城阳共有产权政策的这一个月，越来越多的读者咨询，希望房师傅能分析一下青岛叠拼产品。很明显，他们正在看或者已经看好了，但又有些犹豫、陌生。
关于青岛叠拼发展史，这是一个宏大课题，房师傅准备了很久。没有把握说全面、说彻底，权威算不上，不过经过梳理，可以帮大家很好的明白了解这个产品。
青岛叠拼的出现大约在2010年前后，比北京整整晚了十年。据北京的地产朋友讲，叠拼这个概念是国外传来的，由知名别墅专家—某湖地产发扬光大的。
当然，早在2000年前后，青岛市区就出现了很多多层复式产品，比如鲁信长春、东城国际、湖光山色等。与叠拼很接近，只是当时还没有提出这个概念。
背景：为破解困局寻路
印象中，青岛楼市出现叠拼这一词，是在龙湖滟澜海岸。对，就是城阳白沙河区域，那片曾经很荒芜、楼盘竞争特别激烈的地方。
卓越蔚蓝群岛是这一片最早扎根的，龙湖滟澜海岸的加入，两者直接PK。产品大家都有，高层、多层、别墅（联排独栋）。对了，隔壁还有青特花溪地。几家楼盘大打价格战，高层6000元/平的价格，已经是恶性竞争了。
这时候，介于多层和别墅之间的产品出现了，就是叠拼。房师傅查阅相关资料，认可这种说法：叠拼是一种介乎于洋房与纯别墅之间的住宅类型，它有着类似于别墅的居住体验，享受低密和相对隐私的生活空间，又有着相对较低的价格，从产生以来就受到中等收入家庭和改善性购房者的喜爱。
青岛最早的一批叠拼产品的数据，房师傅没查到。但2012年1月开始，龙湖推出的叠拼，多次开盘，效果都不错。当时的叠拼，面积还很大，178-257㎡，起价210万元/套，当然优惠也很大。
其实，这个概念很新颖，但产品内容并不难复制，所以其他楼盘很快就都有了。
看看这两则新闻：
2015年5月，青特花溪地新品宽景叠拼别墅火爆加推，二期叠拼+联排，面积130-300平，叠拼总价150万起，联排总价190-260万。当时这个楼盘的高层价格是6000多元/平。
2016年1月，卓越蔚蓝群岛四期叠拼，户型170平，上叠均价8500元/平，赠送车位和整层露台，下叠均价11000元/平，赠送入户花园、车位、地下室。
叠拼一定程度上，丰富了这三家楼盘的产品类型。买不起别墅，还看不上多层高层的客户，终于不用观望了。这像酒桌上喝酒，白酒不喝，啤酒不喝，就来点红酒吧，度数介于白酒和啤酒之间。
从当时的产生过程看，叠拼发挥了很大的作用，去化很快。这也是，为什么接下来，越来越多的楼盘参与进来，并把该产品升级了。
发展：多个区域大规模上场
叠拼一般为双叠（上叠和下叠）。对于三叠（上中下）共6层的产品，房师傅认为就是多层（复式）。地产朋友老L介绍，下叠的卖点是花园+负一层（赠送），上叠是露台（不止一个）+车位。这种产品既有别墅的元素，又不会像联排和独栋那样昂贵，比较适合中产阶级人群。最为关键的是，价格比联排别墅要低很多。
最近5年，城阳、西海岸、高新区、即墨、胶州是青岛楼市的主力，无论是土地成交，还是新房成交，占了大约70%的份额，甚至更多。这些区域，很多地块动辄几十万平，去化难度不小，叠拼开始迅速扑向市场。
可以说，这几年，青岛城区的外延，郊区楼市的崛起，叠拼产品功不可没。先看城阳区，鑫江合院、金秋泰和郡和鑫江华府三个叠拼楼盘，都是最近三年持续在售的楼盘。沿着王沙路走，佳兆业水岸新都的叠拼这几年都很热销。
