在幾乎整個2019年裡，陽光城檀悅一直是西鄉塘區比較亮眼的樓盤。
在開盤之初，這個項目便頭頂陽光城“廣西最高端產品”光環，吸引到不少購房者的到訪。同時，因其毗鄰西大的屬性，其他城區乃至城市的投資客也頗為關注。因而幾度登上成交榜前列，熱度不小，並於2019年10月實現售罄。
如今，經過近6個月的漫長等待，陽光城檀悅15#樓新品房源即將推出，曾經的熱盤再度迴歸到購房者視野。
但是據瞭解，陽光城15#樓新品將全部賣70年產權的公寓產品，那麼相對於普通住宅來說舒適度低的公寓新品，是否能讓購房者買單?
△項目工地的外圍都是以“全能小戶型”為賣點的廣告
下面，讓我們先來一睹陽光城檀悅公寓新品的優劣勢。
地段方面
地段優勢：毗鄰西大
大學作為高等院校，因其大學生這一潛力吸引著很多投資客關注周邊公寓房價。
而西大是廣西高校牌面，擁有著全廣西面積最大的校區，是一個龐大的人口聚集地，校內的大學生，年輕職工，周邊上班族都是潛在的公寓需求群體。
當前，西大周邊較近的，且有公寓產品的在(待)售樓盤較少，僅有陽光城檀悅、瀚林學府等樓盤，在同等條件之下，陽光城檀悅公寓作為70年產權產品上市，更容易得到購房者關注。
劣勢：區域較為醇熟，新規劃難有
陽光城檀悅因其臨近西大而具備一定地段優勢，但除此以外，所在區域的劣勢也比較明顯。
項目周邊發展較為醇熟，商業氛圍濃厚，並且從呈現的業態來看，區域商業有明顯的規劃，不存在劃分不清，五花八門的情況。
△周邊概貌
另外，在項目東側，大片的自建樓佇立於此，一定程度上影響項目的景觀。並且小編經由實地觀察發現，一些處於外圍的自建樓，經過外貼瓷磚等措施，看起來並不顯得老舊，很難讓人將其與舊改項目聯繫起來。
從西鄉塘區目前的規劃形態來看，項目周邊若想迎來新變化新配套，只能將期待建立在舊改之上，目前猶未可知。
交通方面
交通優勢：項目毗鄰快環，經由快環可快速到達青秀等城區
在交通上，陽光城檀悅可以說是一位“幸運兒”。
毗鄰快環的利好，讓業主無須穿行車水馬龍的鬧市區，通過驅車走沒有紅綠燈的快環道，業主可在22分鐘左右到達東盟商務區，甚至相比地鐵而言更要快上一些。
劣勢：距離地鐵太遠
西鄉塘作為三條地鐵交匯城區，不少樓盤的業主都可享受到地鐵出行的利好。
然而當前階段，陽光城檀悅卻是在地鐵上處於劣勢。
從地圖上看，地鐵2號線的三十三中站和秀廂站與項目的直線距離分別為約830米和約770米，但實際步行中，到達三十三中站仍需要走1.4公里，將近20分鐘，而秀廂站更甚。因此，在目前階段，地鐵對於陽光城檀悅業主的實用性也不是很高。
但是，並非就說明陽光城檀悅業主與地鐵無緣。據瞭解，項目旁有一條規劃路，將連通秀靈路與友愛北路，一旦實現，項目與地鐵口的距離將大大縮減。因此在地鐵方面，仍然可以保持期待。
學校方面
學校優勢：項目配建幼兒園，有可能就讀秀田小學
據瞭解，當前項目所在區域學區劃分到秀靈小學，但在項目整體交房後將重新劃分。
除開秀靈小學，周邊不遠還有秀田小學、南寧八中等學校，教育資源較為豐富。
△秀田小學大門
其中秀田小學是南寧本地名校，創建於1924年，是南寧市西鄉塘區直屬國辦小學，本身擁有九十餘年文化底蘊，教學質量過硬。
劣勢：學校距離遠，橫穿幹道風險高
陽光城檀悅小區出口位於南側，接駁秀靈路，這就意味著業主家孩子上學需要繞半個小區前往學校，並且中途需要橫穿友愛北路，具備一定風險。
參考地圖軟件，假設學區劃分至秀田小學，則可知步行距離超過2公里。如果是秀靈小學，則約為1.3公里。
從路程和安全性來看，項目並不是很適合小孩子獨立上學。
△地圖測距
商業方面
商業優勢：區域內商業醇熟，底商多
項目交付後，會引進大量底商，以滿足業主日常所需。此外，區域周邊經過多年發展，遍佈底商，飲食、服裝、家居、五金、美容美髮等業態彙集於此，業主可沿秀靈路至東門美食休閒廣場、西大街商業廣場等商業體休閒購物。
劣勢：項目旁商業實用性低
除項目自帶底商，陽光城檀悅周邊200米範圍內商業多為機電、家居業。
比如項目西南側100米為南寧東博國際五金機電城、西側為正合家居廣場。沿著秀靈路臨近100米範圍內，也是較為密集的機電配件底商，對於業主平常生活來說實用性不高。
△周邊商業
優劣明顯，這個盤誰來買單?
