5月份開始，我就一直在強調，樓市是週期性的，漲一波，跌一波，成為一個週期。只是每一次都是漲多跌少，所以把時間拉長，就給人以房價永不倒的錯覺。
這個國慶節，依然放假七天。不過有好多人沒有趁著這個長假出去玩或者在家放鬆，而是一起去打砸售樓處，原因是有好多樓盤在近期突然就頂不住壓力，降價銷售了，等於上個月買的房子，還沒辦完手續呢就虧了好幾十萬。
打砸售樓處這種事，我也不知道該說它對還是錯。如果從法律、道德等角度來說，肯定是錯的，行情不好我清倉大甩賣有什麼問題？可如果聯繫到在房價上漲的時候出現的“開發商舉報自己無證銷售，起訴購房者要求判定購房合同無效”的舊新聞來看，房價下跌的時候去打砸售樓處好像一點也不過分。
不過話說回來，買房的時候，開發商真沒有強迫你去買，反而自己通宵排隊，上萬人搶千把套甚至幾百套房的事情時有發生，那個時候沒買到房的人估計也是有砸了售樓處的心。
當房價還在上漲的時候，大部分人是不信房價有一天會下跌的。即使到了現在，除了那些在打砸售樓處的人，大部分其它人還是不信房價會下跌的，一旦有點風吹草動，就問我：教授，你看下這個，是不是房價又要漲了？
這些人，即使聽到個屁，都感覺房價又要上漲了。只有當開發商真的降價甩賣，而且甩賣的恰好是他自己買的那個樓盤的時候，才會感覺到痛，痛了也不願意去反思誰對誰錯，就只能去砸售樓處。
10月7日，央行宣佈下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。據說這一降準，就放出來了7500億的水量，體量巨大啊。
於是好多人在群裡手足舞蹈歡慶高歌：大利好來了，房價又要暴漲了。實際上，這7500億跟樓市半毛錢關係都沒有。
首先是樓市的城牆已經非常非常高了，限購限貸限售限各種亂七八糟，你想到的想不到的，都限了，首付和利息也上調。在這種高牆之下，7500億隻能算毛毛雨，基本上沒機會流進樓市。
其次是下行週期已經形成。如果5個月前我說房價下跌幾乎沒有人相信的話，那麼現在已經有一些人相信了，最起碼那些砸售樓處的人是相信的。不論是部分城市先行降價，還是國家已經宣佈去庫存基本完成，又或者是大部分城市地區的貨幣化棚改取消，都完全可以說明，樓市上漲的半個週期基本結束，一隻腳邁進了下行的半個週期。逆趨勢、逆規律的事情，想想就好，發生是不可能的。
實際上，如果你除了關心房子，還關心股票的話，你應該很容易發現，這7500億其實是為股市準備的。國慶期間我們舉國房價，開開心心度假，股市自然也休市了。但是除了中國之外的其它國家可沒閒著，他們的股市照常運轉。不過點比較背，受美國加息的影響，國慶那幾天，全世界的股市都是綠油油一片，大跌特跌。
這當然不能說是中國股市的好運氣，因為所有人都在打小算盤，開市後趕緊跑。為了避免股市一朝把國外市場多日的跌幅補上，所以提前釋放個“特大利好”出來，希望股市別跌的太兇。
不過很可惜，憋了半天大招，就蹦了個屁出來，最終還是沒挺住，直接跌破了“熔斷底”，創4年來新低。
這個事情，我之前也發文章討論過，原本許多人是把所有資金抽調到樓市中去，等房價漲了就讓那些現在還認為房價會漲的人接盤套現，再把錢投入股市中去。以往這種操作都是可行的，但是這次突然就不行了，因為房子是用來住的，所以就不讓你賣了，限售。也就是說，你賺了錢，但是不能提出來，不動產如果真的動不了，那就不算資產了。這樣一來，進入了樓市的錢，在某個時間段內，是出不來了。
這筆錢非常非常的龐大，據國家統計局的公開數據表示，2017年，中國賣新房就賣了13萬億，而2016年也差不了多少。再加上2018年的，以及二手房的，這個數字有多龐大我是不敢想象的。而且這還僅僅是統計局的數字，時機數字呢？
