歡迎搜索公眾號秋水筆彈 ，置頂關注
我們只分享科技商業戰略與趨勢。
每一次裝死，都是為了飛的更高。——水哥
中國房價的樣板戲，比樣板房還老套，早已看膩，不過老三樣：
政策嚴令控制，房價橫盤；房價開始十幾塊錢十幾塊錢往下掉，進入假死狀態，房企開始哭爹喊娘，停止拿地，土地交易試水寒冬；因城施策的地方政府冷得蛋疼，房價心臟起搏器走起。又是一輪夸父追日的暴漲。
2015年發生的事情我們都知道，樓價每天都在暴漲，造就了今日房價高居不下的峰頂，也讓沒有買房的中產群體白白奮鬥二十年。
這樣的事情正在重演,用的都是老劇本…
1
故事總是在艱難困頓當中開始的。
2010年，“國十條”、“國四條”等嚴控政策出臺，樓價橫盤數年。2014年，行業開始面臨高庫存的風險。
到了2015年，在高庫存壓力下，房企對購置土地更加謹慎，整年，全國土地出讓面同比下降約19%，樓市暴漲的深圳土地出讓金同比也跌了兩成。
怎麼看都是樓市嚴冬降臨的序幕。
當時呼和浩特樓市已經嚴重庫存積壓，可售面積持續增加。目前整體市場蕭條。2014年一季度僅成交1944套，銷供比只有0.37。
當時，全國45個限購城市土地財政依賴程度排名中，呼和浩特排名第16位，2013土地出讓金143億元，2013年一般預算財政收入182億元，2013土地財政依賴度接近79%。
整個2014年，呼和浩土地出讓金同比跌幅均超過65%，屬於全國土地出讓金下跌最猛的一撥。
2014年6月26日，呼和浩特市率先全國，正式發佈文件宣佈取消限購。
繼呼和浩特市正式發文宣佈取消限購之後，濟南從7月10日起也全面鬆綁。到2014年7月中旬，已有無錫、廈門、寧波、南寧、福州、瀋陽等近十個城市對限購政策作出不同程度的調整。
2015年，房地產政策整體鬆動，總基調轉變為促消費、去庫存的，供需兩端寬鬆政策頻出，需求端中央多輪降準降息降首付；供應端調控土地規模結構，加強保障房貨幣化安置。
密集的政策出臺，就好像電力充足的心臟起搏器，在猛烈的按壓下，假死狀態的房價，開始復甦並且暴漲，連漲八個月後收官。
一線城市房價堅挺上漲，深圳房價從兩萬多上漲到四萬多，漲幅全國第一，2016年以來基本穩定在5萬多元每平米的均價。
也是在2015年12月，寶安尖崗山一宗豪宅用地經過激烈競爭，以8萬每平方米的樓面價成交，一躍成為全國住宅用地單價地王。
三年是一個輪迴。
就在三年前泰禾地產拿下的地王地段隔壁。12月19日，原計劃進入競拍環節的深圳尖崗山地塊和前海地塊，截止到土拍開始，仍無開發商申請慘遭流拍。其中尖崗山地塊原本於11月30日競拍，臨近拍賣前一天被叫停延期至今日，但仍然無人競買。
這尖崗山地塊，北靠尖崗山大道，南接臥龍五路，並臨近廣深高速；周邊生態資源豐富，山體及公園環繞，是寶安比較難得的低容積豪宅片區，起拍樓面價格僅3.5萬元每平米。
三年前，泰禾以總價57億元競得與上述流拍地塊相鄰的尖崗山兩宗住宅用地，樓面價分別為5.13萬元每平米、7.99萬元每平米。
泰禾上述兩宗地塊至今仍未入市。時過境遷，隔壁的打折的準地王地塊流拍了。
當年的地王對泰禾造成的資金壓力，已經開始凸顯。
12月14日，泰禾集團發佈公告稱，公司第一大股東及其一致行動人分別質押了所持的部分公司股份，共計3125萬股。截至當前，泰禾集團第一大股東所持的泰禾集團股份超過99.99%被質押，其一致行動人葉荔、黃敏所持的泰禾集團股份質押率也分別超過99.99%、95.15%。
有房地產業內朋友向水哥透露，五個月前融創、泰禾等負債率高的六家大型房地產公司已經被停貸。有些企業由於股權質押過高，爆發保證金危機的也不少。
2
伴隨著房價的堅挺，2017年，土地出讓收入5.2萬億元，同比增長40%。
2017年3月，廈門市出臺商品住宅“限售”政策，新一輪樓市調控政策開始。隨後至少有四十多個城市加入到限售隊伍行列。
一直拖到這一年的10月，菏澤市才慢悠悠出臺了“新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的樓市限售政策。
在限售令出臺之前，菏澤市的房價剛剛經歷了將近半年的猛漲。
（源自安居客的數據）
過去幾個月菏澤市限售政策剛剛顯露效果。
（源自吉屋網的數據）
這項讓房價在過去一年保持相對平穩的政策，已在12月18日被取消。
消息剛出時，專家紛紛猜測，新政百分之九十九會夭折，但是昨天天這種幻想宣告破滅了。
