在這次突如其來的肺炎疫情中，每個人都是受害者，作為商業運營綜合體的承租人也在為這次疫情後果買單。他們絕大部分都屬於中小企業，資金薄弱，抗風險能力差，在這次災難中往往最先夭折。
2020年2月10日全國人大法工委在答記者問中明確本次肺炎疫情屬於不可抗力。商鋪承租人能否以這“免死金牌”直接解除租賃合同呢？
不可抗力≠能解除合同
根據《合同法》第94條第（一）項規定，因不可抗力解除合同，必須致使合同目的無法實現。
商鋪租賃合同的合同目的在於出租人提供合格的租賃物並獲得租金收入，承租人取得租賃物使用權並用於經營目的，同時支付租金。肺炎疫情和防控措施如果並未阻礙出租方交付合格的租賃物，且尚未導致承租人的經營活動完全受限，那麼此時以不可抗力解除合同尚存在違法解除的嫌疑。正如2020年2月15日，浙江寧波海曙區人民法院受理了兩起因新冠肺炎疫情引發的租賃合同糾紛，法院認為新冠肺炎疫情防控措施，雖然屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力，也並非必然導致合同免責解除。新冠肺炎疫情防控措施作為不可抗力，是否構成合同解除免責事由，與合同履行期限、合同履行內容、疫情影響程度及因果關係等相關。
拒絕以不可抗力逃避合同義務
很多中小企業家認為肺炎疫情被認定為不可抗力，就可以不履行合同義務，並不承擔違約責任，這個觀點是錯誤的。
根據《合同法》117條和118條規定，除合同另行約定不可抗力處理規則以外，部分或者全部免除責任。但由於承租人遲延履行後發生的不可抗力，不能免除責任。與此同時，承租人要盡到告知義務和證明責任。也就是說，疫情只能發生在承租人遲延履行之前，承租人還要通知出租人並提供相應證據後，才有全部或者部分免責的可能性。
因此，作為承租人不要貿然停止履行義務，待出租方興師問罪時又以不可抗力作為託詞，此時由於承租人的過失造成出租人損失擴大的，承租人應當承擔賠償責任。此時，承租人應當發函通知出租人無法履行的事實和原因，並告知出租人採取必要措施防止損失擴大。
♀️承租人：面臨破產，我該如何做才能降低風險和損失？
律師建議：
1、 如果承租人經營多家連鎖店鋪，整體思路是：首先向全部門店的出租方發告知函，告知因不可抗力導致承租人無法履約的風險，並請求協商變更商務條件。此時我建議，可將全國店鋪分為ABC類，A類作為保留店，發不可抗力告知函可為承租人多爭取降低租金，節約成本的目的。承租人可以採取1-3個月免租、租金減半等條件進行談判。B類店是可撤可保留的店，建議以多輪談判為主，談判條件彈性可大一點，反覆幾輪。C類店是必須撤鋪的店，這類店先要評估違約成本，並以談判為主，做好解約及訴訟的準備。
告知函具體內容如下：
（1）發生非冠狀病毒肺炎疫情的事實和政府採取防疫措施的事實。
（2）承租人正在向經貿委申請不可抗力的證明。
（3）在疫情解除之前，不能履行支付租金、物業費等相關費用的義務。
（4）請求與商場方協商變更租賃期間內的商務條件。
承租人需要準備的事項：
（1）在當地政府官網上搜集自疫情爆發以來防控措施的政策性文件。包括啟動一級響應的通知、疫情防控指導意見等。
（2）儘快與當地經貿委取得聯繫，瞭解出具不可抗力證明的方式，取得不可抗力的證明文件。
（3）熟悉與商場簽訂的租賃合同關於合同變更、合同解除、違約責任、不可抗力條款的約定，對違法解除可能產生的違約責任做初步判斷。
2、針對商場答覆可以調整商務條件的情況
建議發出協商調整剩餘租期內商務條件的函。
內容如下：
（1）發生非冠狀病毒肺炎疫情的事實和政府採取防疫措施的事實。
（2）經貿委出具的不可抗力證明。
（3）請求免除承租人在疫情期間的履行義務和違約責任。
（4）承租人變更商務條件的具體訴求。
雙方協商一致後，及時簽訂補充協議
3、針對商場答覆不予變更商務條件以及未協商成功的情況
方案一：針對剩餘租期較短、違約成本低的店鋪，可以發出《解除合同通知函》，直接解除合同。
函件內容：
（1）發生非冠狀病毒肺炎疫情的事實和政府採取防疫措施的事實。
（2）經貿委出具的不可抗力證明。
（3）當地近期肺炎疫情新增病例報告。
（4）商場因疫情關閉店鋪，以及人流量減少的事實，足以導致承租人店鋪無法經營。
（5）函件自送達之日起雙方合同解除。
承租人被動應訴：商場在收到函件後3個月之內需向承租人起訴。
承租人主動反訴：以情勢變更主張解除合同。
承租人要準備的事項：
（1）在當地政府官網上搜集自疫情爆發以來防控措施的政策性文件。包括啟動一級響應的通知、疫情防控指導意見等。
（2）儘快取得不可抗力的證明文件。
（3）近期疫情新增病例報告。
（4）商場人流量情況。
潛在風險：如果當地疫情及防控政策不足以達到合同目的無法實現的地步，承租人仍然會承擔因違法解除而產生的違約責任。但因該疫情仍屬於不可抗力，法院最終可能以公平原則判決雙方合理分擔。
方案二：針對剩餘租期長、違約成本高的店鋪，建議以協商調整商務條件為主。一旦協商不成以情勢變更訴訟或仲裁主張變更\解除合同。
