每經記者：吳若凡 甄素靜
數千萬元級豪宅竟遭排隊“搶購”，現場甚至為搶房源而大打出手；千萬元級公寓驚現“秒光”。這樣的事情就發生在近期的上海和深圳。
頂級豪宅都是為身家不菲的成功人士量身訂製的，而豪宅銷售一般似乎都是這樣的場景：提前預約、貴賓式接待、VIP待遇……
但這樣正式的場景，為何如今卻變成了像買普通東西一樣的場面？到底是哪些人在搶購豪宅？豪宅熱賣的背後有哪些隱情？
排隊“搶購”千萬級豪宅
一套房子最高總價達8000萬元！這樣的價格也讓碧雲尊邸項目榮膺“浦東豪宅之王”的稱號。而一場排隊認籌，也炸出了上海的有錢一族。現場甚至有購房者稱“非這裡不買”。
4月13日，碧雲尊邸開始認籌，160套房源中，最貴的房子總價達8000萬元，最便宜的也要1700萬元起步。即使是項目的認籌金，也需要600萬元。
而就在認籌首日，項目現場甚至有人因為插隊搶房源而大打出手。有網友感嘆：“2000萬豪宅也開始當白菜買了？”
微博曝出碧雲尊邸認籌現場為搶房源打起來
即便價格高企，據知情人士透露，碧雲尊邸認籌（4月13日~17日）的消息一公開，就吸引了大批購房者，第一天就有近200人到現場認籌，而且其中的年輕面孔佔了多數。
4月14日下午，《每日經濟新聞》記者來到碧雲尊邸項目現場，卻並未看到第一天的排隊認籌的熱鬧場面，項目大門口只有十幾名中介模樣的人在 “圍觀”。一位剛剛從項目大門走出來的認籌者告訴記者，裡面約有十幾人正在認籌。
據瞭解，此次碧雲尊邸項目將推出的主力戶型是184~301平方米的小高層以及約298~553平方米的別墅。均價111983元/平方米，套均單價2000萬~8000萬元。
當《每日經濟新聞》記者欲以購房者身份進入認籌現場瞭解更多情況時，保安阻攔稱，只有預約審核過的客戶，才能入內。
認籌第二天的碧雲尊邸項目現場 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝
千萬級豪宅為何會引來排隊“搶購”？
其實，在上海生活比較久一點的人都應該知道，上世紀90年代中後期，是通用汽車、可口可樂、西門子等跨國企業在上海的迅猛發展期。與此同時，在金橋地區,一個佔地面積達37平方公里的碧雲國際社區也慢慢形成。而其中的核心，則是由上海金橋有限公司、上海金橋出口加工區開發股份有限公司和上海金橋出口加工區共同規劃與開發建設的碧雲別墅。
碧雲別墅一期33套別墅和二期37套別墅，分別在1999年初、2000年中建成投入市場後，年平均出租率高達95%。彼時更以每月約10萬元/套的租金，創出上海別墅租賃市場的天價。
整個碧雲國際社區由城市道路劃分為18個地塊，北到藍天路，南到明月路，東抵紅楓路，西接白樺路。
目前，這個區域已集聚了來自世界60多個國家和地區近的 1000餘戶外籍人士家庭，外籍人士家庭比例佔90%左右。通過多樣性的建築形態、多極化的道路體系以及標誌性的公共建築，聚合成碧雲國際社區的整體氛圍。碧雲也被稱為“上海四大豪宅區之一”。
有歷史底蘊、有環境優勢，但奈何該區域幾乎在長達14年的時間裡都處在房源“斷供”狀態。
據《每日經濟新聞》記者瞭解，碧雲區域由於可開發土地較少，周圍都是房齡超過15年的老舊房源，近年來幾乎沒有新盤供應。直到2016年2月1日，浦東新區規土局公示了“碧雲國際社區S11地塊住宅項目”的規劃方案。
根據公示，該項目力爭在2016年9月完成方案審批、12 月完成總體設計，這便是今年4月13日起開始認籌的碧雲尊邸項目。
從產品整個規劃圖得知，項目為高層+多層住宅，面積配比接近1:1。整體定位於偏高端改善型項目，這類項目在上海的核心地段還是比較少見的。
實際上，往往開發商為了容積率考量，很多小區都會有別墅+住宅，這個項目最小的項目是180平方米以上。目的很明確，這裡面不會有普通的投資置業人群。
