作者：天道
时至当下，诸多空间被遗忘而消亡。但城市更新拥有神奇的魔力，通过改造更新，老旧城中村重获新生，为美好生活创造条件，城市记忆再度于世人心中刻下烙印。
智讯财经作者 | 赛江 发自深圳
云开疫散，清明沓来。
时逢清明时节，恰是缅怀逝去人事物的日子。《寻梦环游记》所言：“死亡不是真正的逝去，遗忘才是永恒的消亡。”
城中村也是有生命的，于城市存在过，在世人内心留下深刻痕迹，随着时代变迁，又不可避免化为如烟往事。
抵抗遗忘与消亡，旧改为城市赋予新生，让逝去的城市记忆仍有迹可循。穿过流年云烟，不让遗忘而后消亡的成为最终的遗憾。
城中村白石洲
与15万租客的梦始之地
近年来，从坊间到媒体、商界，城中村与之相关的改造关注度居高不下。
城中村代表了一座城市的多样性，除了租金便宜、生活便利外，行政管的不太严。诸多天南海北不同身份的来深打拼者恰恰需要在这样的人间烟火地过渡一段时间才能真正深圳。
2017年11月，位于后海大道与滨海大道交汇处的腾讯滨海大厦正式启用。刚加入该公司的高精尖年轻人才在高企房价的逼仄下也往往会选择城中村先落脚，城中村给予其这座城市最后的温存。
往深南大道往东，直线距离仅2公里之处，有个深漂栖息地，充满烟火气。熙熙攘攘的人群川流不息，沿街是各类衣食商铺，从白天到夜晚，它热闹又混乱，与周围一切格格不入却又自成一体。
白石洲，0.6平方公里的土地，曾一度容纳了15万人口。这里与世界之窗同在地铁罗宝线仅一站之隔，西侧是家喻户晓的名商高尔夫球会，东侧与单价12万的高档社区波托菲诺纯水岸一墙之隔。
官方一直以“村”来定义白石洲，作为深圳最大规模的城中村之一，白石洲成为无数深漂第一站的落脚地。
村子里原住的村民们，习惯于趿拉着拖鞋，松松垮垮地漫步在街头巷尾，由于科技发展的日新月异，收租也通过微信收款，而村民房东打发时间的最常见方式就是叹早茶与打麻将。
一类是高精尖年轻人才，一类是市侩气的村民房东。本来，这两类人之间是不会有任何交集的。时代的浪潮，却把这两类人牵扯到了一起。参差的楼宇连接着这座城中村的过去、现在和未来。
白石洲见证了深圳的发展，也承载了许多年轻人深漂的梦想。
溯源白石洲漫漫旧改路
“白石洲首先应该是一个历史遗留问题，其次才是一个旧改项目。”深圳旧改的资深业内人士指出。
智讯财经查阅历史资料获悉，白石洲原本是深圳湾旁的一个小村庄：
其所处的位置在1959年由于边防需要，在沙河五村（上白石、下白石、白石洲、新塘、塘头）成立了沙河农场（后改称为沙河华侨农场），即后来沙河五村名字的由来。
1985年，为建设一个吸引华侨资金和人才、技术的经济实体，经国务院批准，国务院侨务办和国务院特区办公室联合发文，从深圳沙河华侨农场划出4.8平方公里土地，设立华侨城经济开发区。
这便是华侨城的前身。从1989年到1994年，他们陆续在白石洲周边建设了锦绣中华园、中国民俗文化村以及深圳世界之窗。
白石洲的土地不仅哺育了这些深圳地标，也滋养了华侨城的房地产业务，高尔夫球场以及售价千万的波托菲诺豪宅，均由其建造。
据南方周末的报道，另一家由此诞生的国企沙河实业，也遵循类似的路线，在周边不断开发房地产项目。它后来成为深业集团的一部分。进入沙河街必经的金三角大厦，即属于其资产。现在，深业集团已将这栋大厦部分单位改造成长租公寓，仅一街之隔，但其租金比白石洲握手楼高出不少，一间50平米的LOFT，月租金近7000元。
与本地两家公司的茁壮成长相比，深圳经济特区的城市化发展没有改变白石洲的面貌。
深圳本地官媒报道，白石洲沙河五村的村民只得到非农户口，没有成立股份公司、没有确权村民宅基地、没有返还集体经济发展用地。这间接促进了村民们“种楼”的积极性。白石洲握手楼的规模，自此越变越大。
据悉，白石洲终于在进入千禧年后的第十四个年头迎来了一丝希望。白石洲在2014年正式列入深圳市城市更新单元计划。
但一波三折又经过3年研究，到2017年，政府出台草案，白石洲旧改项目规划细节才大白于天下。
规划（草案）显示，白石洲旧改项目位于南山区沙河街道沙河五村片区。该项目更新单元用地面积480148.0平方米，拆除用地面积459542.1平方米，开发建设用地面积303793.7平方米，计容积率建筑面积为3479550平方米。