應廣大shizhang，OH不，是應廣大市民的要求，菏澤市確實已經取消了限購。
菏澤市住建局官網的解釋是，2017年11月份，菏澤限制新購和二手住房轉讓期限有關規定出臺後，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。
這個因素是有的。
2016年以來，菏澤全市完成徵收25.3萬戶，安置房基本建成11.4萬套、在建12.7萬套，貨幣補償5.4萬套。
菏澤市住建局編制了“2018-2020年”新三年棚改規劃。2018年全市計劃改造81個片區、12.7萬套。2019年全市計劃改造54個片區、12萬套，全市基本完成棚戶區改造任務。
菏澤所在的山東省也是棚改大戶，已連續四年棚改總量位居全國第一。
2017年菏澤啟動棚改項目122個，共計18萬套，約佔全國的3%，數量在全國地級市中居第一位。
棚改最直接的結果就是隨著土地供應增加，土地出讓金開始出現井噴。
2008年，菏澤市公共財政支出首次突破100億元，並在去年升破500億元；相比之下，菏澤市去年財政收入只有187億元。
菏澤2017年土地出讓金增幅高達313%，突破200億元，增幅位居全國第二、山東第一。
2018年上半年菏澤市土地成交金額177億元，位居全國300城土地成交收入排行榜第28位。
據中原地產數據，2018年菏澤賣地高達444億，全國排名33，同比上漲高達62%。從數量上看，2018年出售土地491宗，高於2017年的334宗。規劃面積4869.82元/平米，成交樓面均價達到912.52元/平米，都是最近四年中最高的。
已經讓菏澤市嚐到甜頭的土地財政，正在出現危機。
大半個月過去，截至2018年12月19日，菏澤市僅公佈了2宗土地成交結果，成交金額1.5億元。
而在11月該市有15宗土地成交，成交金額4.64億元，截至當月19日，已經成交10宗。
菏澤市的另一個說法是，近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，菏澤市住建局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。
過去幾個月的二手房的走勢，比水哥聽到菏澤市新政解釋時的心跳要平穩多了。
3
根據中國房地產指數數據顯示，2018年11月，百城新建住宅均價為14641元/平方米，環比依然微漲0.27%。
二手房方面，2018年11月十大城市二手房均價為39012元/平方米，環比下跌0.38%。
雖然房價還沒有實質性下跌，但樓市降溫已經給土地市場帶來巨大沖擊。
2018年1-11月，全國300個城市共流拍618宗住宅用地，總規劃建築面積為7529萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的2.3倍。
易居研究院的《2018年10月40城土地市場報告》顯示，11月，40城土地出讓均價為4374元/平方米，同比下降22%；土地成交溢價率為10%，同比下降19個百分點。
易居研究院數據顯示，2018年10月，40城累計土地出讓金同比增速更是在2016年以來首次轉負。
截至2018年11月，40城累計土地成交建築面積已連續21個月保持正增長，但6月以來的增速明顯放緩，顯露出降溫趨勢。
房價停止上漲，新房交易就會應聲下跌，跟著下跌的就是土地出讓，土地出讓金是地方政府的命根子，這是扯蛋一樣要命的事情。
如果地方政府沒有改變政策的權力，它就是疼得要命也要忍著，偏偏中國的房地產調控制度就給了它在疼得受不住，或者說有一點養了還沒開始疼的時候可以隨意調整政策的空間——這就是因城施策的房地產調控的大漏洞，也是房價屢調屢漲的病根所在。
中國房價從這種調控體制出來之後就沒有走低過，走入了上漲停漲上的死循環。
三年有三年，一個新的輪迴正在開始：
菏澤住建委頂住壓力堅決取消限售；深圳還傳出了四大行下調首套貸款利率，由上浮15%調整為上浮10%；廣州市住建委宣佈330新政前出讓土地，公寓、商鋪可賣給個人；珠海市金灣區、斗門區降低限購門檻。
就像這南方的天氣一樣，據說今天24攝氏度，溼度84%。
房價大概也住在南方吧，冬天再冷，也沒有蕭殺的氣息，可也少了某種重新洗牌的勃勃生機...
歡迎置頂關注或者交流。
版權聲明
本文版權歸“秋水筆彈”公眾號所有，如需轉載請後臺留言申請白名單。
