現在，人們越來越容易被自己的雙眼給矇蔽了，隨著技術的發展，越來越多“華而不實”的東西也已經出現，可能表面上看起來沒什麼區別，但是用久了就知道了癥結所在。比如現在各種各樣的樓盤設計，小區設計。在外人眼裡，一個小區剛交付的時候，看起來都是嶄新的，甚至還有一些獨特的特點。
但是內行人卻知道，隨著時間的推移，各種因素長期作用之後，才能看到小區真實面貌，以下四類小區往往都是業內人士的“黑名單”中。
第一類：老舊低質高層住宅小區
首先就是老舊低質的高層住宅小區。現在高層住宅小區也越來越不受人歡迎。第一，這種小區的電梯是很容易出問題的，在電梯出問題進行維修時，高層住戶避免不了需要走樓梯上下樓，既浪費時間還可能耽誤事情。第二，高空拋物的隱患特別大。有些是人為的，有些是由於小區自身的原因，牆皮脫落砸到人的事情經常發生，安全隱患特別大。第三，高層拆遷很困難。在房子的使用年數逐漸增多時，最後避免不了拆遷的狀況，對於開發商而言，拆遷意味著賠錢，所以很多開發商選擇一拖再拖。第四，公攤面積。高層住宅的公攤面積往往比較大，一般的高層公攤面積超過了25%。
曾經有個開發商巨頭就表示過自己對老舊高層住宅的擔憂。隨著樓齡的增長，很多問題都會接踵而至，電梯等各種設備老化，外牆脫落，安全隱患十分大。並且這個時候維修起來的難度也大，需要耗費大量成本。而這時候的維修金早就已經用完了，只能由住戶均攤，但是這時候又涉及到了利益問題，有的住戶剛搬進來，不願意出錢。有的住戶住在低層，表示不用電梯也可以。房
產專家周天勇主任以及朱國鍾教授對此也發表了相同的看法，認為中國未來可能會出現很多貧民區，而主要就集中在這些住宅裡。因為在那個時候有條件的基本上都搬出去了，剩下的要麼就是沒條件的，要麼就是租客。 第二類：物業管理混亂的小區
每年都會發生很多物業與業主發生糾紛的案例，物業的存在本來就是為了給業主服務的，兩邊是同一陣營。但是有些小區的物業卻選擇站在業主的“對立面”。對於溢價高的房子，一般來說不僅是因為品質和口碑皆優，附帶的物業服務也是上等。雖然這種小區投入成本比較高，因此出售價格也會高一些。但是所換來的服務肯定是超值的，起碼未來幾十年時間會住得很舒服。
相比物業服務差的小區，很多投資商為了節約成本，因此在小區的物業建設上的花費能免則免。表現上節約了成本，但是時間一久後小區就會出現管理混亂等各種問題，不僅小區缺少必要的保養和維護，環境也是雜亂不堪，更重要的是很多設備都是年久失修的設備，用不了也不安全。這種小區以後貶值速度也是非常快的，因為以後想賣也很難賣出去，購房者對於小區的第一印象就差到極點。所以很多有條件的人未來都會放棄這種小區。剩下的也是搬不動的或者租戶。
第三類：城市邊緣地帶的小區
隨著近些年房價的上漲，很多人都把投資目光放到了城市邊緣的小區。這些小區普遍都十分便宜，想著未來等發展到這邊了，有很大的發展空間。但事實證明，很多這麼做的人現在都後悔了。首先，對於一個城市而言，不會把優質的教育、醫療資源投入到城市邊緣，這樣屬於資源的浪費，別人要來上學或者就醫都是一件麻煩事。 其次，隨著城市化的進程，這些邊緣地帶最後都成為了城市之間的連接點，人來人往都只會路過，並不會看上這種小區。
並且就現在的房價漲勢而言，明顯是已經趨於穩定了，部分地區由於房價過高還會進行一系列的調控，這些城市邊緣的房子也跟著受限制。價格會貶值得更加之快。對於很多投資者而言，未來這些小區只能以極低的價格出售，否則只會“爛在手中”。這類小區想要出租都很困難，因為交通不方便，去市內上班工作要花大量時間。
第四類：空置率高的小區
對於很多炒房團而言，他們投資小區都喜歡整棟投資，因此會造成某些小區空置率異常地高。然而就現在樓市的情況而言，一方面房子的流通性變差了，更重要的是二手房掛牌量也在不停上升，這些房子想要出手就需要把價格壓到非常低的水平。
另一方面，說不定以後可能出現房產稅、空置稅等調控措施，那麼對於炒房客而言，手中的房子就更加成為了燙手山芋，到那時候這些空置房的價格會被壓到極低的水平，還不一定能找到合適的“接盤俠”。另外，這些小區表面上看起來沒什麼，到晚上就是一片漆黑，給人一種很不安全的感覺，遭遇盜竊風險也很大。所以很多人只要有條件的話，一定會選擇搬出去。空置率高的小區未來也有可能變成“貧民區”。
總結：隨著房價的進一步調控，樓市泡沫未來會慢慢被消除，房價也會迴歸到合理的水平。對於那些房價高的小區而言，可能抗跌能力要強一些。一旦全國的房價都出現了普遍下跌的趨勢，那麼首先扛不住的也是這四類小區，懂行的都不會考慮這些小區，所以對於有條件的人來說，還是不要考慮這類小區才是上策。
