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深圳寫字樓空置率居高不下的問題被詬病很久了，大漁拿到一份深圳甲級寫字樓2019年第四季度的市場報告，做一個理性分析，希望給到大家不一樣的觀點。
同時結合深圳樓市，給出一些投資建議，在此感謝道遠諮詢。
順便說一句，沒有采用今年第一季度的數據，是因為過年和疫情影響太大，數據反而失真。
通過深圳商務區的集中分佈情況，我們會發現，職住一體在深圳貫徹的非常到位，CBD的位置和產業高度決定了房價的高度。
深圳有兩個規模最大的傳統CBD，一個南山科技園，一個福田中心區，科技園以IT互聯網產業為主，中心區以金融和高新產業為主，這兩個區域的房價一直都很高。
福田中心區四神盤在2016年初就完成了10萬的登頂，科技園片區雖然樓盤老化，但有學位加持，碼農買單，價格也一直居高不下。
華潤城潤府近兩年被持續熱炒，單價屢創新高，一個原因是南山新盤稀缺，更重要原因是這個盤位於科技園腹地，雖然密度超高居住壓抑，但周邊的高收入碼農實在太多，總有一部分願意為通勤便利和新盤買單。
從潤府的暴漲，可以看出CBD對房價的影響至關重要。
說到這裡，另一個問題就來了，科技園和中心區同為兩大傳統CBD，為何科技園漲勢兇猛，中心區卻不溫不火，四大神盤橫盤三年著實尷尬。
幾個原因：
1、相對南山，福田近幾年有沒落趨勢；
2、學位不夠給力；
3、沒有新盤的帶動；
4、18年整頓打擊P2P，中心區大量P2P和金融公司如鳥獸散，購買力同步下降。
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科技園和中心區，在我看來，可以類比北京的中關村和國貿CBD，老牌貴族，聚集了大量中高端產業和高收入人群，基本盤非常紮實。但最大的問題是，它們已經開始老去了。
近幾年承接更高端產業的是後海總部基地，直接體現就是房價。
目前後海20年的老盤也在12萬+，帶學位的15萬+，深圳灣則集體跨入20萬俱樂部，已經取代香蜜湖，坐穩了深圳第一豪宅區的位置。
從房價變遷可以看出，CBD的位置、產業類型、總部進駐情況決定了周邊房價的高度。
其他零星的小型商務區，車公廟、華強北、羅湖商務區的房價，都能看出產業類型與房價的直接聯繫。
商務區對房價影響如此之大，大家更要關注深圳高端產業的佈局和走向，學會提前預判和佔位。
從上圖可以看出，深圳未來的CBD有五個，西部有前海自貿區，中部有深圳灣超總和留仙洞總部基地，北部有北站商務區，東部有筍崗清水河商務區。
看起來東西北部都有佈局，一派和諧均衡的態勢，實際深圳一路向西的大方向絲毫沒有變。
深圳政府的親兒子是前海自貿區，其次是深圳灣和留仙洞總部基地，等把前海自貿區這個嗷嗷待哺的巨嬰填滿，再給超總和留仙洞引進一些總部企業，肉基本都被瓜分完畢，北站估計還能啃點骨頭，筍崗可能連湯都喝不上了。
所以，跟著產業走，跟著趨勢走，買房大概率是不會出錯的。
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再說第二個問題，很多人詬病的深圳寫字樓空置率過高的問題。
從2018年第二季度開始，深圳寫字樓空置率持續攀升，從14%一直上升到27%。
同步，租金則在不斷下降，從每平米266的基準租金下滑到227，租金下降15%。
深圳寫字樓空置率的攀升，加上房價的快速上漲，給了不少人看空深圳的理由，最近看空言論不少，論據是房價過高讓產業空心化，企業大量撤離經濟下滑更支撐不起高房價。
其實關於寫字樓空置的問題，很多人只看到第一層沒看到第二層。
深圳寫字樓空置率持續攀升，並非是企業不斷外流導致，反而是政府主動干預的結果。
2019年深圳甲級辦公樓市場新增可租賃面積約116萬平方米，全年淨吸納量約48萬平方米，需求落後於供應的局面持續凸顯。供過於求，加之經濟運行造成的市場波動，甲級辦公樓市場整體租金自2018年第三季度以來連續5個季度下跌，空置率攀升。
從2017年以來，深圳持續加大寫字樓的供應，供應量大大超過新增企業的吸納量，這才是空置率提高的根本原因，而不是租賃成本太高逼迫企業大量外遷。
相反，北上廣深四個一線城市，深圳的寫字樓租金低於北京和上海，只高於廣州。
以上數據來自戴德梁行，製圖城市戰爭，特此感謝。
深圳房價高高在上，寫字樓租金卻平易近人，關鍵原因就是高空置率。
以深圳的高房價，寫字樓價格本該高於北上，居全國之首，但政府主動干預，大量供應寫字樓產品，用高空置率來降低租金，從而留住更多企業，不會形成擠出效應。
反而廣州的空置率過低，租金一旦上升會引發連鎖反應。
深圳寫字樓月平均租金235元/平米，租一個100平米的辦公室月租金為23500元，和高檔住宅的租金比起來差別不大。
實際上，福田南山有不少位置不錯的寫字樓，租金已降到5塊以下，有的連住宅租金都比不過，寫字樓租金秒殺住宅，一鋪養三代的好日子一去不復返了。
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通過這條線捋下來，我們會發現，深圳寫字樓空置，實際是政府的有意為之。
一方面是寫字樓已大量過剩，一方面拍賣住宅地塊比商業地塊獲利要高的多，供過於求加利益誘惑，深圳政府仍然堅持大批量規劃和建設寫字樓，根本原因主要有三個：
一是通過大量供應降低企業租賃成本，大量優質又租金優惠的辦公空間可以有效避免企業外流，同時還鼓勵更多企業做大規模；
二是深圳土地資源十分寶貴，現在不預留足夠面積的寫字樓商務區，等以後不夠用時就沒有退路了。我相信深圳政府對寫字樓的面積和佔比設定，是參照了紐約香港這些產業高度集約化城市的數據的。
三是如果以後真的寫字樓過剩，商改住很容易，但逆向的住改商就難比登天了。
正是基於以上這些原因，才會看到深圳寫字樓不斷攀升的空置率，但只有看問題更深一個層面，才不會大喊深圳正在做空自己，反而會佩服政府的眼光和格局。
最後，2020-2022年，深圳甲級寫字樓的新增供應量約為726萬平方米，它們主要集中在南山和前海自貿區。
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文章來源:米宅
