相信不少人都有过想购买“小产权房”的经历。相对于商品住宅便宜很多的价格，的确是非常诱人。那么这类房子到底能不能买？又有哪些风险呢？
首先我们要清楚知道一件事情，“小产权”这个词迷惑性极大，“小产权房”实质就是无产权房。小产权房不是法律概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓而已。所以严格意义上来说，根本就没有产权一说。小产权房是建立在农村集体土地上，未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用。
它其实是在畸形市场下产生的衍生品，在物权法、不动产登记联网及房地产税征收体系内都没有小产权房的立足之地，此类房屋的产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由乡政府或村政府颁发的集体所有权凭证，因此该类房屋的购房合同在国土房管局无法备案，根本不具备法律效力。所谓的产权也就只能是空口白话。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。所以小产权房之间的买卖即使在公证人的公正之下交易依然是不合法的。
由此可见购买小产权房后，你仍然不是房屋的合法所有人。因为小产权房，不管在房屋本身土地、建造和交易都是不合法的，所以就很难保证购房者的权益。一旦房子本身出现问题，或者遇到国家征地或者拆迁，那么你很可能会面对无房可住又不能索回房款的尴尬局面，到时候就真的血本无归了。
我们其实可以简单地理解为购买小产权房跟租房子其实没有什么实际上的区别，获得的只是房子的居住权。那么你愿意一次性交付几十万来获得几十年的居住权吗？答案就显而易见了。
那么现在各大城市这么多现有的小产权房，怎么办呢？中国发展基金会副理事长刘世锦近日在接受凤凰网财经《危机对话》采访时指出，理论和实践都证明，农村集体土地进入市场才能真正保护农民利益，因为不流转不交易农民利益是多少都搞不清楚。由来已久的小产权房问题也无法再回避了。解决小产权房问题，要从头开始，正本清源，在农村土地制度改革、建设都市圈的大框架下，应给农民的权利要给，应缴的税费要缴，不符合规划的要纠正，把小产权房问题解决与都市圈小镇小城住宅建设统筹推进。
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