12月1日凌晨2點西安關於二套房首付最高提升70%的新政 發佈，一時間炸開了鍋，有人直呼睡了一覺醒來買不起房了，太狠了。
細細的瞭解新政後會發現，這次新政，之於非限購區域，無論是開發商還是購房者，都是機會，小編特此帶來不限購板塊能源金貿區中梁純新盤的實踩報告。
中梁集團今年4月份拿地，樓面價6760元/平，案名定為中梁鎏金雲璽，售樓部、樣板間於近日已開放。
圖|售樓部實拍
01
硬貨先行
1、項目基本情況
中梁鎏金雲璽位於灃涇大道與石化大道交匯處西南側，項目總佔地約98畝，灃太八路把項目一分為二，北邊是商業——中梁百悅廣場，南邊是住宅。
其中住宅54畝，總戶數760戶，容積率2.5，綠化率35%，車位配比1：1.4，中梁物業，物業費待定，全部地下車庫，人車分流。
項目共10棟板式樓，由2棟洋房、3棟小高層、4棟高層組成，沿灃涇大道由南向北依次打造了洋房、小高層及高層產品，“南低北高”佈局。
洋房全部是9+1層，小高層17層，高層最高不超過25層。
2、項目銷售動態：售樓部、樣板間已開放，預計12月中旬取證開盤
圖|沙盤實景
中梁鎏金雲璽11月21日售樓部、樣板間已開放，據置業顧問介紹，首推樓棟為1#、5#、6#、7#、11#樓，目前正在蓄客，高層、小高層放風價1萬8，洋房放風價2萬，首開一定有優惠，具體還沒定下來。
樓棟信息如下：
1#樓，小高層，1個單元，2梯4戶，總高17層，建築面積99/118平。
5#樓，高層，1個單元，總高22層，2梯4戶，建築面積99/118/143平。
6#樓，高層，1個單元，總高24層，2梯4戶，建築面積99/118平
7#樓，高層，1個單元，總高25層，2梯4戶，建築面積99/118平
11#樓，洋房，2個單元，總高9+1層，建築面積143平，一樓底躍172平，無頂躍。
3、項目施工進度
據置業顧問介紹，項目已蓋到地面2-3層，售樓部後面就是工地，房小探也去工地門口轉了轉，隨手實拍圖如下：
圖|售樓部後面就是項目工地
圖|工地實景
02
周邊環境與配套
項目所處的區域是能源金貿區，關於區域，之前房公子踩盤一文《實探能源金貿區！純新盤將面世，板塊現狀圖文報告！》就區域位置、區域規劃、區域現狀、區域土拍、區域樓盤等一一有說明。
房小探帶來項目周邊踩盤情況：
圖|項目區位圖實拍
交通方面：
地鐵：從地鐵1號線上林路站A口出發，步行約1.2公里，可到達售樓部，坐公交的話一站路可到達。
項目北側步行約1.5公里即在建的16號線能源中心站，預計2023年底之前通車。
圖|地鐵1號線上林路站實拍
另外，地鐵16號線與地鐵1號線在上林路站換乘，房小探也拍到了施工實景圖。
圖|16號線上林路站施工地（雙擊可查看大圖）
自駕：項目東側直線距離2公里處是建設中的繞城高速西鹹互通式立交，預計明年9月建成，可連接繞城高速、西寶、京昆等7條高速，可快速到達西安等區域，比較方便。
公交：目測周邊有好幾路公交，只是等車的間隔時間長，另外，房小探在售樓部門口有幸見到了最近剛上線的“網約公交車”DD巴士，外形很萌。
圖|項目周邊公交站實拍（雙擊可查看大圖）
商業方面：項目周邊幾乎沒啥大型商業，項目自身規劃了一個約8萬方商業綜合體，總佔地44畝，名稱叫中梁百悅廣場，主要包含購物盒子、公寓、酒店、風情綜合商業街區，關於中梁在其他城市簽約的商業品牌售樓部也有展示，可供參考。
圖|中梁百悅廣場沙盤實拍
圖|中梁在全國其他城市所簽約項目實拍
查了一下地圖，目前區域內依靠的商業主要是距離項目7.6公里的灃西吾悅廣場 和距離6.8公里的三橋萬象城商圈、宜家家居，開車的話約22分鐘左右，相對來說比較遠。
教育方面：項目周邊兩塊規劃教育用地，目前距離最近的小學為灃東辦火燒寨小學，步行685米，約10分鐘的路程，置業顧問說這個學校所處的村子後期可能要拆遷，學校可能要拆掉，後期可能會引進名校等，但區位圖上並沒有標註，一切不確定。
另外，項目周邊分佈有部分私立學校，比如西工大附小陽光城分校（步行約712米）、西工大附小陽光城分校（步行約912米），陝師大奧林匹克花園學校（步行約908米）。
圖|陝師大奧園學校實拍