值得一提的是，項目的高層和別墅動線劃分完全區分開來，400平方米以上總價5000萬元以上的房源，均位於在中央景觀區的核心位置。
為進一步瞭解碧雲尊邸項目的相關情況，《每日經濟新聞》記者多次撥打其預約認籌電話，但截至發稿一直無法接通。
3位豪宅認籌者畫像
打破碧雲區域“新盤荒”的碧雲尊邸，以單套總價最高超8000萬元的價格被冠以“頂級豪宅”。但就其10萬～12萬元/平方米的單價，有業內人士認為“低於預期”。
在項目現場，一位中介人士告訴《每日經濟新聞》記者，近兩年上海每個月2000萬元以上豪宅的成交中位數基本在50套上下，單價始終在9.7萬元/平方米左右徘徊。以碧雲尊邸項目的資質，上述定價區間其實低於很多鎖定了該區域的購房者預期，因為在這些有錢一族的眼裡，買這裡是“剛需”，給出的心理接受度更高。
在建中的碧雲尊邸項目
那麼，究竟誰在排隊買豪宅？《每日經濟新聞》記者輾轉聯繫到了碧雲尊邸幾名成功認籌的購房者。
其中50多歲的劉清是大學教授，他在上海已經有一套300多平方米的別墅和一套大平層，但自己不太喜歡現在這套別墅，因而想置換掉。他手上的這套別墅目前市場價在2000萬元上下，足夠讓他置換到碧雲社區。
劉清告訴記者，自己一直也比較喜歡碧雲社區的居住氛圍。對於碧雲尊邸項目已觀察了半年以上。最後他認籌了一套大戶型別墅，並表示還有為子女做打算的考慮，想住一起，又和他們有所區隔。
另一位認籌者方琳，她的孩子目前正在碧雲社區的德威國際學校讀書。在她的眼中，碧雲社區甚至極富詩意：在碧雲社區會經常遇到中英文自由切換的小朋友，踩著滑板上學的小學生，穿白襯衣打領帶的中學生，清晨沿著步道跑步的上班族……她最看中這裡的國際化氛圍。
的確，據記者瞭解，碧雲社區的教育資源既包括德威、中歐、德意志學堂等國際化學校，還有協和、平和、實驗東校等高檔次學校。
當然，國際學校也和周邊豪宅同屬於“豪級”。例如，德威英國國際學校一年學費在30萬元左右，上海協和國際學校學費在20萬元以上。
“想買這裡房子的家長，要麼像我一樣孩子在這裡讀書，要麼想讓孩子以後在這裡讀書。”方琳表示。
有意思的是，像方琳這類人群普遍被稱為“碧雲媽媽”。
在陸家嘴工作的金融高管也對碧雲頗為青睞。有中介告訴記者，《財富》500強中有多家企業的亞太區總裁及高級執行官，都攜家眷居住在此。還有對沖基金經理，年收入基本都在上千萬元，即便上億元的別墅買不起，四五千萬元的別墅還是能夠考慮的。
還有一位認籌者王浩是純投資者，在碧雲和國外都有房子，現在想給資產做新一輪盤整。據他判斷，上海市區的豪宅區會逐漸分化，普通豪宅回報率只有1%~2%，而碧雲社區豪宅的回報率在3%左右。更看重租金回報的他，選擇了再入手碧雲，買下來之後用來出租。
一位資深地產人士告訴記者，對於租住在這裡的居民來說，月租金四五萬元是再正常不過的事了。這裡的租金十餘年來都是這個水平，能租住在這裡就已經是身份的象徵。
碧雲尊邸現場張貼的認籌規則 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝
因此，對於住在碧雲社區的人群和陸家嘴高收入人群來說，生活在碧雲社區，這就是他們的日常，而像碧雲尊邸這樣的項目在這兒也就成了“剛需”。
事實上，在上海樓市，碧雲尊邸的火爆認籌並非孤例。
例如另一個陸家嘴一線江景房——濱江凱旋門，總共175套房源。3月31日開盤認籌總數360，認籌率高達205.7%。而該項目此次推出的戶型在140~200平方米，均價13.8萬元/平方米，單套總價1234.5萬元起。
3月24日，綠地董家渡項目的住宅樓盤“海珀外灘”開盤，均價13.8萬元/平方米。首期推出的203套房源，最終獲得了323組客戶認籌，搖號認籌率達159%，去化率也達到86.7%。
位於中環的中海匯德利項目，戶型總價位相對較低，在800萬~1000萬元。推出的360套房源，截至4月14日，認籌總數達880，認籌率高達244.4%。
