一、背景
自2015年12月，上海莘澤創業投資管理股份有限公司獲批通過協議轉讓的方式在全國股轉系統掛牌公開轉讓，標誌著國內第一家產業園區企業登陸新三板。到2020年的5年間，至少有13家園區企業（包括孵化器和眾創空間）登錄新三板，其運營模式也逐漸從空間服務擴展到產業孵化服務與產業投資，雖然在業務規模上不能與大型產業園區運營商相媲美，但已經成長為一支行業內不可小視的力量。本文通過綜合研判十幾家新三板的園區企業的發展現狀與商業模式，以期為其發展提出建設性建議。（具體名單詳見文末附表）
二、發展現狀
（一）營收總體增長，盈利能力逐步提升
根據2019年半年報，13家新三板園區企業的營業收入共計6.66億元，同比增長17.05%，淨利潤共計0.88億元，同比增長10%。在營業收入方面，只有兩家企業的營收超過億元規模，其中，創富港以2.54億元的高營收領銜新三板產業園區企業，東軟股份也以超過1億元的營收位列榜眼，武侯高新與聖博華康以6000萬-7000萬的營收位列第三名與第四名，其餘企業的營收均在5000萬以下，企業營收規模總體較小。在淨利潤方面，13家企業中，有10家企業持續盈利。其中，武侯高新、東軟股份與蘇河匯以1-2千萬左右的淨利潤規模位列前三名。在總資產層面，武侯高新以28億元的資產規模遙遙領先，與其他公司相差20倍左右，合肥高創與富馬高科以7-9億元左右的總資產規模位列第二與第三名，這與其國企的企業屬性密切相關。
（二）空間業務依舊是營收主力，模式創新不足
分析新三板掛牌園區企業的收入結構可見，空間服務一直是其主要收入來源之一。以創富港、東軟股份、武侯高新、聖博華康、富馬高科、新基地等企業為例，園區空間租售業務營收佔比均超過50%，其中，創富港主要面向廣大中小微企業和創業者提供線上線下一體化的服務式辦公室和商務配套增值服務，在聯合辦公領域表現優異。企業榮獲“深圳新三板企業營業收入、淨利潤雙50強”、“深圳500強企業”等稱號。
總體而言，大多數的新三板園區企業目前還是處於物業租賃為主的模式。究其原因，其管理的物業主要來源於政府或其他投資機構，政策扶持力度大，資金回收壓力小，可以以較低的房租向入駐企業出租場地，具有價格競爭優勢。空間租賃的毛利率也比較高。
此模式不需要較強的產業資源整合能力，對於服務的專業性要求不高，對人才團隊建設需求也不迫切，模式相對簡單、經營成本較低，符合過去高歌猛進、粗放式發展階段的特點。但是，隨著同類園區的數量增加、入駐企業的綜合性服務需求越來越高，簡單靠租金的模式不具有可持續性。
（三）新興業務發展緩慢，缺乏核心能力
雖然有部分企業，例如，合肥高創、蘇河匯、贏家偉業、莘澤股份、宏福孵化的孵化服務業務營收佔比已經超過50%，但經營情況波動較大。截止2019年半年報，莘澤創業實現營業總收入1.57億元，比去年同期增長30.27%，淨利潤0.42億元，比去年同期下降24.51%。贏家偉業實現營業收入0.24億元，同比去年同期下滑2.2%，淨利潤為580.9萬元，同比去年同期下滑12.01%。宏福孵化實現營業收入1.15億元，比去年同期增長17.49%，淨利潤0.28億元，比去年同期下降40.28%。
同時，部分企業很大程度上依賴政府財政補貼，2016年-2018年，贏家偉業、莘澤股份、宏福孵化累計拿到政府補貼1500萬左右，蘇河匯、合肥高創與科技眾創累計拿到政府補貼1000萬左右。如果扣除政府補助等非經常性損益，經營業績就比較“難看”了，表明核心競爭力不足。
（四）“空間+服務+投資”的複合模式更具先進性
根據2019年半年報，新三板園區企業淨利潤排名前三的是武侯高新、東軟股份與蘇河匯，分析其業務構成，都提供空間業務與增值服務，且比例均衡。蘇河匯通過將存量空間翻新改造後，為中小企業提供拎包入住的服務式辦公空間，通過裝修和服務溢價賺取租金收益，並對接觸或入駐的企業提供完善的孵化服務和資金支持，通過技術服務、技術開發、技術諮詢賺取增值服務收益，甚至對深度服務的企業給予股權投資。武侯高新通過構建政策服務、金融服務、科技服務、空間服務和社群互動等產業培育生態體系為園區企業提供集成式專業服務，服務體系日益完整、服務能力顯著增強。
綜合來看，綜合性園區企業由於提供給創業企業的服務種類較多，如孵化場地服務、政務服務、法律和政府政策諮詢、市場開拓、科技服務、交流培訓、管理諮詢等，營收來源多元，企業盈利能力穩步增長。
三、發展建議
（一）做精做強空間業務，提高運營效率
空間租賃業務仍然是新三板園區企業未來不可或缺的主營業務之一，但是必須要從企業核心競爭力建設與可持續性發展的角度出發，提供運營效率和產出能力。未來既要提供更具獨特性的空間服務，使空間更加適合科技型中小企業的使用，也要提高空間建設與使用效率，降低成本。
