這段時間，疫情下的深圳樓市升溫，豪宅熱銷成為市場關注熱點。這當口，5月3日，一直為市場關注的“網紅”深圳院子營銷中心正式對外開放。
昨日，記者駕車前往位於深圳寶安尖崗山的深圳院子營銷中心，欲一睹其“廬山真面目”，行至大門口，被身穿白色制服的保安拒絕：想看房，先預約，無預約不許進。在空無一人的大門前，對方表示，營銷中心剛剛開放，須至少提前一天預約才能進入，且目前也只能看沙盤圖，樣板房還未開放。記者表示看看就走，不會耽誤很長時間，保安禮貌地遞給記者一張預約名片，再次拒絕。據悉，參觀樣板房需要驗資兩千萬，具體開盤時間待定，吊足了購房者的胃口。
一再推遲的“院子”終於來了
深圳院子是泰禾集團“院子系”的又一重磅之作。2015年，泰禾首進深圳，以57億元拍得深圳寶安區尖崗山兩地塊。土地面積21433.33平方米，建築面積34290平方米，成交價為27.4億元，樓面地價分別為79907元/㎡及51331元/㎡，溢價率分別達177.61%、94.74%，成為全國的樓面價地王。被江湖送上“地王”帽子數年，議論不斷。
要知道，當時深圳樓市均價也才4萬/平。泰禾地產董事長助理丁毓坤拿地時說，“非常看好深圳市場，預計明年年底(2016年年底)產品就會入市。目前深圳市場相對較健康有活力，挨著香港經濟較發達，高端市場有相當一部分人群來消化，比較看好有信心，還是會有盈利空間的。儘管深圳樓市均價才4萬元，這次樓面價都到8萬元了，但很有信心打造成高端產品，準備把院子系列引進深圳，兩塊地將一起開發。”
那一年，泰禾在深圳拿下了三塊地，分別是坪山的信達泰禾金尊府、寶安的泰禾深圳院子和同為坪山片區的泰禾中央廣場。
當下的粵港澳大灣區，深圳正炙手可熱。在深圳拿不到地，意味著有被大灣區拋棄的危險，對房企而言，就是重大的戰略失誤。那年的泰禾意氣風發，三年內，進入廣州、深圳、東莞、佛山、珠海、中山、惠州、肇慶等8座大灣區重點建設城市，落子11個項目，形成院系、府系、廣場系、灣系四大產品系佈局，總貨值千億元。作為泰禾進入華南的首個院子系產品， 2017年開盤的泰禾佛山院子也創造了“四開四罄”的銷售佳績。
2016年，深圳房價整體確實還在漲，但3月份第一次調控是一個坎，各片區開始分化，有的片區還在漲，有的片區慢慢停漲了。到9月份，整個市場見頂，10月份第二次調控成為分水嶺。此後，政府開始限價了，開盤價不得高於周邊市場價……也許是生不逢時，泰禾深圳院子項目走上了“狼來了”之路。
早在2018年，就有媒體爆料：施工進度加快，泰禾深圳院子終於要開賣了！預計2018年四季度面世。未果。2019年，媒體再次爆料：深圳院子正在加緊建設中，售樓處和示範區即將完工，預計下半年將會在大灣區“驚豔”亮相……狼來了多次，終究難產！為什麼遲遲不開賣呢?業內人士推測，這麼高的土地成本，打造別墅類產品，起碼要賣到10萬以上才能賺錢。
此前有媒體曾曝光過泰禾深圳院子產品的價格：超高層豪宅面積約130—180平，均價約13萬元/平方米以上；商業性質商墅，均價約15萬元/平方米；聯排別墅建築面積約170—200平，上下五層，均價約18—20萬元/平方米；獨棟別墅，建築面積約200平，高贈送，目標售價30萬/平方米。
根據鏈家網數據，位於這兩塊地旁邊的二手房中海九號公館二期目前均價約7.4萬元/平，三期均價約9.9萬元/平；招商華僑城曦城一二期均價約9.7萬元/平，六期均價約7.5萬元/平。由此可見，泰禾深圳院子的目標售價遠高於同區域市場的價格。
航空限高，周邊目前最高的中海九號公館高層住宅
容積率不到1的招商華僑城曦城
