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據瞭解，沉寂快一年半的紫薇西棠預計明天開始登記。
紫薇西棠最新一次出現在公眾視野，是在上個月的第108批備案價，精裝高層約1.6萬元/平，相比一年前的毛坯洋房（10層）約1.46萬元/平漲了不少，狠狠刷了一波存在感。
精裝變毛坯，上批推盤時隔太久，漲價的理由隨便說，但紫薇西棠新推出的這批房源，到底有沒有漲價的“底氣”，產品才是硬道理，我們一起走一波。
本文從項目的區位、品牌、產品、樣板間等多個方面解讀，AI君之前也有過相關測評，速看！西高新國企132套高層入市？85-117平馬上沒房了……
一、區域解讀
紫薇西棠位於雁塔區魚化工業園板塊，魚化工業園歸屬雁塔區，地處灃東、高新交匯處。就目前情況來看，相比發展動力十足的高新和勢頭兇猛的灃東，無論是產業規劃，落戶企業，甚至是市容市貌魚化工業園都馬塵不及。
不過，魚化工業園版塊規劃還是比較完善的。區域以富源三路與魚躍路為核心，構建集辦公、教育、醫療和商業為一體的發展中心，富源三路南北為商業發展軸，魚躍路東西為工業發展軸，根據徵地計劃後期會遷出現有工廠，形成居住、商業、醫療、教育等服務等配套設施齊全的園區佈局。
目前正在辦理土地出讓前相關規劃、土地手續，待土地出讓後逐步落實周邊配套設施。
魚化工業園版塊規劃，來源網絡
除此之外，魚化工業園於魚躍路兩側及科技西路沿線等處共規劃有幼兒園6所、小學4所、中學1所，目前已陸續進行相關手續上報工作，待相關行政單位逐級審批後實施。隨著以上規劃學校陸續建成，該區域業主子女就學問題可逐步得到解決。
規劃藍圖還是很美好的，落實嘛，就再等等吧。
就位置而言，紫薇西棠還是不錯的，剛好位於魚化工業園版塊核心，後續資源配置較為豐富。如地鐵5號線（在建）阿房宮南站和已經開業的商業綜合體西鹹吾悅廣場距離項目約1.2公里，距離3號線魚化寨站約2公里，南側緊鄰魚躍路，北側是大寨路，東西分別是西三環、富源二路、富源三路，整體商業、交通配置較為優越。但教育、區域環境還有待提升。
項目周邊配套圖
解惑：置業顧問給購房者傳遞的信息為“魚化工業園由高新區代管”，這是不準確的，在2018年雁塔區移交高新託管的區域為科技路以南，魚化工業園板塊至今並未明確是否已交由高新區託管。
二、紫薇品牌
紫薇地產，西安高科（集團）公司直屬核心企業，具有國家一級開發資質的國有大型房地產開發企業。1996年創立至今，已開發有多個口碑較佳的項目，目前在售有紫薇東進、紫薇花園洲、紫薇生態城（高新三期）、紫薇鉑悅府（灃西新城）、紫薇·萬科大都會（灃西新城，紫薇萬科聯合開發）等項目，其中紫薇東進和紫薇花園洲備受購房者追捧，多次千人搖。
紫薇開發版圖
紫薇地產開發項目多為毛坯交付，而紫薇西棠本次推出的三棟樓則以精裝亮相，通過樣板間的展示，可以體會到作為國企的踏實，也看得出在精裝領域的經驗不足。
三、紫薇西棠本次主推產品
紫薇西棠分南、北兩大板塊，其中北區已售罄，且部分樓幢已交付，南區3、4、5號樓於今年3月公示一房一價，計劃於4月16日上線登記。南區交付時間約為2023年8月。
在紫薇西棠，本期推出的三棟精裝房源總計約660套，總高33層，主力戶型為105、114、122、130平三居室，價格區間13601元/平至16991元/平，均價約1.6萬元/平。