哪些人在買“頂豪”？
那麼，究竟是哪些人在買豪宅？先看一組數據。
2019年底，胡潤研究院發佈的《2019胡潤財富報告》顯示，上海富裕家庭數量超過香港、數倍於深圳、廣州、杭州和臺北。
具體來看，上海擁有600萬元以上資產家庭超過60萬戶，按戶均3人計算，涉及180萬人，占上海2400萬常住人口的7.5%；擁有1000萬元以上資產家庭接近25萬戶，按戶均3人計算，涉及75萬人，占上海2400萬常住人口的3%。
此外，擁有1億元以上資產家庭達到1.58萬戶，按戶均3人計算，涉及4.7萬人，占上海2400萬常住人口的2‰；擁有3000萬美元（約合2億人民幣）以上資產家庭達到1.13萬戶，按戶均3人計算，涉及3.4萬人，占上海2400萬常住人口的1.4‰。
值得一提的是，上海擁有1億元以上資產家庭的數量是香港的1.3倍、深圳的2.9倍、廣州的3.7倍、杭州的4.9倍、寧波的6.6倍、臺北的6.7倍、天津的7.2倍、蘇州的8.3倍。
從《每日經濟新聞》記者瞭解到的情況看，大部分購房人都是以全款或者小部分用公積金抵扣下貸款。總之，上海不缺有錢任性的業主。
上海鏈家統計顯示，上海2018年和2019年共賣出總價1000萬元以上的一手豪宅超過1.5萬套，按每套可住3人計算，涉及4.5萬人，占上海2400萬常住人口的千分之二；賣出總價2000萬元以上的一手豪宅4235套，按每套可住3.5人計算，涉及1.48萬人，占上海2400萬常住人口的萬分之六。
此外，賣出總價3000萬元以上的一手豪宅1728套，按每套可住4人計算，涉及6912人，占上海2400萬常住人口的萬分之3，平均萬分之1.5/年；賣出總價5000萬元以上的一手豪宅298套，按每套可住4.5人計算，涉及1341人，占上海2400萬常住人口的十萬分之6，平均十萬分之3/年。
事實上，上海是全中國限購最嚴格的城市，沒有之一。
非上海戶籍人士不僅難以落戶、需要連續繳納5年社保，還需要結婚才能購買，也不能用殼公司購買一手房。
這些限制將海量的來自全國各地的成功人士擋在了門外，但即便如此，上海仍然是全中國最有價有市的豪宅之都。
數據顯示，過去兩年，上海平均每年只有千分之一的常住人口購買了總價1000萬元以上的一手豪宅，萬分之三的常住人口購買了總價2000萬元以上的一手豪宅，十萬分之三的常住人口購買了總價5000萬元以上的一手豪宅。
也就是說，上海的豪宅和99%的上海常住人口是沒有關係的，只有做到全中國全年齡段的頂尖才能夠、才應該買得起上海的豪宅。
這還只是繳個稅的人，如果算上網紅帶貨直播的“李佳琪們”和年入千萬元的遊戲戰隊解說們這群新興高收入人群，上海的高端住宅確實不缺購買力。
4千萬級公寓被傳“秒光”
對於不少剛剛從2月份“零成交”走出的城市而言，千萬級豪宅被搶購簡直是不可思議的。但這並非孤例，除上海，類似的“搶房”案例也在深圳上演。
4月5日上午，深圳招商太子灣灣璽推售最後54套公寓，單價9萬~13萬元/平方米，戶型為320~410平方米，總價約2900萬~5500萬元。僅僅半日即售罄，攬金約23億元。
而此前一個月內，該千萬級豪宅項目已有兩次發售，時間分別是3月7日和 3月13日。
3月7日，戴著口罩的購房者們和隨行的中介們，為了能搶到一套公寓豪宅，擠滿了銷售中心，現場一度因人數過多而被街道強制遣散。當日首次百套公寓均價約11萬/平方米，單價區間在8.7萬-13.5萬元/平方米，總價區間在2133萬~5479萬元/套。有媒體報道“全部售罄”。
3月13日，該項目又推出14套豪宅，4200萬元起步，又有自媒體稱“8秒售罄”。
值得注意的是，第三次推售的房源不僅不再接受退房，首付週期也大大縮短，即訂金每套100萬元，認購後15天內最低首付2成簽約，簽約後15天內付清首期款。當天推售可享受折扣九八折；準時簽約再享有九九折。即便如此，仍擋不住人們購買公寓豪宅的熱情，開盤半日所推售房源熱銷。