白石洲城市更新项目一期的范围以深南大道为界，包括路南紧邻世界之窗和深圳湾公园的白石洲村和路北的塘头、新塘、上白石和下白石共五个自然村。
至此，延续二十多年的问题进入实质解决阶段。
深圳旧改航母正式启动
白石洲城市更新计划，推进数年正式启动。
在2019年一张清租通知后，数以万计的人开始离开了深圳白石洲。有人翘首期盼，有人扼腕叹息，更多的人则只能等待注定的命运。
一张张贴有“此楼已清，非请勿入”的黄色标语从握手楼之间原本昏暗的小巷里浮现。此外，不少建筑都被铁皮围起来，拆迁围栏招牌上写着：
“今天的改变，是为了明天的美好，白石洲从此揭开新的一页”。
而揭开白石洲新一页的，正是绿景集团。
智讯财经查阅官方文件发现，登记白石洲项目的申报主体依旧是白石洲投资发展股份有限公司，而该公司尚无房地产开发资质。目前在与村民进行前期的确权和签约工作的正是这家在港股上市的公司绿景中国，其母公司为绿景集团。
作为绿景集团旗下的上市公司，绿景中国地产(00095.HK)早在2015年实现借壳登陆港交所。市值虽然相较于万科、恒大、融创等行业巨头，排位靠后，但是其小而美、精耕细作的策略，保证其在行业内有一席之地。
由于疫情影响，绿景中国于3月30日和其他房企一样在线上举行2019年年度业绩发布会。绿景中国年轻的董事会主席黄敬舒带领行政总裁唐寿春、财务总监兼公司秘书陈健民等管理层出席。
财报显示，绿景中国营业收入同比大增52.9%至69亿元，毛利录得44.3亿元，同比增长64.9%，而毛利率为64.2%。而这成绩得益于红树湾壹号项目（前身为沙嘴村旧改项目一期）实现结转。
绿景红树湾壹号实景图
被问及白石洲旧改的问题，唐寿春表示，“项目计划将进行三期滚动开发，并预计在2023-2030年进入销售、现金回笼阶段。同时，项目一期在2020年下半年或明年初，实现主体确认后就能开工，按此预测在2022年底或能进行初步预售。”
白石洲项目之于绿景像一只将落未落的靴子，由此推算，2022年便是白石洲旧改项目“靴子落地”之年。
白石洲项目效果图
白石洲项目局部效果图
深圳历来是一片热土，机会永远在躁动。
智讯财经获悉，绿景中国作为土生土长的深圳房企，开发过绿景香颂、绿景虹湾、红树湾壹号及绿景美景广场等数个知名项目，在从事旧改方面，有外来资本大鳄无法企及的优势。
值得注意的是，“绿景中国的控股大股东手上有近1500万平方米的土地储备，未来将陆续注入到上市公司。”叶兴安指出。
绿景（中国）粤港澳大湾区布局示意图(包括待注入的控股股东土地储备)
据悉，其开发模式是控股股东专门负责一级开发的工作，比如跟村民的洽谈、资源的整合，等到项目成熟后，便将项目注入上市公司绿景中国，形成公司的新增土地储备，大部分利润也留给上市公司。而上市公司则负责二级开发，拿到土地之后即可开发（类似招拍挂）且项目都是旧改项目，盈利性也是较招拍挂具有绝对优势。一二级联动的方式，算是绿景中国独特的经营模式。
但与同样在深圳做旧改起家的房企佳兆业不同，绿景中国是以单个项目利润、毛利率作为主要衡量指标。对此，执行董事叶兴安在业绩会上也表示，“开发结转单个利润、毛利率较高的大型项目，便能惠泽全年”。不难看出，这也是绿景继续坚持的模式。
有研究机构安信国际在研报中曾指出，对白石洲旧改的货值预估为2200亿元。倘若兑现白石洲旧改价值，于绿景中国而言，无疑是如虎添翼。
于普罗大众而言，时代大势下，人们伏案工作、夙兴夜寐最终都是向往美好生活。
而存量竞争时代背景下，诸多空间被遗忘而消亡。但城市更新拥有神奇的魔力，通过改造更新，老旧城中村重获新生，为美好生活创造条件，城市记忆也再度于世人心中刻下烙印。
未来绿景中国能否打造出可复制的美好生活”智慧新城区“标杆，唯有留给时间去检验。
南山白石洲回迁房住宅成交活跃，大势所趋，只有少量住宅在卖，所有户型均有房源在卖。南山未来都市中心
白石洲城市更新，地段决定价值，南山白石洲《绿景地产》已经启动签约，房东清租收楼，最后上车机会。
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