12月1日凌晨2点西安关于二套房首付最高提升70%的新政 发布，一时间炸开了锅，有人直呼睡了一觉醒来买不起房了，太狠了。
细细的了解新政后会发现，这次新政，之于非限购区域，无论是开发商还是购房者，都是机会，小编特此带来不限购板块能源金贸区中梁纯新盘的实踩报告。
中梁集团今年4月份拿地，楼面价6760元/平，案名定为中梁鎏金雲玺，售楼部、样板间于近日已开放。
图|售楼部实拍
01
硬货先行
1、项目基本情况
中梁鎏金雲玺位于沣泾大道与石化大道交汇处西南侧，项目总占地约98亩，沣太八路把项目一分为二，北边是商业——中梁百悦广场，南边是住宅。
其中住宅54亩，总户数760户，容积率2.5，绿化率35%，车位配比1：1.4，中梁物业，物业费待定，全部地下车库，人车分流。
项目共10栋板式楼，由2栋洋房、3栋小高层、4栋高层组成，沿沣泾大道由南向北依次打造了洋房、小高层及高层产品，“南低北高”布局。
洋房全部是9+1层，小高层17层，高层最高不超过25层。
2、项目销售动态：售楼部、样板间已开放，预计12月中旬取证开盘
图|沙盘实景
中梁鎏金雲玺11月21日售楼部、样板间已开放，据置业顾问介绍，首推楼栋为1#、5#、6#、7#、11#楼，目前正在蓄客，高层、小高层放风价1万8，洋房放风价2万，首开一定有优惠，具体还没定下来。
楼栋信息如下：
1#楼，小高层，1个单元，2梯4户，总高17层，建筑面积99/118平。
5#楼，高层，1个单元，总高22层，2梯4户，建筑面积99/118/143平。
6#楼，高层，1个单元，总高24层，2梯4户，建筑面积99/118平
7#楼，高层，1个单元，总高25层，2梯4户，建筑面积99/118平
11#楼，洋房，2个单元，总高9+1层，建筑面积143平，一楼底跃172平，无顶跃。
3、项目施工进度
据置业顾问介绍，项目已盖到地面2-3层，售楼部后面就是工地，房小探也去工地门口转了转，随手实拍图如下：
图|售楼部后面就是项目工地
图|工地实景
02
周边环境与配套
项目所处的区域是能源金贸区，关于区域，之前房公子踩盘一文《实探能源金贸区！纯新盘将面世，板块现状图文报告！》就区域位置、区域规划、区域现状、区域土拍、区域楼盘等一一有说明。
房小探带来项目周边踩盘情况：
图|项目区位图实拍
交通方面：
地铁：从地铁1号线上林路站A口出发，步行约1.2公里，可到达售楼部，坐公交的话一站路可到达。
项目北侧步行约1.5公里即在建的16号线能源中心站，预计2023年底之前通车。
图|地铁1号线上林路站实拍
另外，地铁16号线与地铁1号线在上林路站换乘，房小探也拍到了施工实景图。
图|16号线上林路站施工地（双击可查看大图）
自驾：项目东侧直线距离2公里处是建设中的绕城高速西咸互通式立交，预计明年9月建成，可连接绕城高速、西宝、京昆等7条高速，可快速到达西安等区域，比较方便。
公交：目测周边有好几路公交，只是等车的间隔时间长，另外，房小探在售楼部门口有幸见到了最近刚上线的“网约公交车”DD巴士，外形很萌。
图|项目周边公交站实拍（双击可查看大图）
商业方面：项目周边几乎没啥大型商业，项目自身规划了一个约8万方商业综合体，总占地44亩，名称叫中梁百悦广场，主要包含购物盒子、公寓、酒店、风情综合商业街区，关于中梁在其他城市签约的商业品牌售楼部也有展示，可供参考。
图|中梁百悦广场沙盘实拍
图|中梁在全国其他城市所签约项目实拍
查了一下地图，目前区域内依靠的商业主要是距离项目7.6公里的沣西吾悦广场 和距离6.8公里的三桥万象城商圈、宜家家居，开车的话约22分钟左右，相对来说比较远。
教育方面：项目周边两块规划教育用地，目前距离最近的小学为沣东办火烧寨小学，步行685米，约10分钟的路程，置业顾问说这个学校所处的村子后期可能要拆迁，学校可能要拆掉，后期可能会引进名校等，但区位图上并没有标注，一切不确定。
另外，项目周边分布有部分私立学校，比如西工大附小阳光城分校（步行约712米）、西工大附小阳光城分校（步行约912米），陕师大奥林匹克花园学校（步行约908米）。
图|陕师大奥园学校实拍