這個時候，許多老股民的心是在滴血的，他們在吶喊：好想把房子賣了抄底啊。
所以，還是之前的觀點，樓市限售一日不取消，股市就一日沒有翻身的機會。
除非拼命印錢。
而假如限售解除，房價會怎麼走？
如果我在群裡問，肯定又有人要問，是不是房價又要漲了？對於這種人，我把他們歸結為智商不在同一個頻道上。
說了那麼多，我想大部分人應該能看明白，不論限售是否解除，房價下跌的週期都已經形成了，除非貨幣大幅度貶值，否則未來1-2年房價下跌是一定的。而一旦限售解除，獲利的投資人肯定會跑的比開發商還快，畢竟他們沒有售樓處被砸。
而對於開發商來說，不論是否取消限售，未來1-2年都會面臨非常艱難的局面。
首先是樓市下行的趨勢下，開發商回籠資金週期更長。
高週轉或許不是碧桂園的原創，卻在碧桂園發揮的淋漓盡致，雖然後來被調侃成“給你五星期的家”，但沒能阻止它超越其它開發商成為宇宙第一。
其實很多開發商也在做著“高週轉”的事，剛拿完地，把地抵押一下建個樣板房開賣，弄點錢買下一塊地。所以一旦樓市開始熄火，銷售並沒有那麼理想的情況下，很多小開發商就會因為資金回籠週期過長而導致資金斷鏈，而且一斷就是幾個項目一起斷。他們並不知道，碧桂園能玩高週轉，除了他們的規則制定的好之外，碧桂園的招牌，以及掌舵人本身的能力，也比他們值錢的多。當樓市下行的時候，碧桂園因為資金問題死掉的可能性，和小開發商不會因為資金問題死掉的概率，是一樣的。
碧桂園畫了一隻“高週轉”的老虎，小開發商紛紛效仿，有的畫成了貓，有的畫成了犬。老虎都病了，何況貓犬？
其次是去槓桿背景下，正常融資渠道被堵死。
根據之前的公開報道，已經有券商拒絕上市地產公司的股票質押。過去2年被認為香餑餑的地產公司，現在融資已經進入了非常艱難的境地。貸款、股權質押、發行債券等，到處碰壁。根據公開的數據顯示，2017年地產企業債券發行數量433只，僅為2016年的45.62%，融資總金額3610.79億元，是2016年的35.11%。
上市公司尚且如此，那些小開發商，尤其是學“高週轉”搞的一屁股債的小開發商，拿什麼作為擔保，去把錢融出來？
第三，現房銷售再將一軍。
9月份，廣州傳出要取消商品房預售制度，不過馬上住建部就出來闢謠，說這個消息不實。不過謠言這種東西是這樣的，官方沒發之前傳出來的，都是謠言。
與之對應的，是深圳已經開始在試點現房銷售了，今後可能會有越來越多的地塊要求現房銷售。
事實上，取消預售制度對購房者來說，不能一概說好，也不能說壞。
預售制度最大的問題就是不確定性。預售制度下，你買房，錢交了，要N年後才能見到房子，而在這N年裡，可能出現質量問題、一房多賣、企業倒閉、開發商跑路等情況，最終購房者難以維權。取消預售制度，這些問題都可以迎刃而解。
但是取消預售制度，就意味著碧桂園這樣玩“高週轉”的打法行不通了，要實打實把錢投進去，把房子蓋出來，裝修好，甚至綠化、公共設施都不能少。這就導致開發商的資金成本大大增加，也無形中增加了房子的成本。
如果預售制度直接一刀切地取消，那麼現在的大部分開發商資金鍊都會直接繃緊，甚至斷掉，最後的結果就一定是留下大量的爛尾樓。
有果必有因。請問，為什麼會在這個時候傳出取消預售制度？
第四，經濟形勢不可討論。
這裡省略3000字，加起來本文應該有6000字了。
1993年，樓市政策急剎車，海南留下了天量的爛尾樓，據說有好些都是到2010年才清理完。2008年4萬億刺激下，樓市又迎來了波瀾壯闊的上漲，不過隨著政策的轉向，許多城市在之後留下的爛尾樓，也都等到2017年才處理完。
降價甩賣只是開始，這個時候就去打砸售樓處還太早了，未來還有一大波的爛尾樓等著呢。