通過以上優劣勢的對比，不難看出陽光城檀悅公寓新品的適配對象具有一定侷限性。並且，因為由於15#樓設計整體大致為東西朝向，且公寓產品平面佈局為並列式，購房者只能有兩種選擇，採光面朝西或是採光面朝東。採光面朝西意味著傍晚會遇到西曬的情況，且樓棟西面並無高層建築遮擋;採光面朝東則日照時間更短，採光條件不樂觀。
△樓層平面圖
兩種朝向的戶型舒適度都不會很高，但這也是市場上大多數公寓所面臨的難題。那麼，陽光城檀悅的這次公寓新品，誰能買單?具體從三類客群來看：
第一類是對小戶型的剛性需求購房者
陽光城檀悅公寓推出約42/52/73㎡三種小戶型，首先從建面大小來說都符合剛需要求。面積小，總價自然就低了。根據目前項目的報價，可知均價為15000元/㎡，如果購房者趕上活動，如近期推出的預約2萬享95折優惠等，則在此基礎上再減一些。
△置業計劃表
由上圖還可得知，購置一套約42㎡戶型的公寓，最低首付僅需約116000元，對於剛需來說也能夠承擔得起。但是首套房的名額買一套小戶，似乎有點“浪費”，當然如果真的“剛需”，那還是可以考慮。
第二類是公寓投資客
在其他城市，一流大學周邊的公寓租金往往成為區域內高峰，並且能夠享有大量的租客。
廣西大學是南寧，乃至全廣西最高等學府。臨近西大，意味著其中的大學生都可能是隱藏的租客，數量質量都不低，作為公寓投資地再合適不過。
△左側樓棟即為15#樓
從成本上來看，從最小的約42㎡戶型到最大的約73㎡戶型，總價區間在約62至109萬元之間。
參考周邊租金，一室一廳戶型普遍為800至1300元/月，二室二廳普遍為2000元/月左右。
如果置業一套42㎡，總價約63萬。
按照1500元/月的租金，一年的租金為1.8萬，那麼約35年就能穩賺。而且還沒有算這三十年租金的上漲，也就是也許二十多年就開始收益!還是相當可觀。
而陽光城檀悅的公寓產權為70年，所以投資來看，未來前景看好。
第三類是過渡置業需求的購房者
首先，陽光城檀悅毗鄰西大與快環邊，無論是從學校剛畢業出來的工作者還是需要跨城區通勤的上班族，都很適合。
再者，這個公寓具有70年產權，自然可以算作小戶型住宅，對於需要落戶南寧，孩子入學的家庭同樣適用。
小戶型住宅的便捷性，高流通性使其往往能得到過渡置業的青睞，不管是入手還是轉手，相較於大戶型都更為靈活。
最後
拋開陽光城檀悅公寓本身來看，西鄉塘區發展早已醇熟，西大周邊更甚。相比起正在崛起的五象新區，這裡供地量、新規劃都來得更少。
