作者丨藍企鵝
來源丨家有升學娃
（ID:youshengxiaoruxue）
前幾個月，中共中央、國務院印發《關於深化教育教學改革全面提高義務教育質量的意見》。臨近年底，政策也快出來了，其中提出“民辦義務教育學校，對報名人數超過招生計劃的，實行電腦隨機錄取。” 群裡更有家長猜測是否上海的公辦入學也會受到影響？學區房也會涼下來？具體怎麼樣，只能用一張圖來表示了。
對於大多數工薪階層家庭來說，為了讓孩子能進好的公辦學校，一般在孩子剛出生，甚至還沒出生就已經開始在選擇了。
先來看一組數據參考：
從市教委已公佈的報名數據統計來看，2019年上海市幼升小信息登記
18.2萬人，與2018年同期大致相當，民辦小學報名錄取比也與2018年基本持平。（2018年幼升小信息登記18.04萬人，民辦小學報名1.99萬人，報名錄取比為1.4:1）也就是說，2018年是（18.04-1.99）16.05萬人選擇公辦對口入學，19年和18年基本持平。公辦學校是按照“相對就近、免試入學”招生原則，安排適齡兒童免試就近入學。
數據僅供參考，但就目前的情況來看，學區房依舊是家長們為孩子規劃教育路線首先考慮的因素，特別是上海熱門公辦。但近幾年，政策改變，入學人數增長多方面影響之下，公辦入學要求越來越嚴格，包括戶口組成、入戶年限等，甚至有的學校需要報出生戶口。那今天我們就來聊聊，在上海買學區房需要注意哪些問題，如何避免不必要的誤區？
學區房是什麼？
先簡單瞭解下學區房是什麼？
學區房是房地產市場的衍生品，同樣也是現行教育體制下的一個獨特的現象，從九年義務教育的角度講，每所房子都是學區房，顯然，我們關注的學區房並不是這個層面的，我們談到的學區房都是對口熱門公辦、小學的房子。
一方面只有公辦小學才與房子有關，民辦小學都是自主招生，不存在學區房，不過有部分特殊學校會招收地段生，像寶山的同洲模範、民辦錦秋還有閔行的協和萬源城校區。具體搖號之後怎樣還需等待明年的上海政策。而那些無人問津的甚至菜小的學校，對口的房子也不太會有家長去關注。
另一方面為什麼說小學的房子呢？首先要說一下小升初的入學方式。公辦初中招生方式同樣是對口入學，包括按照學籍對口和戶籍對口兩種方式。目前，虹口、楊浦、徐匯、靜安、黃浦、普陀等六個區是按照學籍對口，其他區是按照戶籍對口。 也就是說，對口的小學確定了，某些區小升初對口的初中也基本確定，或者直接可以查看地段對口的初中，買了某學區房，就能知道對口初中。所以，目前大部分家長關注的學區房主要還是小學階段。
買學區房一定能進對口學校嗎？
很明顯不是百分百能進的，在論壇上經常能看到很多家長說明明買了學區房還是被統籌了。這就需要家長們好好研究下各區的招生細則了。來，舉個例子：楊浦區今年的招生要求。
從上面不難看出，戶口、產權、入戶年限都是考量的標準。具體要求不同區不同學校不同，還需家長們多多關注本區招生信息。
什麼時候關注學區房更合適？
不能說“越早越好”，但早關注確實會讓你在選擇學校時更從容。關注學區房，更多的還是關注好學校，關注潛力學校，也就是我們說的“擇校”，先擇校再擇房。
通過什麼渠道關注學區房？
現在獲取信息的渠道那麼多，參差不齊。小孩上學是大事，在做決策前，務必要去官方渠道核實關鍵信息。像學校的對口地段、學校的招生要求、學區房是否有孩子對口入學等等。這些在各區教育局信息官網上都會公示，每年的2—5月之間是義務教育階段的升學季，都會公示當年最新的招生政策，最好是花點時間自己研究一下，不要只是道聽途說。
買學區房需要注意的問題
提前五年買房子？
在上圖中提到的“五年一戶”一直有很多家長誤解為要提前五年買房子，這點是不正確的。“五年一戶”是指本區縣內各公辦小學建立對口入學新生數據庫，區內每戶地址五年內只享有一次同校對口入學機會，即一個門牌號一居住戶，五年內只接受一個學生（雙胞胎和二孩例外）。通俗來說就是新戶主與老戶主家娃在學校不碰面，一出一進即為滿足條件。（比如說2019年入學，2024年該名額方可用）
