今天东楼可能有点“标题党”了。
因为这篇文章，并不打算说那个被说烂的地铁5+16，而是想说说，杭州现在的买房逻辑——找到一些“潜力股”。
都说地产已经走过黄金十年，眼下的楼市，指着买套房走向人生巅峰是不大可能了，但也不是完全无利可图。
那，到底该买怎样的房子？
东楼几乎天天被@这个“灵魂拷问”。
我当然是知道一些答案的。可很多事情，其实并不能，也不方便说太细。真正有效的情报真的非常昂贵，一般不能轻易获得，也不便于公开传讲，所谓“经不可轻传”，如来传经还要收“人事”。
当然，尽管细节不便透露，但大致的基本理论还是可以稍微说说的。
当前的杭州，到底买什么房子才是最理性的？
东楼的答案其实是很简单的：无论新房还是二手房，买市区内相对冷门板块的便宜房子。
东楼周围的很多人，包括私人朋友、朋友介绍的想买房的朋友、各种平台的提问，每次提问，几乎百分之七、八十的人，脑子里想买、想住的都是那些当红板块，奥体、未来科技城之流。
真不是说这些热门板块不好，关键是当大部分人都觉得是个“希望之星“的板块的时候，这个板块的房子的价格绝对已经非常贵了。
5、6万/平米的奥体、未来科技城，无论品质多好，开发商多牛逼，东楼有钱也不会去买的。
东楼的意思，不是说这些板块价格有泡沫，房价要跌，而是说这些板块当前的价格，中短期的升值空间真的很小很小了。无论是刚需还是改善，想买房，不如去买更有升值空间，更被低估的板块和房子。
板块的热度，或者说某个板块在人们心中的“良好“形象，就是互联网行业的“流量”。某个板块频频在大家眼前“现身”，一定背后有“神怪”在引导。
因为每一次的“现身”，都是有人在付费的。现身越频繁，说明”那些人“砸钱就越多。这和“百亿补贴”啥的，都是一个套路。流量，都是买出来的。
那么，到底谁才是真正的流量制造的“大佬”？
当然是有关部门了。
早在快二十年前，当年的某位领导就定下了杭州土地拍卖的“基本原则”：政府做地，企业做房。
这句简洁却十分明了的方针后来被浓墨重彩地写入了这位领导后来出版的，一部比《牛津高阶英汉双解》还厚的三卷本大著《城市论》当中，并且在退休后的“游学宣讲”中频频示人。
我国的土地出让几乎是香港模式的翻版，最早上海的卖地的规则，还是某位香港的梁先生亲自草拟的。所以土地如何收储，如何出让，如何卖地获利最大，整套的学问从来都是不缺的，前车之鉴都摆在那里。
结果就是，一座城市几乎每一个时期都有一个当红板块，然后每隔2、3年逐步“风水轮流转”，最后就形成了板块之间，房价轮动式上涨。
东楼随便给你讲几个“杭州故事”，整个思路大概你就明白了。
2007年5月底那会儿，绿城拿了一块地，钱江新城17号地块，楼面价12944元。搁如今，这个价格的纯宅地，也就是在下沙、丁桥那种地方才能拿到。而这块地，就是后来“大名鼎鼎”的绿城蓝色钱江。
钱江新城本来只是钱塘江北岸的一片农田，每日尽管“涛声依旧”，但也“莺飞草长”。然而绿城细心经营，2009年一开盘就是61000元/平，马上就震惊全杭了。钱江新城就再也冷不下来了。
至于后来的故事，大家也都知道了，钱塘江正在成为杭州的“城中江”，钱江两岸几乎堆满了豪宅。这里面的“运作”，绝对是教科书级别的。
我们再来看下沙的案例。
下沙几乎是杭州最东边的一个板块，如今大部分二手房的价格也卖不到3万/平，妥妥的刚需上车地。但不为人知的是，在十年前的2010年，下沙就卖出了6000元/平，甚至10000元/平的楼面价。
如何将一大片当年毫不起眼的郊区地块卖得这么贵，其实背后只是一张“杭州地铁1号线“的蓝图而已。
至于当年买下沙的房子套了多少人，以及这背后更深的套路，东楼不再更细致地展开了。
2007年炒钱江新城，2010年炒下沙，2016年后炒未来科技城，2017年后炒奥体……不同的外围板块被不断地“临幸“，房价是上涨就从最后就一个板块蔓延到另一个板块。
最后历史地看，就形成了不同板块之间的价格轮动。
既然价格是“轮动的”，那么理论上讲，其实就是存在套利空间的。
也就是说，所有的冷门板块都会在未来的某个时间火起来，只要那里有大把待出让的土地，就都有热的机会。
同理，所有当前很热的板块都会渐渐冷淡下去，如果没有更多可出让的地块，或许就将一直冷下去。
所以，无论什么时候，如果你中长期地看好这座城市的未来，那么你该做的，就是去关注各种相对外围一些的冷门板块。
城市的发展是逐步外扩的，由内向外的路子，而越是外围的城区，土地的供应必然越多，价格越越便宜，越便宜就越具备涨价的空间。
2014年、2015年闲林、未来科技城的价格在1字头滑翔的，今天就彻底飞向了3万+、4万+（二手房），几年的涨幅超300%-400%。但2009年的蓝色钱江当年已经卖6万了，如今也只能卖8、9万，涨幅撑死也只有50%，更何况10年过去了。
所以，便宜就是王道。尤其是相对外围，地铁能覆盖到板块的低价楼盘。
楼市的上升归根结底是刚需推动，而不是豪宅驱动的，75%的购房者是首套房的刚需。刚需购买力的上升速度决定了整个房价的上升节奏。而真正的刚需，大多是从最便宜的房子开始买起的。
如果要说东楼目前心目中最值得买的低价区，市区里面，最推荐的，还是3号线末端的丁桥了。如果你仔细去淘，2万以下的，真还有不少。
当然，你若不喜欢丁桥，照着东楼的逻辑去找那些同样命运的“丁桥”们。
最后放句话，3号线开通在即，到时候丁桥要是还有大把2万以下的盘，你回来，打东楼的脸。