医疗方面：项目周边建设了2所三甲医院，分别是沣东国际医院，开车约17分钟的路程，预计明年年底投入使用，另一所是在建的
陕西省中医医院沣东医院，已经开始动工，预计2023年可投入使用，开车的话约11分钟可到达。环境方面：沣泾大道左右两边环境差异很大，一边是项目所在地，正在建设，一片工地，另一边是阳光城上林府、西西里小镇别墅区、奥林匹克花园小区，对比比较明显。
另外项目西侧5.9公里系市政规划的沣渭三角洲湿地公园，总占地2500亩，1000亩的沣河主题公园已全部开放，还有大家抖音上经常刷到的网红打卡之地白沙滩、玻璃栈桥等都在周边，开车约14分钟。
图|阳光城上林府实拍（一路之隔）
图|西西里小镇别墅区实拍（一路之隔）
图|周边沣泾大道路边绿化带实景
产业方面：今年4月，西咸能源金贸区核心区一期已经建成交付使用，西咸大厦（步行约2公里）、西咸新年创业园（步行约2.4公里）。
图|实拍能源金贸区一期道路宣传图
项目北侧西咸能源金贸区核心区二期，目前已有绿地、陕建、中天、宝能、东岭、中南等20余家总部项目签约，预计这里将有11座超高层建成，形成摩天总部集群，目前，都在建设中，站在售楼部门口可看到工地。
图|超高层工地实拍
图|超高层规划图
（双击可查看大图）
图|周边产业实拍
03
户型与样板间
说产品之前，先说一下政府对能源金贸区的住宅的要求，从小区的容积率、楼高、层高、楼间距、装标等，全部都有要求，中梁也不例外，所有建筑不得高于80米，室内层高不得低于3.15米，与超高层相呼应，容积率不得高于2.5,装标的话，每平不得低于三千块。
用置业顾问的话来说，全部A标，总之一句话，只要你在这个地方想拿地，就必须要满足要求。
中梁在住宅开发上，已形成了“星海系、拾光系、鎏金系”三大产品系，其中，项目则采用的是“鎏金系”的产品，以改善为主，主要推出以下几种户型：
1、99平高层、小高层户型（3室2厅1卫）
这个户型就是市面上典型的紧凑式三室户型，主要分布在1、2、3、5、6、7、8#楼的中间户，三开间朝南，客厅开间3米6。只是，次卧连接阳台，动静未作出分区。
99平样板间展示如下：
（双击可查看大图）
2、118平高层、小高层户型（3室2厅2卫）
118平户型主要分布在1、2、3、6、7#楼把边户，5#楼东边户，8#楼西边户，客厅开间4米，主卧带有一个大飘窗，宽40公分，从户型布局来看，算不上改善，适合刚改人群。
118平样板间展示如下：
（双击可查看大图）
3、143平小高层户型（4室2厅2卫）
四室户型，主要分布在5#西边户、8#楼东边户，这个户型就是针对改善居住的，卧室的布局，动静分区都做出来了。
4、143平洋房户型（4室2厅2卫）
这个户型主要分布在10、11#楼上，客厅开间4米5，与143平小高层户型一样，主卧套房设计、宽1米8大阳台 ，动静分离明显。
143平洋房做了样板间，展示如下：
（双击可查看大图）
04
踩盘心得
就项目本身而言，优势明显，一路之隔即阳光城上林府、西西里小镇别墅区、跟富人做邻居，感觉不错，距离在建的地铁16号线能源中心站步行约1.5公里，已经通车的地铁1号线上林路站步行约1.2公里，开发商自持8万方的商业，产业就不多说了，能源金贸区本身以产业为主。
另外，
政府规划一条绿化长廊，路面宽广，未来政府会从沣河引来水系，从绿廊里面窜出，途径项目门口，然后又回到沣河，形成一个天然的活系水循环。
图|市政规划图（粗蓝线标注为绿化长廊活水系）
不足之处只要表现在以下几个方面：
一是项目周边整体的环境都在建设中，一切还得等；
二是项目南侧距离陇海铁路直线距离约336米，房小探也抓拍到了穿越而过的火车，现场感受声音还是很大的。据置业介绍，后期政府会沿着陇海线要修一个陇海高线公园，再加上玻璃也会采用中空双层隔音玻璃，最大限度的减少噪音。
图|实拍穿越而过的火车
就新房房价而言，中梁鎏金云玺首开放风价1.8-2万元/平，周边新房电建地产洺悦府（均价1.88万元/平），奥园璞樾湾（均价2万元/平）、林凯溢金湾（均价1.65万元/平），阳光城壹号蔷薇溪谷（均价1.68万元/平），今年新开的莱安万莱逸宸（均价1.7万元/平）。
新政之后，中梁鎏金云玺能否“借东风”，有待市场验证。
