題記：筆者因為購入產權式商鋪出現糾紛而被困擾多年，一直在努力探索相關的法律問題及解決方式，現努力蒐集全國各地相關案例，看看是否能從中總結出解決方案
日前，一篇反映商業運營企業與業主之間糾紛的帖子出現在溧陽當地網絡論壇中。發帖網友稱，自己購買的溧陽市福田中心的商鋪，遭到上海福創企業管理中心“強行霸佔”，與她同樣遭遇的業主還有80多位。“上海福創企業管理中心‘鳩佔鵲巢’，強迫我們必須接受其服務，眾多產權人義憤填膺，數次爆發衝突，但至今事情仍未妥善解決。”而對此，入駐商戶、運營商和業主各有說法，不過記者在諮詢過專業律師後發現，根據現狀，發帖網友以及回帖業主表達的訴求可能難以得到解決。
業主：商鋪被“霸佔” 維權艱難
發帖網友姓周，於2008年購買了福田中心的商鋪。據周女士介紹，福田中心由江蘇福田置業有限公司開發，該開發商在溧陽當地是一家知名企業。購買商鋪後，業主和福田置業簽訂了一份返租協議，由福田公司統籌招商，周女士說，這份為期十年的租約到期時間為2019年3月31日。
今年3月12日，福田中心的商鋪業主均收到了一份《催籤新通知書》，通知書要求業主與上海福創企業管理中心簽訂租賃協定，這遭到了80多位業主的明確反對。
2天后，業主們又收到了另一份通知書，這份通知書由福田置業有限公司向商鋪產權人發出，其中鄭重聲明：“貴我雙方合同到期後我公司不再續租！我公司已將自己持有的未售商鋪委託專業公司-----上海福創企業管理中心運行管理，無論你最終是否與上海福創企業管理中心達成委託經營管理協議，我公司均不再承擔任何責任。”
4月1日，江蘇福田置業有限公司依法終止協議。然而讓80多位業主沒想到的是，自己還沒簽訂新租賃協議，商鋪卻已開始對外招商。“當初購房返租時，開發商把商鋪打通，結束租約時卻沒有分割產權，導致如今我們連自己的商鋪在哪裡都找不到，維權艱難。”周女士說。
商戶：維權業主曾阻礙正常經營
位於福田中心東側的“金沙湯泉”共租賃了超過六千平方米的商鋪，用以洗浴休閒中心經營，據該商戶現場負責人介紹，這個項目於2018年入駐，當年9月份開門營業，冬天旺季時生意非常火爆，但是清明假期期間卻遭到了前來維權業主的圍堵，嚴重影響了商戶的正常經營行為，“我們合法規範經營，凌晨來洗浴的顧客都要登記身份信息，沒想到會有這種情況出現。”
據這位負責人表示，4月5日、6日兩天都有維權業主聚集在店門口，而且都是生意的高峰期，“都是晚飯時間以後，尤其這兩天都是節日期間，對客流量的影響很大。”他告訴記者，那兩天因為業主堵門的事，導致客流量比正常情況下減少了三分之一。
對於未簽約業主聚集維權的做法，一位不願透露姓名持中立態度的老年業主告訴記者，他不參與任何類似聚集維權的活動，“現在是法治社會，我相信最後會有一個比較滿意的答覆。”
開發商：已委託運營公司管理，新簽約率達76%
記者與江蘇福田置業有限公司取得聯繫。該公司行政總監周某介紹，公司與業主們的返租協議到期前，早就引進了上海福創企業管理中心，進行福田中心一層至二層商鋪的運營招商，涉及的業主總共400多位。
“ 作為一個商業綜合體，福田中心的運營方式必然與普通的沿街商鋪有很大區別，必須作為一個整體進行運營。”周某介紹，部分業主要求，將商鋪收回後由自行招商，但是從綜合體運營方面來說這並不合理。從去年開始，上海福創就分批次召開了業主大會，與業主溝通合作事宜，目前簽約率已達到76%以上，“絕大多數業主都對上海福創運營表示認可，還有約100間商鋪的業主尚未簽署新的協議。”據悉，涉事商鋪為虛擬產權式商鋪，銷售時並未對具體商鋪做出物理空間隔斷。
周某還表示，上海福創作為運營商負責與尚未簽約的業主進行協調，必要時福田置業也會出面與業主及福創運營商溝通，盡最大可能維護業主利益。
運營商：矛盾集中在受益分配
記者又聯繫了上海福創企業管理中心。該企業招商部負責人表示：“一般來說，成功的商業綜合體都是由運營公司統一招商，我們也參照了蘇州等多地的模式，本著將商業體盤活的目標，與業主合作。”
這位負責人告訴記者，目前公司和未簽約產權人矛盾焦點還集中在收益分配。他介紹，當初產權人購買福田中心的商鋪並返租時，福田置業按照合同約定，10年內向產權人返還了房款的85%——之前採訪的那位老年業主向記者證實了福田置業關於返租合同足額支付回報的說法。但同時負責人也表示，這樣高比例的返租模式現在明顯不符合市場規律。簽訂新的租約並招商後，上海福創企業管理中心將把每年租賃收益的大部分拿出來返還給業主，即使有的業主沒有籤新約，仍可以拿到這筆收益。“但與之前福田的協議相比，收益顯然會下降一部分，不少業主對此不能認同，這才使得矛盾激化。”
對於出租未簽約業主的商鋪，上海福創一位負責人表示，這樣做程序上是否妥當，是否符合法律規定，以及上海福創是否應承擔法律責任，希望相關的業主通過法律途徑解決，上海福創將遵從法院的判決。
記者還從溧陽市公安局獲悉，屬地城南派出所已經介入平等主體商鋪到期後的租賃糾紛的相關情況瞭解，信息掌握工作，同時公安也積極引導部分爭議業主依法理性維權。
律師：基於維護整體利益，少數業主恐難如願
就福田中心運營商與少數業主發生的糾紛情況，記者諮詢了溧陽市一位資深律師，這位熟悉房產糾紛訴訟的律師告訴記者，其實類似的情況在全國都有發生，而在江蘇省也有不少案例，“從產權式商鋪出現後發生的訴訟判決來看，審理原則是維護大部分業主的利益，在少數業主有異議的情況下，少數服從多數。”
據其介紹，目前關於產權式商鋪糾紛的審理，基本的法律依據是《物權法》的第76條，律師表示，在訴訟的實際操作中，還有一個文件：《江蘇發佈審理房地產糾紛案件的73條意見》第55條：業主購買了商鋪後，由開發商或者其指定的管理公司進行整體返租。開發商或者指定的管理公司對外整體出租過程中，有小部分業主主張未經其同意，要求停止侵害、恢復原狀的，從個人利益與整體利益的平衡角度看，不予支持。對於整體利益的判斷，應根據《物權法》第76條規定的多數業主的意思表示，在業主代表或者業委會獲得合法的權利授權的情況下，根據不同的決策事項，經過專有部分佔建築物總面積過半數或過三分之二的業主且佔總人數過半數或過三分之二的業主同意，來判斷是否符合整體利益。
“也就是說，如果已經與上海福創簽約的業主確實達到76%，並且面積超過三分之二，那麼出於對整體利益的考慮，少數持反對意見的業主還是要服從大多數人的意見。”律師表示，從文件的表述來看，持反對意見的業主也可以通過設法說服和聯合其他業主達到多數來嘗試達成目標。