泰禾深圳院子，被定位為以低密度住宅為主的高端生態豪宅區，總面積達230.25公頃，其中54萬㎡純別墅區，地塊北高南低。據規劃國土局的公示，目前在建的一期項目是A122-0352地塊（尖崗山大道以南），備案名為泰禾城市花園（推廣名：泰禾深圳院子）分為A/B兩區。A區計容積率建築面積2.1萬平方米，為11棟主體（含9棟別墅、1棟幼兒園、1棟商業），建築高度20.7米，為地上3/4層，地下3層結構。B區計容積率建築面積3.9萬平方米，為2棟主體，建築高度110.85米34層。AB兩區共規劃停車位550個，配建商業和一所6班幼兒園，其他配套物業服務用房、架空綠化、消防空間等共計約2500平方米。
泰禾深圳院子地理設計圖
待建二期項目是A122-0345地塊（尖崗山大道以北），備案名為泰禾都市花園，規劃為1棟高層住宅28層，8棟合院，1棟商業（5000㎡），地下室2層，目前暫時處於停工的狀態。
疫情之下，深圳灣1號的萊佛士公寓在3月份賣了十個億，且成交均價已經到了30萬+/㎡，其中90％是一次性付款。這組數據側面說明，深圳不缺購買力。這段時間，疫情下的深圳樓市升溫，豪宅熱銷成為市場關注熱點。這當口，5月3日，拿地至今近5年，眾目睽睽下的泰禾深圳院子終於正式對外開放營銷中心。業內同行感嘆：“狼來了那麼多年，這貨終於入市了。”
周邊二手別墅價上調近20%
說起尖崗山，關注豪宅的應該不陌生，這個片區曾經連續五次拍地刷新深圳樓面價。片區內統一規劃為低密度高端住宅區，二手房有招商華僑城曦城、中海九號公館、新世界名鐫三個小區，總價基本上是在1000萬起步，是名副其實的豪宅區。
樹木成蔭的尖崗山豪宅區，頗有老牌華僑城片區的影子
既然沒有提前預約，看不到“網紅”深圳院子，記者走訪了一街之隔、對面入住多年的中海九號公館和招商華僑城曦城。
不得不說，這個低密度豪宅片區綠化非常好，不寬的道路兩旁樹木成蔭，過往車輛不多，行人很少，環境幽靜，路邊時有地產中介人員舉牌周邊二手高端房筍盤信息。
“剛剛結束的五一長假裡，我每天從早到晚，帶好幾撥人看房。深圳院子要開盤了，一套別墅差不多5000萬到1億，帶動著這周邊的別墅水漲船高，價格上調了，房型不一，上漲10%-20%。這段時間，看房的人明顯增多。”中介人員帶記者看了幾套正在出售的二手別墅筍盤。其中，中海九號公館二期一套南北雙入戶、上下五層的聯排別墅，業主中止花200萬在建的水電、空調系統，2300萬出售。中介告知，受疫情影響，業主套現急售，價格還有商量。
記者發現，安靜的九號公館裡，大部分別墅是空置的，入住率不高，但正在裝修的戶數不少。據中介說，九號公館、曦城以及不遠處的新世界名鐫別墅入住率大約40%左右，九號公館的高層區入住率稍微高些，大約六成。“當年開盤，一手業主不到1000萬購得的別墅如今升值兩三倍。現在裝修的，很多是自住的二手業主。現在購買自住的客戶比較多，三四月份，這裡成功交易二三十套。還有潛在客戶在等泰禾的深圳院子開盤。相比深圳院子動則5000萬到1億的價格，這裡二手房別墅還是很有優勢的。”看房中，中介的電話不斷，時不時接到要求看房的客戶需求。才送走記者，中介馬不停蹄地迎接下一撥看房者。
記者駕車探訪周邊，儘管尖崗山別墅區集中了招商華僑城曦城、中海九號公館、新世界名鐫，如今又迎來泰禾深圳院子，但周圍配套並不完善，最近能集中購物的沃爾瑪超市車程都要10分鐘，周邊還有大量的舊廠房、老住宅，也無優質學校，跟深圳灣豪宅沒法比。
這個終於入市、備受期待而又飽受質疑的泰禾深圳院子項目，能否實現“中國院子夢”，我們拭目以待。
來源：e公司官微（ID：lianhuacaijing）