項目主推樓棟沙盤圖
這三棟樓均為兩梯四戶，連廊設計，戶型均為三室，樣板間展示了105平、122平、130平，其中105平的交付標準和其他戶型標準差異較大，購房者需細心瞭解。
1、主推產品總體印象
① 4、5號樓位於南區的最南一排，根據置業顧問所述，其向南距離科技西路約350米，中間規劃為商業用地，但究竟是什麼樣子，是否對於4、5號樓採光影響，目前還不確定。
用某樓盤置業顧問的說法：“這兩棟樓備案價格這麼低，肯定是知道南面的商業對他影響很大”。
② 整體裝修風格偏傳統，卻也比較符合北方人生活習慣（獨立陽臺、衛生間乾溼分離、廚房空間大），不含有新風系統、中央空調、洗碗機、淨水器等；
③ 陽臺寬敞，可利用空間較大；
④ 廚衛採用石膏板吊頂，防水塗料；
⑤ 兒童房窗臺加高，保障安全性；
兒童房實景圖
⑥ 入戶門標註為“甲”級，若是真的，那級別夠可以。
2、裝修細節需改良之處
① 廚衛石膏板吊頂雖然說目前多箇中高端住宅興用，但這兩處溼氣重，油煙重，易造成汙染；且管道多，後期維修概率高；而且還存在開裂、掉落等風險，都是不利因素，個人還是比較偏好鋁扣板吊頂；
② 衛生間乾溼分離處，洗手檯附近採用乳膠漆等，這與居家裝修常用的瓷磚對比，防潮性能差一些；
③ 衛生間淋浴房門內開，這將造成安全隱患；
④ 衛生間中的五金件，部分與門（未安裝）產生碰撞；廚房中的櫃門，部分與門（未安裝）產生碰撞；
⑤ 全屋採用白色塑鋼窗，款式老舊；
⑥ 樣板間廚衛當中的部分管道未標註：燃氣管、下水管、煙道；
⑦ 樣板間陽臺未預留地漏，置業顧問講“有的”；
⑧ 樣板間對於燃氣熱水器未標註，其上下水、電源、燃氣管道或需要二次裝修；
剛提到105平米的裝標有所不同，主要體現在：
1、乳膠漆刷白交付，其他戶型採用壁紙交付；
2、臥室、客廳、餐廳地板交付，其他戶型除臥室外均為地磚交付。
三、樣板間三個戶型 個人推薦122平
首先這個戶型位於邊戶，不受連廊影響；其次，該戶型結構方正，稜角相對較少；再次，佈局合理：客廳開間3.9米，餐廳方正空間足，陽臺進深1.8米，主臥衛生間方正且寬敞。
入戶玄關櫃，交付時有
客廳開間3.9米
餐廳相對獨立，空間合適
陽臺進深1.8米
主臥衛生間
據瞭解，紫薇西棠3、4、5號樓將於4月16日上線登記，目前置業顧問給到購房者私下講到的優惠（未公開），開盤備案價各種優惠政策後，綜合能到10個點左右，支持公積金，支持組合貸。
AI君有話說
總而言之，雖然紫薇西棠所處區域目前發展遲緩，市容有待提升。但項目地處高新、灃東、雁塔三區交匯，後期怎麼著也會被扒拉起來，而且目前基本配套已逐漸完善，前景還是比較看好的。
但落到產品和價格上，紫薇西棠周邊目前還有房的項目有卓越坊（精裝高層約1.7萬元/平）、君合天璽（精裝高層約1.2萬元/平）、當代·嘉寶公園悅MOMΛ（毛坯高層約1.1萬元/平），紫薇西棠精裝高層約1.6萬元/平，在所屬區域偏高。
而且紫薇西棠相對傳統的戶型、裝修樣式與房價難以匹配，購房者買不買賬難說。況且在疫情衝擊下，西安樓市熱度尚未全面復甦，近期登記項目整體去化堪憂，再加上西安絕大多數房企一季度任務遠未達成，二三季度或將迎來推貨高峰期，屆時才將進入真正的“廝殺”。紫薇西棠選擇在這個時間點上市，將會面臨怎樣的“命運？我們拭目以待。
備註：原文來自西安房產，已授權轉載，AI君做了部分編輯
