真正瞭解香港地產發展史的人都知道，香港最頂級的豪宅區，絕不是近年來火熱的西九龍，甚至也不是半山，而是被譽為“世界第三大富人區”的淺水灣。
李嘉誠、鄭裕彤、何鴻燊、郭鶴年、米高嘉道理等一個個笑傲風雲的千億鉅富，紛紛將宅院安落於淺水灣畔，並代代傳承。
然而，也許是因為僅有40年發展史的深圳，還來不及成就一個像淺水灣這樣的終極豪宅區。
何況，深圳的城市中心一直在不斷西移，也導致一個個頂級別墅區陸續崛起，又慢慢沉淪……
例如，羅湖繁盛時代的銀湖別墅區。
例如，福田稱霸時代的香蜜湖水榭花都別墅。
再如，南山崛起的華僑城純水岸別墅。
別跟我談什麼深圳灣超高層大平層，誰見過真正的頂級富豪，和陌生人共用一個電梯？
2019年，華僑城波託菲諾純水岸曾有一棟別墅以4.3億巨資成交，據說單價高達73萬元/平方米。
這，從一個側面再度見證了南山的如日中天。
然而，如果我們仔細品讀《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，將發現這份重要文件，已從國家層面明確了前海將成為深圳的“國際化城市新中心”。
也就是說，將來深圳唯一的城市中心，就是前海。
那麼問題來了，誰將成為前海版香蜜湖？誰將成為深圳的淺水灣？
01.
福田南山中心崛起
誕生了香蜜湖、華僑城豪宅區
要知道答案，先要了解深圳別墅豪宅區的變遷歷程。
銀湖片區是最早的豪宅區和財富人士集中地，催生了跨時代的產品銀湖別墅。
之所以能成為深圳最早的豪宅區，除了環境因素外，還有就是靠近深圳最早發展起來的中心區——羅湖。
與之相對應的是，隨著城市中心向西發展，福田、南山相繼崛起，誕生了目前公認的香蜜湖、華僑城兩大別墅豪宅區。
香蜜湖豪宅區，是深圳第一代大面積成氣候的別墅區。
香蜜湖邊的香蜜湖1號、水榭花都、熙園以及農科片區的中旅國際、香域中央為典型代表。
2002年水榭花都開盤，別墅價格2.68萬創下深圳天價紀錄，如今鏈家網上掛盤價已經超過17萬，漲幅約634%。
香蜜湖1號的別墅已經賣到了17-24萬元，雖然歷經了十幾年的洗禮，但還是香蜜湖片區最頂級的別墅豪宅之一。
緊接著南山中心的崛起，催生了華僑城別墅豪宅區。在深圳人眼中，華僑城有著不可動搖的地位。
華僑城純水岸的別墅，可謂鬧中取靜的完美代表，數量極為有限，終極呈現了城市中央頂級別墅的需求，所以華僑城的別墅現在價格都是天價。
縱觀銀湖、香蜜湖、華僑城三大別墅豪宅區，很清晰的發現，這些豪宅區的產生順序，基本是按照一路向西的分佈。
而這點與深圳的城市中心崛起的方向完全一致。
如果我們要發掘下一個別墅豪宅區，就要探尋深圳的城市發展方向，城市中心該往何處發展。
02.
深圳版的“淺水灣”
尖崗山別墅豪宅區來了
對於深圳城市走勢，要看政府層面的規劃。
而政府的規劃，最大的綱領性文件就是深圳市的城市總體規劃。根據《深圳市城市總體規劃（2010-2020年）》，深圳目前的城市中心是福田羅湖中心和前海中心。
而前海中心的傾斜政策顯然更多。去年《大灣區發展規劃綱要》與《大灣區三年行動計劃》都先後提及前海，是向世界展示灣區形象的最頂級的區域。
以國家的投入和深圳的魄力，結合深圳發展現在和房地產分佈，可以預見前海將成為
深圳最重要的城市新中心。那麼問題來了。
前海中心崛起後的豪宅區會在哪裡？
縱觀香蜜湖、華僑城，都是在各自區域CBD崛起後，誕生的豪宅區，他們滿足了三個必備條件。
第一：距離CBD合適的距離，順應城市發展趨勢；
第二：有稀缺自然資源，作為CBD的高淨值人群居住配套。
第三：高品質樓盤扎堆，地價迭創新高。
環顧深圳，具備上述條件的區域，除了尖崗山片區有能力成為前海中心的豪宅區之外，已經沒有了。
首先，城市發展趨勢來說，香蜜湖華僑城對應福田CBD和車公廟，深圳灣對應科技園、後海、也輻射福田。
而尖崗山區域距離前海的直線距離不到6.5公里，對應的正好是前海CBD，是離前海最近的豪宅區，可視為專屬前海的“後花園”。
作為一個豪宅區，除了要順應城市發展趨勢，還必須要有稀缺核心的景觀。比如香蜜湖的湖，華僑城的山海景觀，深圳灣的山海景觀。
而尖崗山豪宅區，是深圳難得一見的低密度生態住宅區。
片區總面積230公頃，攬山入懷，納水入宅，獨攬六山三園兩水庫600多公頃山水資源，相當於5個蓮花山和300個香蜜湖疊加。
目前尖崗山豪宅區，已經吸引了華僑城、招商、中海、新世界、泰禾等品牌地產商先後在此落子佈局。
例如2015年泰禾以接近8萬的樓面地價拍下該片區的一塊地，創下當年全國單價地王紀錄。
從土地價值來看，目前該片區的樓面地價可以說非常高，這點與豪宅區土地價值標杆定位相符。
這裡很可能是深圳最後一個別墅豪宅區，因為豪宅區誕生的條件其實非常苛刻。
並且過往豪宅區的形成，都是“點式”的成長。
而今天尖崗山會是“線性”的爆發，土豪新貴扎堆，全國資本南下與深圳西進加速扎堆，預計會形成“大波浪”，誕生堪比香港淺水灣的豪宅區。
03.
