作者：天道
時至當下，諸多空間被遺忘而消亡。但城市更新擁有神奇的魔力，通過改造更新，老舊城中村重獲新生，為美好生活創造條件，城市記憶再度於世人心中刻下烙印。
智訊財經作者 | 賽江 發自深圳
雲開疫散，清明沓來。
時逢清明時節，恰是緬懷逝去人事物的日子。《尋夢環遊記》所言：“死亡不是真正的逝去，遺忘才是永恆的消亡。”
城中村也是有生命的，於城市存在過，在世人內心留下深刻痕跡，隨著時代變遷，又不可避免化為如煙往事。
抵抗遺忘與消亡，舊改為城市賦予新生，讓逝去的城市記憶仍有跡可循。穿過流年雲煙，不讓遺忘而後消亡的成為最終的遺憾。
城中村白石洲
與15萬租客的夢始之地
近年來，從坊間到媒體、商界，城中村與之相關的改造關注度居高不下。
城中村代表了一座城市的多樣性，除了租金便宜、生活便利外，行政管的不太嚴。諸多天南海北不同身份的來深打拼者恰恰需要在這樣的人間煙火地過渡一段時間才能真正深圳。
2017年11月，位於後海大道與濱海大道交匯處的騰訊濱海大廈正式啟用。剛加入該公司的高精尖年輕人才在高企房價的逼仄下也往往會選擇城中村先落腳，城中村給予其這座城市最後的溫存。
往深南大道往東，直線距離僅2公里之處，有個深漂棲息地，充滿煙火氣。熙熙攘攘的人群川流不息，沿街是各類衣食商鋪，從白天到夜晚，它熱鬧又混亂，與周圍一切格格不入卻又自成一體。
白石洲，0.6平方公里的土地，曾一度容納了15萬人口。這裡與世界之窗同在地鐵羅寶線僅一站之隔，西側是家喻戶曉的名商高爾夫球會，東側與單價12萬的高檔社區波託菲諾純水岸一牆之隔。
官方一直以“村”來定義白石洲，作為深圳最大規模的城中村之一，白石洲成為無數深漂第一站的落腳地。
村子裡原住的村民們，習慣於趿拉著拖鞋，鬆鬆垮垮地漫步在街頭巷尾，由於科技發展的日新月異，收租也通過微信收款，而村民房東打發時間的最常見方式就是嘆早茶與打麻將。
一類是高精尖年輕人才，一類是市儈氣的村民房東。本來，這兩類人之間是不會有任何交集的。時代的浪潮，卻把這兩類人牽扯到了一起。參差的樓宇連接著這座城中村的過去、現在和未來。
白石洲見證了深圳的發展，也承載了許多年輕人深漂的夢想。
溯源白石洲漫漫舊改路
“白石洲首先應該是一個歷史遺留問題，其次才是一箇舊改項目。”深圳舊改的資深業內人士指出。
智訊財經查閱歷史資料獲悉，白石洲原本是深圳灣旁的一個小村莊：
其所處的位置在1959年由於邊防需要，在沙河五村（上白石、下白石、白石洲、新塘、塘頭）成立了沙河農場（後改稱為沙河華僑農場），即後來沙河五村名字的由來。
1985年，為建設一個吸引華僑資金和人才、技術的經濟實體，經國務院批准，國務院僑務辦和國務院特區辦公室聯合發文，從深圳沙河華僑農場劃出4.8平方公里土地，設立華僑城經濟開發區。
這便是華僑城的前身。從1989年到1994年，他們陸續在白石洲周邊建設了錦繡中華園、中國民俗文化村以及深圳世界之窗。
白石洲的土地不僅哺育了這些深圳地標，也滋養了華僑城的房地產業務，高爾夫球場以及售價千萬的波託菲諾豪宅，均由其建造。
據南方週末的報道，另一家由此誕生的國企沙河實業，也遵循類似的路線，在周邊不斷開發房地產項目。它後來成為深業集團的一部分。進入沙河街必經的金三角大廈，即屬於其資產。現在，深業集團已將這棟大廈部分單位改造成長租公寓，僅一街之隔，但其租金比白石洲握手樓高出不少，一間50平米的LOFT，月租金近7000元。
與本地兩家公司的茁壯成長相比，深圳經濟特區的城市化發展沒有改變白石洲的面貌。
深圳本地官媒報道，白石洲沙河五村的村民只得到非農戶口，沒有成立股份公司、沒有確權村民宅基地、沒有返還集體經濟發展用地。這間接促進了村民們“種樓”的積極性。白石洲握手樓的規模，自此越變越大。
據悉，白石洲終於在進入千禧年後的第十四個年頭迎來了一絲希望。白石洲在2014年正式列入深圳市城市更新單元計劃。
但一波三折又經過3年研究，到2017年，政府出臺草案，白石洲舊改項目規劃細節才大白於天下。
規劃（草案）顯示，白石洲舊改項目位於南山區沙河街道沙河五村片區。該項目更新單元用地面積480148.0平方米，拆除用地面積459542.1平方米，開發建設用地面積303793.7平方米，計容積率建築面積為3479550平方米。
