据中国证券报报道，4月30日，两部门发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台了45条配套指引。
此次，基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。
在分析这个政策前，我们先明确一个概念：什么叫REITs？
REITs是Real Estate Investment Trust（房地产信托凭证，也称不动产投资信托基金）的缩写，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。
其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。
请注意，REITs本来指的是投向房地产的投资基金，因为能产生固定而优质的现金流，备受投资人的喜爱。
在美国，自1960年设立REITs产品以来，到2018年底各类型REITs的市值规模已超过万亿美元，在美国各类不动产投资中占据重要份额。
而这次REITs投向的领域则包含了大部分基础设施，与单纯投向房地产领域有根本性区别。
国盛证券建筑团队分析指出：这个举措标志着我国公募基建REITs将正式启航，经历过去数十年快速发展，已经积累了百万亿量级的存量基建资产。
具体而言，截至2018年，我国公路里程达485万公里（其中高速公路14.3万公里），铁路营业里程达13.2万公里（其中高铁营业里程2.99万公里），轨交运营线路长度5761公里，同时还有公路桥梁、公路隧道分别达5569/1724万米。
该团队基于金戈（《中国基础设施资本存量估算》，经济研究，2012年第4期）所描述的测算方式，对我国1953年以来历年的资本存量进行永续盘存，得出了一个结论：以2018年不变价测算，我国基建资产存量已达99.9万亿元。
这些资产广泛的存在于地方、城投公司、社会资本手中，百万亿量级的基建资产一旦被撬动，一方面可以降低各线城市基础设施建设的投资杠杆，又可以增加新的基建资金来源，同时也有望逐渐形成一个以万亿量级起计的大类资产市场。
说白了，各地有建公路、建高速的资金需求，而REITs可以将这部分资产提前变现。
在没有建成的时候发行融资，然后可以在交易所等公开市场上自由流通，所获得收入主要来自于项目的租金或者项目自身增值，需将应税收益的90%以股利或分红形式分配给投资者。
举个例子，2019年年末，四川交投在深交所发行了四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划，以隆纳高速（隆昌-纳溪）高速公路资产、车辆通行费收费权及附属权益为底层资产，是典型的基础设施类项目。
根据专家测算，截至2018年，我国收费公路总里程已达16.8万公里，累计建设投资总额8.9万亿，2018年产生通行费收入5552亿元，参考国外REITs与GDP的比例，收费公路REITs化的比例可以稍高一些，保守假设累计建设投资额的5%被REITs化，则对应潜在规模约4000亿元。
这还只是高速公路，如果是城轨呢？如果是铁路呢？如果是各地重点打造的市政项目呢？
一句话：只要各个城市在建的优质项目未来有充沛的现金流预期，公募REITs就必然会大展身手。
有一点需要特别注意，虽然此次公募REITS跟房地产没有丝毫关系，但这一步迈出去之后，必然会对楼市产生深远影响。
为啥这么说？
原因再简单不过：正如上文所说，REITs从诞生那时起，就跟房地产有关系！
从国际经验看，美国几个重要REITs法案都是在GDP增速及资产价格增速回落的背景下出台的；日本REITs登上历史舞台前，日本国债收益率、GDP增速、房价增速持续下降长达十年。
根据世邦魏理仕的统计数据，2018年。中国商业地产大宗投资交易金额超过2600亿元，比对世界成熟市场的交易量，例如美国，去年全年商业地产大宗交易总额是中国的10倍！
但是，我们的城镇化率还不到60%，劳动力人口高达9亿多人，流动人口总量高达2.41亿人，换句话说，我们的不动产REITs规模潜力，也会是美国的10倍！
笔者认为，公募REITs在基础设施领域的普及，必将反过来催化在房地产市场的发展。
这个契机，就是“居者有其屋”、“人人有房住”时代来临的重要一步。
早在2018年4月份，有关部门就发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。
举个例子，近两年一直在推进集体经营性土地入市，这些庞大体量的土地不会盖成商品房，会盖成长租公寓、租赁房、保障房，然后找专业的房企运营。
但是，盖房子是需要成本的，集体土地转让也需要出价，这些钱房企和运营机构可能拿不出来。
此时，他们可以把租赁房打包成REITs，以未来的房租和房产增值预期折成当下的现金流。
如此一来，集体土地带来的转让收益可以惠及当地农民，租赁房市场多出来的增量供给，可以使刚需有地方住，即便农民工这样的低收入群体，同样可以住上价位低廉的房子，而房企通过REITs获得了现金流，盖房子、施工、运营成本的融资需求也解决了，可以说是一举多得。
现在我们的流动人口为2.41亿人，租房人群为2亿人，可以预见的是，楼市一旦有REITs加持，不管是商住房还是长租公寓、租赁房，或采用“商改租”、“商改住”的方式，包括农民工、大学生、白领在内的2亿流动人口，在住房问题上就不用像现在这么发愁了，房地产市场的供需关系也会重新回归平衡。