醫療方面：項目周邊建設了2所三甲醫院，分別是灃東國際醫院，開車約17分鐘的路程，預計明年年底投入使用，另一所是在建的
陝西省中醫醫院灃東醫院，已經開始動工，預計2023年可投入使用，開車的話約11分鐘可到達。環境方面：灃涇大道左右兩邊環境差異很大，一邊是項目所在地，正在建設，一片工地，另一邊是陽光城上林府、西西里小鎮別墅區、奧林匹克花園小區，對比比較明顯。
另外項目西側5.9公里系市政規劃的灃渭三角洲溼地公園，總佔地2500畝，1000畝的灃河主題公園已全部開放，還有大家抖音上經常刷到的網紅打卡之地白沙灘、玻璃棧橋等都在周邊，開車約14分鐘。
圖|陽光城上林府實拍（一路之隔）
圖|西西里小鎮別墅區實拍（一路之隔）
圖|周邊灃涇大道路邊綠化帶實景
產業方面：今年4月，西鹹能源金貿區核心區一期已經建成交付使用，西鹹大廈（步行約2公里）、西鹹新年創業園（步行約2.4公里）。
圖|實拍能源金貿區一期道路宣傳圖
項目北側西鹹能源金貿區核心區二期，目前已有綠地、陝建、中天、寶能、東嶺、中南等20餘家總部項目簽約，預計這裡將有11座超高層建成，形成摩天總部集群，目前，都在建設中，站在售樓部門口可看到工地。
圖|超高層工地實拍
圖|超高層規劃圖
（雙擊可查看大圖）
圖|周邊產業實拍
03
戶型與樣板間
說產品之前，先說一下政府對能源金貿區的住宅的要求，從小區的容積率、樓高、層高、樓間距、裝標等，全部都有要求，中梁也不例外，所有建築不得高於80米，室內層高不得低於3.15米，與超高層相呼應，容積率不得高於2.5,裝標的話，每平不得低於三千塊。
用置業顧問的話來說，全部A標，總之一句話，只要你在這個地方想拿地，就必須要滿足要求。
中梁在住宅開發上，已形成了“星海系、拾光系、鎏金系”三大產品系，其中，項目則採用的是“鎏金系”的產品，以改善為主，主要推出以下幾種戶型：
1、99平高層、小高層戶型（3室2廳1衛）
這個戶型就是市面上典型的緊湊式三室戶型，主要分佈在1、2、3、5、6、7、8#樓的中間戶，三開間朝南，客廳開間3米6。只是，次臥連接陽臺，動靜未作出分區。
99平樣板間展示如下：
（雙擊可查看大圖）
2、118平高層、小高層戶型（3室2廳2衛）
118平戶型主要分佈在1、2、3、6、7#樓把邊戶，5#樓東邊戶，8#樓西邊戶，客廳開間4米，主臥帶有一個大飄窗，寬40公分，從戶型佈局來看，算不上改善，適合剛改人群。
118平樣板間展示如下：
（雙擊可查看大圖）
3、143平小高層戶型（4室2廳2衛）
四室戶型，主要分佈在5#西邊戶、8#樓東邊戶，這個戶型就是針對改善居住的，臥室的佈局，動靜分區都做出來了。
4、143平洋房戶型（4室2廳2衛）
這個戶型主要分佈在10、11#樓上，客廳開間4米5，與143平小高層戶型一樣，主臥套房設計、寬1米8大陽臺 ，動靜分離明顯。
143平洋房做了樣板間，展示如下：
（雙擊可查看大圖）
04
踩盤心得
就項目本身而言，優勢明顯，一路之隔即陽光城上林府、西西里小鎮別墅區、跟富人做鄰居，感覺不錯，距離在建的地鐵16號線能源中心站步行約1.5公里，已經通車的地鐵1號線上林路站步行約1.2公里，開發商自持8萬方的商業，產業就不多說了，能源金貿區本身以產業為主。
另外，
政府規劃一條綠化長廊，路面寬廣，未來政府會從灃河引來水系，從綠廊裡面竄出，途徑項目門口，然後又回到灃河，形成一個天然的活系水循環。
圖|市政規劃圖（粗藍線標註為綠化長廊活水系）
不足之處只要表現在以下幾個方面：
一是項目周邊整體的環境都在建設中，一切還得等；
二是項目南側距離隴海鐵路直線距離約336米，房小探也抓拍到了穿越而過的火車，現場感受聲音還是很大的。據置業介紹，後期政府會沿著隴海線要修一個隴海高線公園，再加上玻璃也會採用中空雙層隔音玻璃，最大限度的減少噪音。
圖|實拍穿越而過的火車
就新房房價而言，中梁鎏金雲璽首開放風價1.8-2萬元/平，周邊新房電建地產洺悅府（均價1.88萬元/平），奧園璞樾灣（均價2萬元/平）、林凱溢金灣（均價1.65萬元/平），陽光城壹號薔薇溪谷（均價1.68萬元/平），今年新開的萊安萬萊逸宸（均價1.7萬元/平）。
新政之後，中梁鎏金雲璽能否“借東風”，有待市場驗證。
