足。住房需求還有很大的潛力等待釋放！應該激發和釋放這部分需求！