以創富港為例，營收規模遙遙領先於其他企業，與其深耕空間業務、做深做透空間業務的每一鏈條密切相關，比如：選址環節的物業使用率比行業平均值高10%；設計環節比行業平均水平減少10%的浪費；裝修環節速度快10%，成本低10%；營銷環節比行業平均水平快2-3個月。在方向正確的前提下，每一個細節不斷地提升效率，不斷地超過歷史最好水平，在每一個關鍵環節做到高效率、低成本，才能立於不敗之地。
（二）加速培育新興業務，促進盈利模式升級
隨著空間和企業資源積累到一定程度，新拓展空間和招商的難度越來越大，入駐企業的服務需求也越來越高，為了留住客戶，增加新的利潤增長點，新三板園區企業提供的服務內容必須要隨著客戶的需求進行升級，盈利模式也要從以空間租售業務為主要收入來源，向以孵化綜合服務的階段過渡。
未來需要在提供綜合服務的基礎上，面向專業產業領域，圍繞某一特定技術領域，在孵化對象、孵化條件、服務內容和管理團隊上實現專業化，培育和發展具有技術特長或優勢的高技術企業，但此種模式對於孵化器的專業組織與服務能力較高，需要組織擁有高素質、專業化的服務管理團隊。
新三板園區企業也需要將業務拓展到產業投資領域。孵化器發展到一定階段後，具有一定的資源和能力之後，通過增加投資服務來吸引更多的創業企業，獲得更大的盈利。但這要求孵化器擁有一定的資金實力，並且對孵化器內部服務團隊的素質要求非常高。以蘇河匯為例，藉助項目資源和孵化服務體系等優勢，快速吸引優秀企業在當地落地，圍繞地方主導產業，共同設立產業投資基金，通過創新的資本招商方式快速構建當地產業核心優勢。現已為地方政府和園區推薦超過數千家企業，孵化系統收到申請累計40000多家公司，孵化超過500多家公司。
（三）資源整合，優化人才隊伍
新三板園區企業未來需要對自身現狀和能力的科學、全面、客觀的分析基礎之上，對管理模式、組織結構、工作流程、人員等方面的內部資源要素進行重新協調與配置，對孵化器內部的資源和能力進行開發性創新。同時也要廣泛鏈接外部產業資源，如政府、大學、科研院所、中介機構等利益相關方，“合作生產”提供創業者所需要的孵化資源與服務。
在人才建設方面，伴隨著商業模式的演進與產業資源整合能力要求的提高，對園區管理運營團隊的人員素質要求也越來越高，需要有產業經驗、有市場思維、有商業邏輯、有產業鏈資源和渠道的人才。具體來看，在運營領域，需要對企業的技術和產品有所瞭解，掌握企業發展情況和需求，甚至企業在面臨經營發展的關鍵問題和難點問題時，為企業提供諮詢和輔導，建立合理的發展戰略；在投資領域，需要專業的投資團隊，不僅有深厚的專業背景，而且能夠很好地把握投資項目的技術先進性和壁壘性；在產業領域，需要具備產業資源，強大的溝通與交流能力，為企業鏈接產業資源。
（四）體制創新，自我造血
因為新三板園區企業對於區域創新創業生態的打造、產業升級轉型重要性，政府提供了大量的政策扶持、資源導入與業務指導，對園區發展起到了舉足輕重的作用。目前政府仍然是新三板園區的主要客戶之一，或以政府採購、政策補貼的形式對其進行輸血扶持，在一定程度上緩解了孵化器的發展壓力，但從長遠來看，不利於孵化器可持續發展。我們建議某些國有背景孵化器通過引入管理層持股的方式，由管理層直接承擔孵化器的經營責任，激發其積極性，更主動地發展孵化器資源和能力，提升孵化器自我造血能力。
四、總結
新三板園區企業已經成為產業園區領域一支不可小視的力量，但是目前仍然處於以空間租賃、“二房東”為主的初級階段，新興戰略業務的發展還不及預期。但正所謂“九層之臺，起於累土”，面向未來，新三板園區企業仍需要在堅守孵化服務初心的同時，問問自己：服務能力是否滿足企業發展需求、服務人員是否專業、經營成本是否科學降低？
附表
13家新三板園區企業名單
【公司簡介】
北京和創瑞智管理諮詢有限公司是和君諮詢聯盟企業，依託和君集團“一體兩翼”的業務模式、累計服務數千家企業和政府客戶的豐富案例和經驗，和創瑞智聚焦於產業園區、政府平臺公司、房地產行業諮詢領域，提供戰略規劃、體制機制改革、產業規劃、產業基金設立、人才隊伍培養、考核激勵機制優化、政策研究、招商策略、運營服務體系優化、對標研究、託管運營等“全方位、實效化”服務，致力於推動中國產業園區和房地產企業的戰略與運營管理升級。典型客戶和案例包括：中關村發展集團、億達集團、招商蛇口、北辰實業、北京昆泰集團、鄭州經開區、鄭東新區、湖北鄂旅投集團、許昌經開區、中關村軟件園、中關村醫療器械園、中關村京津科技城、河北定州國科新城、蘇拉化工產業園、雲南磨憨物流產業園、海爾地產、當代集團、遠洋地產、天洋置地、北車股份、中國民航機場建設集團、中核工程公司、科融環境、青島建安集團、中國企業報集團、澠池縣會盟投資公司、鹿邑縣城投公司等。
關於創富港案例的描述內容來源於對創富港在職輪值CEO的訪談。
（作者系和君諮詢產業園區事業部研究員，北京和創瑞智管理諮詢有限公司諮詢顧問）
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