另外，青特小镇、天安数码城、青特地铁花屿城、华地仟佰墅（在售）、昆仑府（在售）、龙湖舜山府（在售）等楼盘先后推出过大量叠拼产品。同样，去化还真不错。
价格呢，大致区间在15000—2万/平。比如，华地仟佰墅，户型135-169㎡，总价约229.5万-388.7万。
现在，城阳白沙河区域，仍有叠拼产品的持续竞争。天一仁和珑樾海，110-142㎡总价约264万-340.8万；鲁昊棠琳湾143㎡，总价250-350万。
关键词：很多、很多、还有很多
高新区更是叠拼产品扎堆地。曾经的八大楼盘，几乎都有叠拼产品。中欧国际城、世茂（俩盘）、珊瑚湾、海尔、招商、星雨华府、海信等。目前，中欧、海尔、招商都有叠拼在售。价格区间16000—2万，面积140—200平，部分是精装修，也有毛坯房。
即墨区叠拼，不限购，外地人不少，入住率一般。海信千亩园、恒大悦珑台、天泰桃花源、天一仁和珑樾雲谷、保利香颂、鲁商中央公馆、中海地王项目等等，多得无法再列举了。一句题外话，今年即墨还要拍很多很多地，房子真不缺。
西海岸新区叠拼分布也较为广泛，依山与傍海均可选择，海信珠山小镇、万科青岛小镇、康大江山樾、海尔产城创融海公馆、龙湖西府原著、龙湖光年、龙湖九里晴、海信积米湾、昆仑首府等。
胶州也有不少，少海片区前几年几乎每个楼盘都有叠拼，上合示范区有几个楼盘也有叠拼，不再举例。
展望：郊区楼市的救命稻草？
这十年，好的一方面，叠拼是在不断完善的。地产专家说的：产品资源的分配逐步实现了均衡化。说直白点，早期叠拼几乎不配置电梯，现在高端产品开始配建了。早期上叠只有露台，没有花园，现在部分也有花园了，逐步实现上下叠资源的均衡，整体形态不再有明显缺憾。
但是，叠拼的缺点，依然存在，且很难根治。私密性存疑，下叠的花园天天要在上叠住户人的视线下，想要露天烧烤也得考虑楼上住户的感受，晚上楼上孩子吵闹也容易有噪音；上叠回家爬楼梯会通过窗户看到下叠家里的景色；花园面积较小，户型面积分两层后显得局促；另外上下叠的管道等一般都是固定连通的，不容易做个性化改装；物业费高，房产证上是普通住宅，基本上都按别墅物业费收费，其实是违规的。
最开始，这种总价相当适中的改善新品，确实受到了市区中层收入家庭的欢迎。虽然郊区远点，但是可以实现居住舒适度的升级，而且负担并不算重。但是最近两年，房价普遍上涨后，虽然叠拼面积段在下降，但总价有提高。
更重要的是遍地开花，供应量上的很快，产品不再稀缺，吸引力在减弱。房师傅的激进朋友小F的话：乞丐版别墅。
第二个因素，大平层的倔强，正在深入人心。150平左右的套四市场仍很广阔，市北、崂山、李沧，新开楼盘去化都不错。当然，郊区平层大户型是备受煎熬的。你别忘了，市区平层改善客户和郊区叠拼客户是有重叠的。对改善需求来说，这是单选题。
最后，同质化竞争严重。以上几个区域，都存在这样的情况，大家水平差距很小，面积总价区间也相似。今年特殊情况下，去化率很受考验，不乐观。
所以，房师傅认为，十年的时间，叠拼已经不是稀有产品。应以普通心态对待，不能迷信。买之前，你要查一下青岛二手叠拼的价格，再比较一下当年的开盘价，你会发现，叠拼的升值幅度是很一般的。
这个产品，适合自住，不适合投资。不杠，不争。房师傅个人观点，谢谢各位。
