每平方米8000多塊錢！？這種價格大幅低於市場行情的新房正在北京東南五環叫賣。連日來，“特價房”“不限購”“精裝修”等吸睛的廣告語也在網絡上和銷售人員的口中傳播。房子到底是真是假？記者連續多日進行了調查。
特價房建在工業用地上
“只有兩套‘五一特惠房’，每平方米只有8990元，現在已經訂出去了一套！”在“上東國際（又名‘上東區’）”樓盤的售樓處裡，銷售人員小張苦口婆心勸著購房人趕快交訂金。
樓盤所在位置
“上東國際”位於經海路與科創十六街交匯處，但售樓處卻在6公里外的馬駒橋。從位置上看，這個樓盤有些賣頭：距地鐵站幾百米，樓下就是通明湖公園，精裝修、連冰箱等家電都有……但為何這種房子只賣8990元？小張介紹，這只是特惠價，其他房源的均價是1.05萬到1.35萬元之間。但這個價格至多是同區域商品房的三分之一。
記者注意到，與商品房開盤所需的“五證”不同，上東國際僅亮出“四證”：土地證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設工程施工許可證，獨缺預售許可證。
售樓處提供的土地證複印件
“四證”標註土地性質均為工業用地，期限為2010年至2060年。這與市場上的商品住宅本質就不同。住宅建在居住用地上，土地期限一般是70年；而“上東國際”雖然佯裝成樓盤，但其性質類似於廠房。這正是其沒有預售證的根源所在。
售樓處的沙盤上雖然矗立著五棟高樓，但實際銷售的僅有靠北的兩棟，有一棟已售罄，另一棟更大體量的在售。不同尋常的是，小張把另外三棟稱為“食堂”“辦公樓”“科研樓”。
售樓處沙盤圖
沙盤上在售的這棟樓與普通住宅外觀完全不同，更像工業用房。但戶型圖上的密密麻麻畫出了幾百套戶型。兩套樣板間則完全是按照住宅佈置，衛生間、廚房、臥室應有盡有。
樣板間內部照片
無單獨房本僅轉讓使用權
與沙盤上5棟樓一摸一樣的圖片出現在行業媒體北極星電力網上。網站披露，這裡是北京華東電氣公司的“綠色”開關設備產業基地項目，分為四期建設。眼下對外銷售的這棟正是計劃今年建設的四期工程、即1號廠房；而已經售罄的另一棟，則被稱為綜合樓，與剩餘3棟一樣屬於前三期工程。
網站截圖信息
項目所在地，已有4棟樓的主體結構亮相，但工地還被圍擋著。記者透過門縫看，正在銷售的這棟樓是一片雜草叢生的荒地。“這棟樓計劃6月開工，明年4月交付。”小張道出了一個極短的工期。
項目所在地現狀
但根據現行規定，工業用地禁建住宅。正因如此，“上東國際”購房人無法貸款；更無法與普通住宅一樣獲得房本；購房人並不會簽訂房屋買賣合同，而是被使用權轉讓合同所代替，即“以租代售”。
轉讓合同範本上寫著：甲方（中房樂居房地產經紀公司）與項目土地方北京華東電氣股份有限公司及北京華東科創公司簽訂了《合作框架協議書》，具有本項目合法的開發、運營及銷售權。
合同文本圖
“四證”與合同都明確，土地年限到2060年屆滿。根據約定，年限屆滿後，該房屋使用權仍歸購房人所有，如遇市政拆遷，房屋拆遷補償款也歸購房人所有。但小張補充道：“這個房子一棟樓有一個大房本，並無法給每戶分割房本。”
一本萬利背後是重重風險
無房本、40年土地年限、無法貸款，依然沒能阻擋購房人的腳步。
面對上述問題，銷售人員“見招拆招”。針對無法貸款的情況，也可以能做到“分期付”：購房人在籤合同時只需支付50%房款，之後到房屋交付時再分三次把剩餘房款補齊。
更誘人的是，開發商提供返租服務。以均價8990元的49平方米特價房為例，交房後，開發商直接把房子承租過來，然後以每月支付4000元的房租；房子的註冊地址也能出租，每年租金1.5萬元。這樣一來，購房人每年可以到手6.3萬元。即便房租不漲，總價不到45萬元的房子，用7年時間就可回本。
一本萬利伴隨著重重風險。其中最大的風險恐怕來自土地方。面對自己土地上的房子正在以住宅的名義對外出租出售，北京華東電氣股份有限公司予以否認，“這是我們的產業園區，驗收後就將投入使用”。
項目已建成部分
工地北側大門外也貼著一份落款為北京華東電氣股份公司的公告。公告稱，該項目立項批覆為非住宅，不可以住宅方式出租出售；水電氣熱價格不能享受住宅標準；不允許分割銷售；如發生購買租賃行為，由購買人、租賃人承擔一切責任。
工地大門外的公告
但小張代表的銷售方卻堅稱：“這塊土地是是華東電氣的，房子是由中房樂居公司投資的。”他拿出的“四證”清楚寫著華東電氣的名字。對於項目的土地證、規劃證為何出現上東國際售樓處，華東電氣一方則表示“不清楚”。
究竟誰在撒謊不得而知，但讓一些購房人格外懷疑的是，倘若真的“不清楚”，為何上東國際售樓處恰巧位於一處名為華東森源的廠區裡，而華東森源75%的股份掌握在華東電氣手中。
“這樣的交易無論是資金上、產權上都很難與普通商品房一樣受到法律保護。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，“工改住”項目在無法出售產權的同時，以轉讓使用權的方式變相銷售。雖然房價低，但開發企業受益不少，因為工業用地的拿地成本極低。
來源：北京日報客戶端 | 記者 曹政
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