白石洲城市更新項目一期的範圍以深南大道為界，包括路南緊鄰世界之窗和深圳灣公園的白石洲村和路北的塘頭、新塘、上白石和下白石共五個自然村。
至此，延續二十多年的問題進入實質解決階段。
深圳舊改航母正式啟動
白石洲城市更新計劃，推進數年正式啟動。
在2019年一張清租通知後，數以萬計的人開始離開了深圳白石洲。有人翹首期盼，有人扼腕嘆息，更多的人則只能等待註定的命運。
一張張貼有“此樓已清，非請勿入”的黃色標語從握手樓之間原本昏暗的小巷裡浮現。此外，不少建築都被鐵皮圍起來，拆遷圍欄招牌上寫著：
“今天的改變，是為了明天的美好，白石洲從此揭開新的一頁”。
而揭開白石洲新一頁的，正是綠景集團。
智訊財經查閱官方文件發現，登記白石洲項目的申報主體依舊是白石洲投資發展股份有限公司，而該公司尚無房地產開發資質。目前在與村民進行前期的確權和簽約工作的正是這家在港股上市的公司綠景中國，其母公司為綠景集團。
作為綠景集團旗下的上市公司，綠景中國地產(00095.HK)早在2015年實現借殼登陸港交所。市值雖然相較於萬科、恆大、融創等行業巨頭，排位靠後，但是其小而美、精耕細作的策略，保證其在行業內有一席之地。
由於疫情影響，綠景中國於3月30日和其他房企一樣在線上舉行2019年年度業績發佈會。綠景中國年輕的董事會主席黃敬舒帶領行政總裁唐壽春、財務總監兼公司秘書陳健民等管理層出席。
財報顯示，綠景中國營業收入同比大增52.9%至69億元，毛利錄得44.3億元，同比增長64.9%，而毛利率為64.2%。而這成績得益於紅樹灣壹號項目（前身為沙嘴村舊改項目一期）實現結轉。
綠景紅樹灣壹號實景圖
被問及白石洲舊改的問題，唐壽春表示，“項目計劃將進行三期滾動開發，並預計在2023-2030年進入銷售、現金回籠階段。同時，項目一期在2020年下半年或明年初，實現主體確認後就能開工，按此預測在2022年底或能進行初步預售。”
白石洲項目之於綠景像一隻將落未落的靴子，由此推算，2022年便是白石洲舊改項目“靴子落地”之年。
白石洲項目效果圖
白石洲項目局部效果圖
深圳歷來是一片熱土，機會永遠在躁動。
智訊財經獲悉，綠景中國作為土生土長的深圳房企，開發過綠景香頌、綠景虹灣、紅樹灣壹號及綠景美景廣場等數個知名項目，在從事舊改方面，有外來資本大鱷無法企及的優勢。
值得注意的是，“綠景中國的控股大股東手上有近1500萬平方米的土地儲備，未來將陸續注入到上市公司。”葉興安指出。
綠景（中國）粵港澳大灣區佈局示意圖(包括待注入的控股股東土地儲備)
據悉，其開發模式是控股股東專門負責一級開發的工作，比如跟村民的洽談、資源的整合，等到項目成熟後，便將項目注入上市公司綠景中國，形成公司的新增土地儲備，大部分利潤也留給上市公司。而上市公司則負責二級開發，拿到土地之後即可開發（類似招拍掛）且項目都是舊改項目，盈利性也是較招拍掛具有絕對優勢。一二級聯動的方式，算是綠景中國獨特的經營模式。
但與同樣在深圳做舊改起家的房企佳兆業不同，綠景中國是以單個項目利潤、毛利率作為主要衡量指標。對此，執行董事葉興安在業績會上也表示，“開發結轉單個利潤、毛利率較高的大型項目，便能惠澤全年”。不難看出，這也是綠景繼續堅持的模式。
有研究機構安信國際在研報中曾指出，對白石洲舊改的貨值預估為2200億元。倘若兌現白石洲舊改價值，於綠景中國而言，無疑是如虎添翼。
於普羅大眾而言，時代大勢下，人們伏案工作、夙興夜寐最終都是嚮往美好生活。
而存量競爭時代背景下，諸多空間被遺忘而消亡。但城市更新擁有神奇的魔力，通過改造更新，老舊城中村重獲新生，為美好生活創造條件，城市記憶也再度於世人心中刻下烙印。
未來綠景中國能否打造出可複製的美好生活”智慧新城區“標杆，唯有留給時間去檢驗。
南山白石洲回遷房住宅成交活躍，大勢所趨，只有少量住宅在賣，所有戶型均有房源在賣。南山未來都市中心
白石洲城市更新，地段決定價值，南山白石洲《綠景地產》已經啟動簽約，房東清租收樓，最後上車機會。
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