此次市場熱銷的豪宅產品為商務公寓，既不限購也不限貸，因而成為手握大量資金但無購房名額的置業者的優選。
太子灣雲璽廈項目的聲明
另外，太子灣項目熱銷也有特殊因素。深圳中原工商鋪部分析稱，招商太子灣灣璽公寓去年賣了N1、N2棟後蓄客已久，又遇到春節假期及疫情，節後首售給予經紀公司高傭推薦，各大中介公司帶客積極性高。
以3月7日首次推售的五千萬級豪宅為例，當日下定並於3月31日簽約，客戶可享受優惠約235萬元。與此同時，帶看的中介可以獲得高達164萬元的佣金。
然而，就在當地產中介仍在炒作豪宅搶購新聞之際，太子灣雲璽項目於4月14日發聲明澄清，此前有關“秒光”和售罄的消息並不屬實，該項目仍有6套房源待售，且有個別客戶認購後退房、被退房源再次銷售的情況，但並未披露退房數量。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示，雲璽作為公寓產品當日熱銷，中介前期做了大量蓄客工作。其熱銷與價格和地段也有關係，年前豪宅稅調整後對市場高預期，在此次開盤中也有所體現。
《每日經濟新聞》記者查詢發現，此次火熱的太子灣灣璽單從價格上看，與區域內二手房已有倒掛現象，新房開盤均價約11萬元/平方米，而周邊海上世界雙璽二手掛牌價17.5萬/平方米，伍茲公寓的二手掛牌價格約12.9萬/平方米，鯨山覲海約13.1萬/平方米，雙璽時光道約16.2萬/平方米。
百萬“喝茶費”重出江湖
新房的火熱不止是千萬級豪宅公寓的“秒光”，熱點區域“喝茶費”也重出江湖。
廣東華商律師事務所周爭鋒律師介紹，“喝茶費”就是加塞費用。購房者想要買到心儀房子，除支付房款首付和稅費外，另需再支付鉅額資金才能獲得購房資格。
據新華網報道，南山區、寶安區等熱點區域新房項目對外號稱項目售罄，實際轉為內部消化，繳納“喝茶費”後才可買房。如寶安中心區的熱銷項目新錦安海納公館目前仍在建設中，中介人員稱該項目還有少量房源，但要另交65萬~80萬元的“喝茶費”更名。以116平方米的4房戶型為例，總價1120萬元，“喝茶費”高達100萬元；榕江雲璽97~100平方米兩房，“喝茶費”需75萬元。
4月3日，深圳市寶安區住房和建設局發文宣佈，即日起開展打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”等價外費用違法行為。如若一旦發現房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”等價外費用違法行為，將暫停涉案樓盤全部房源網籤權限，並聯合市場監管、公安、稅務等相關部門進行查處，按違法行為涉及商品房數量每套罰款10萬元。
此後，太子灣雲璽大廈發佈聲明，該項目在中介公司成功外部轉介後，由其向中介公司直接支付轉介佣金，客戶無需向中介公司支付任何額外費用，亦不存在所謂“收取喝茶費”等現象。
榕江雲璽4月7日發佈聲明稱，“任何以‘幫忙打折’‘幫忙留房’為由私自向購房者索要‘喝茶費’或者資金監管等行為均屬於欺詐行為。經內部調查，本司無任何員工參與此事，也未做任何承諾。”
李宇嘉認為，市場需求旺盛時，內部人聯合渠道（中介）先把房子拿下來，加喝茶費後，再一套一套往出賣，“喝茶費”的出現使限價政策存在一定程度的失靈，助長市場炒作情緒。
深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒在接受新華網採訪時表示，深圳存在住房供應不足問題，新房和二手房價格倒掛時，要警惕房企和中介通過收取“喝茶費”規避限價政策；另一方面，要小心“喝茶費”可能是人為製造“一房難求”假象的營銷手段。但“喝茶費”不論是真是假，都在擾亂房地產市場秩序，需要嚴厲查處。