尖崗山別墅價格
看齊上海，追趕香港
那麼尖崗山片區作為前海中心的豪宅區。
它的價值該是多少？
我們先來看看香蜜湖和華僑城。香蜜湖目前典型的別墅水榭花都目前大概14-20萬，香蜜湖1號別墅產品單價賣到了17-24萬元。
華僑城純水岸的別墅更是天價。去年6月，華僑城純水岸十二期獨棟臨湖別墅賣了4.29億，可建私家碼頭，帶私人游泳池，單價實際上突破70萬。
而前海的城市量級，決定了尖崗山的價值遠超香蜜湖和華僑城，尤其別墅類產品價值不可估量，未來成長空間充滿想象。
可以說，尖崗山豪宅區對標的應該是，國內和國際上的頂級別墅區。
以上海為例，最貴的豪宅不是湯臣一品，而是華洲君庭別墅產品。其每套別墅佔地達5畝，戶戶有大面積花園、游泳池、按摩池...均價每平超過30萬元，妥妥的超級豪宅。
香港就更不用說了，淺水灣的別墅豪宅已經有超過100萬的真實成交案例了。
按照前海規劃，未來前海可能有約100萬的就業人口，而目前縱觀前海內部，居住類物業極其稀缺，未來這些就業人口將成為尖崗山豪宅區的價值支撐者。
預計，未來深圳最貴的房子，應該出現在前海——尖崗山豪宅區，價格會看齊上海，追趕香港。
04.
泰禾深圳院子
奠定豪宅區領頭羊位置
獨木不成林，豪宅的升值需要豪宅區氣候的沉澱。
縱觀深圳豪宅區，每一個豪宅區都是經過一系列高價豪宅的氣候蟄伏，突然爆出一個重量級項目，從而一舉奠定豪宅區領頭羊地位。
以香蜜湖為例，2000年後陸續推出熙園、水榭花都、香蜜山等豪宅，但直到2004年，一個“九萬三”地塊，也就是我們津津樂道的香蜜湖一號橫空出世，從此香蜜湖牢牢佔據了深圳豪宅區的C位。
而尖崗山豪宅區幾乎也是同一路徑。此前也有中海九號公館、新世界名鐫、曦城等豪宅項目開局之後，區域豪宅氛圍逐漸成形，但一直缺乏一個重量級項目。
直到2015年，中式豪宅王者泰禾集團，在尖崗山花費重金拿下一宗地，含金量足，將樹立尖崗山的頂豪價值屬性，奠定豪宅區領頭羊地位。
為何泰禾深圳院子，如此大的影響力？
答案是，獨樹一幟。
過去四十年，深圳房地產市場湧現了不少不少別墅產品，包括東部華僑城天麓，嚴迅奇的“海邊的方盒子”萬科十七英里等項目。
但是，純正展現中國傳統院落大宅居住夢想的中式頂級別墅，深圳還真的從未出現過。尤其是精工細作的、新中式的別墅，又位於央心片區的，更是少之又少。
直到泰禾深圳院子，一切都改變了。
其位於前海中心，鬧市裡的中式豪宅別墅，放棄了“快週轉”、“利潤”的誘惑，只為打造傳世精品。
為此，泰禾開啟了以“宅門、院落、坊巷”為內核的“三大造院體系”，還開中國房地產行業的先河，為院子系產品申請了十大專利。
這與之前深圳的“歐風美雨”式的別墅相比，顯得獨樹一幟。
更關鍵的是，隨著深圳的進步，以及深圳層峰的進化，購買別墅已經不僅僅是一種投資方式，更是一種生活方式。
如果能讓自己的孩子在浸潤著傳統文化的院子裡成長，讓父母能在院子裡種菜、打太極、養老，這將是一種怎樣的成功。
而泰禾院子，生在深圳鬧市裡的中式院落別墅，非常符合上述生活的樣本。
當然更重要的，深圳經過40年的高速發展，無論是寶安本土富豪，還是深圳潮汕土豪，抑或科技新貴金融精英地產高管......
都會在這個階段，注重從家族傳承的角度進行資產重配。
深圳院子正為此而來。