這個政策主要就是為了遏制學區房過熱，降低學區房交易頻率，我們在選擇學區房的時候，一定要注意上家是否用過對口名額，是否會影響自己孩子對口入學，而並不只是單純的提前五年買。
很多家長聽說過類似“學區房要提前5年買”“學區房一定要孩子父母3戶口在一起”的話，這些都是有斷章取義的嫌疑，並不適合每所學校，我們需要具備辨別坑的能力。
上海八區仍繼續實行公辦小學“五年一戶”限定。
▶ 2014年，靜安率先成為政策試點；
▶ 2015年，寶山、虹口、長寧緊隨其後；
▶ 2016年，徐匯、黃浦實行“五年一戶”；
▶ 2016年-2018年，虹口區取消該項政策；
▶ 2017年，楊浦、閔行開始實行；
▶ 2018年，崇明開始實施改良版五年一戶“三年一戶”政策；
▶ 2018年，上海實施“五年一戶”的區包含：靜安、寶山、長寧、浦東、黃浦、徐匯、楊浦、閔行
▶ 2019年，“五年一戶”的原則在本市8個區繼續實施。黃浦、長寧、楊浦和寶山區在全區要求實施“五年一戶”政策，而靜安、徐匯、閔行、浦東新區等部分學校實行“五年一戶”政策。
買房前具體怎麼查學位是否被佔用？
很多人認為只能向房東瞭解情況。其實，學區房是不是被佔用，學校如果有數據庫登記就會知道。如果學校有5年一戶的政策，那麼學校必須每年都統計的。所以可以去小學進行查詢，此外，還可以嘗試：
a.讓房產中介幫忙查，（一定要找正規中介，以防受騙）；
b.街道辦找相關的信息；
c.公安局戶籍科看近期該戶籍地址下有沒有適齡兒童戶口調入調出；保險起見，在購房合同上應要求合理地附加相應條款。
另外，買完房租出去，租戶也是可能佔用學位的，假如是租客用該地址報名又剛好統籌到該地址對口的小學，學位也可能會被佔用。可去出租屋管理中心查看備案登記。
關於學區房是否實際居住的三個問題：
第一，按照相關規定：一個家庭如果有多處合法固定住所的，原則上需實際居住才能報名入學。也就是說，學區房不能只是“掛靠”或者毛坯房，必須裝修入住。
第二，部分學校在每年招生開始前，老師會進行家訪，以核實是否實際居住。需要準備好戶口本、房產證和孩子的出生證等相關材料，老師會問孩子是否實際居住在此，還會向周圍的鄰居詢問相關情況，來確認是否實際居住。
第三，如果確實沒有實際居住，家訪時被發現了，可能會導致報名無法通過，最嚴重的會被統籌分配到其他學校入學。例如楊浦區的打虎山一路小學號稱全市最嚴對口入戶，每年學校老師都會挨家挨戶上門排查。因此，建議提前瞭解學校要求，實際居住或和鄰居打好招呼！
新政之下學區房不一定會抬高房價
有人說，新政之後，很大程度上會大幅度提高房價，不細細想，確實如此。但仔細一想不一定，尤其是一流學區房，即使這個政策不出，學區房房價也早已一路飆升，到達難以承受的價格。加上小升初有些是學籍對口，小學學區房才有用；即使是戶籍對口，比如長寧就都是電腦派外；拋開這些例外，還要滿人戶一致、五年一戶、看入戶年限等。
二三流學區房，如果價格漲幅高，現在買學區房能進優質公辦有一定風險，畢竟有學區房都不衝民辦，現在買排序肯定靠後了，性價比不高。
上海JW從去年下半年開始，大幅度推廣集團化教育，讓家門口都是好學校，是否會根據北京一樣，實施多片劃區。對口好的地段，不一定也會分到好的學校，集團內部學校間相互統籌可能性更大。所以，學區房房價不會被大幅度抬高，畢竟為了社會穩定，政策也會壓制這一現象的出現；是否會小幅度提升，這個還是看實際情況吧。
最後
到底該不該買學區房，買學區房需要注意什麼？看完全篇家長們肯定已有自己的決斷，小企鵝就不多說啥了。
總之，關於學區房的問題，永遠不要只是道聽途說，要認真研究招生政策、對口變化等等，擇房之前先擇校，有目標學校，再來選擇對口的學區房，同時，研究該校的招生政策，提前處理好戶口組成、戶口年限等問題，才能跟有把握。