周爭鋒律師表示，但如果買受人買到房子後訴訟“喝茶費”收受者不當得利，要求返還“喝茶費”，收受方因無法舉證收費合理性將會被判決返還。
對於未來新房量價趨勢，李舉明認為，深圳每年有約50萬新增人口，預計新房將處於長期供不應求的狀況，但現在房價處於高位運行，購房需要較強的經濟實力。目前受疫情影響，特別是次生影響的效果還沒有完全體現出來，預計從5月份開始，多個行業停擺所帶來的影響就會疊加，預計此時房地產市場溫度會適當下降。
豪宅“搶購”的B面
但與豪宅公寓“秒光”“日光”的光鮮A面不同， 光明區一次性推售大量住宅的16%去化率，則是深圳購買力的B面。
據合富研究院（深圳）統計，光明區樂福花園3月20日取得預售，其中住宅共1036套，商業101套。3月21日啟動認籌，將1036套住宅全部推售至市場，認籌金2000元，累計認籌480批，開盤當日去化約170套，去化率僅16%，成交均價4.7萬元/平方米。
深圳貝殼研究院數據則顯示，3月全市新房網籤4224套（含商業），環比增長153.8%；住宅3152套，環比增長279.8%。市民看房積極性增加，受疫情影響延後的購房需求陸續釋放，關外剛需住宅項目和一些公寓項目表現較好。
其中，坪山恆大城開盤售罄，在售項目加推如君勝熙隴山、橫崗卓弘星辰、京基御景半山、中森公園華府等剛需樓盤出現一些集中成交。商務公寓方面，南山豪宅項目招商太子灣少量推盤去化較快，沙井萬科星城、光明正大城等市場關注度高。
同樣，上海房產中介亦不認為樓市已經回暖到可以“搶”的程度。
來自鏈家的數據顯示，上海地區成交總價達到千萬級的豪宅，今年1月份的成交套數接近630套，成交均價超8萬元，總成交金額約為107億元。隨後在2月份，這一級別的豪宅2月份的成交數量回落至不到200套，環比跌幅超過70%。
但2000萬元以上豪宅環比跌幅在30%左右，成交相對穩定。
58安居客研究院分院院長張波指出，改善需求之所以比較多，主要是由於上海的整體改善需求被長期壓制，同時上海一二手房價格處於降價通道。但從全市數據來看，整體態勢仍屬平和。
上海鏈家數據顯示，2020年4月6日至4月12日，上海全市共成交新建商品房711套，環比持平；成交金額52億元，環比增長2%；成交均價54895元/平，環比下降4%；套均總價738萬元，環比增長2%。
另據記者瞭解，4月份上海已有18個新盤項目取得預售證，入市房源近4500套，分佈在寶山、徐匯、靜安、奉賢、嘉定、金山等區域，但更多房源仍是剛需屬性。
記者手記丨豪宅熱賣並不等於樓市回暖
受疫情影響，今年2月不少城市的房地產市場遭遇罕見的零成交。春節後復工以來，各地樓市逐漸回暖。而作為樓市風向標的一線樓市，尤其受到關注。
3月份以來，上海和深圳的幾個豪宅項目均迎來火爆的銷售局面。動輒千萬元甚至幾千萬元的豪宅，竟然迎來排隊搶購甚至“秒光”。到底是誰在搶豪宅？樓市真的回暖了嗎？
不知從何時起，豪宅這個詞離普羅大眾漸行漸遠。胡潤研究院報告顯示，2019年上海擁有千萬元以上資產的“高淨值家庭”達到24.9萬戶。
而整個2019全年，2000萬元以上的豪宅供應量在2000套左右，而成交數量也在這個數。也就是說，在上海這座2500萬人口的城市裡，有著二十幾萬人搶幾千套房子。
上海的豪宅和99%的上海常住人口是沒有關係的，只有做到全中國全年齡段的頂尖才能夠、才應該買得起上海的豪宅。可見，豪宅和普通人無關，這只是富人的資金出路和身份感“手段”。
而作為一線城市裡第一個調整豪宅稅的城市，深圳樓市從去年就走出了獨立行情，熱點區域核心地段的房產，特別是稀缺性住宅或公寓，或因位置、或因學位、或因有新規劃概念，除居住功能外，也被烙上了深深的金融印記。
豪宅熱賣，並不等於樓市回暖。正如一位業內人士所言，樓市回暖還需要時日。
(文中劉清、方琳、王浩均為化名)
記者：吳若凡 甄素靜
編輯：魏文藝
視覺：劉青彥
排版：魏文藝 楊詩涵
每日經濟新聞
