融資、質押股權、線上業績會遭業主維權、擬拆分物業上市，今年以來，榮盛發展動作不斷，亦有不少風波。
近日，榮盛發展公告稱，控股股東持有的公司4620萬股股份質押被質押。數據顯示，截至2020年9月10日，榮盛控股及其一致行動人所持公司股份累計質押約14.24億股，佔其所持股份比例52.54%，佔公司總股本比例32.75%。
8月12日，該公司稱，控股股東榮盛控股合計質押股份1.73億股，用於置換存量貸款、償還債務。
頻繁質押股權背後，是榮盛發展中短期債務、有息債務佔比高，借貸規模不斷攀升，經營現金流量不足。即使面對短期債務、市場環境等複雜因素，榮盛發展對土儲擴充的渴求依舊強烈。數據顯示，2019年，榮盛發展花了約300億買地，僅今年上半年，該公司新增土地45宗，規劃建築面積467.43萬平方米。
短債佔比高、現金流量淨額持續為負
榮盛發展2007年就成功登陸深圳證券交易所，但銷售突破千億僅是2018年的事，最主要原因是其在環京地區發展，偏安一隅，加之2016年，環京區域城市相繼吹起了限購號角，尤其是作為榮盛發展大本營及土儲佔比最大城市之一河北廊坊，出臺了“廊九條”。
也正是在這一年，榮盛發展提出“3+X”戰略，即以地產為主，大健康、大金融為兩翼，以互聯網等新興產業為輔助。同時，開始在全國瘋狂“補倉”，2016年末，其業務已經伸展到15個省、2個直轄市、1個自治區的30 個城市。
2016年至2018年，榮盛發展規模迅速膨脹，合同銷售金額達到512.24億元、679.30億元、1015.63億元，同比增長分別為65.77%、32.61%、49.51%。但此後，增速放緩明顯，2019年合同銷售額1154億元，同比增長13.58%。受疫情影響，2020上半年，該公司合約銷售額482.25億，同比增長僅3.54%，其歸母淨利潤29.46億元，同比僅增長0.04%。
我們可以清晰的看到，榮盛發展的淨負債率一直處於高位，2015年至2017年，淨負債率高達111%、125.2%及124%，在2018年，其淨負債率大幅下降至88%。淨負債率的較大改善，部分得益於2018年拿地步伐放緩，公司有息負債規模大幅下降28%，由2017年的155億下降至2018年的111億。
半年報顯示，榮盛發展有息負債總額較去年年末增長7.31%至707.86億元，淨負債率上升13.98個百分點至93.68%，槓桿率在連續兩年降低後又呈回升態勢。
去年5月，榮盛收到深交所對其2018年年報的問詢函，涉及短期債務規模、短期和長期償債能力、現金流量狀況、毛利率、資產權利受限等多個敏感問題。
榮盛發展短期債務佔比高、經營現金流淨額持續為負、有息負債規模大等問題，由來已久。2016-2018年，榮盛發展總有息債務分別為516.65億元、742.62億元和668.89億元，其中短期有息債務分別為200.86億元、257.64億元和312.63億元。也就是說，榮盛發展短期有息債務佔比分別為38.88%、34.69%和46.74%。
截至上半年末，公司融資餘額707.86億元，較2019年底的659.62增加了7.3%。其中，1年之內到期的債務合計330.84億元，佔比高達46.7%。
值得注意的是，今年上半年，榮盛發展短期債務合計超過330億元，而公司賬面資金只有286.75億元，較2019年的303.56億元減少了近17億元，貨幣資金難以覆蓋短債。
此外，該公司經營性現金流淨額並不樂觀，自2010年起，連年為負數，直至2017年才在波動中稍稍扭轉了勢頭，不過，今年上半年，其經營現金流淨額繼續錄得負數，為-39.01億元。
榮盛發展融資成本有走高的跡象。其中，7月24日，發行10億元中票，發行利率7.22%；7月20日，發行2.5億美元高級無抵押定息債券，利率則達到9%。
二代與多元化局
自2016年提出“3+X”戰略以來，榮盛的多元化產業也在如火如荼的進行，主要涵蓋地產、康旅、產業園、金融和物業及其他業務版塊，然而其多元化業務並未打開局面。
5月10日，榮盛發展宣佈擬分拆榮萬家生活服務股份有限公司赴港上市，榮盛發展在公告中披露，截至2019年末，榮萬家合併報表口徑資產總額約17.11億元；負債總額約13.25億元，淨資產約3.86億元；2019 年，榮萬家營收約12.99億元，利潤總額約1.35億元，淨利潤約1.01億元。雖在管面積不算小，達到4840萬平方米，但利潤微薄，且以來母公司。
其母公司所提供的物業管理服務所得收入分別約為4.37億元、5.36億元及6.79億元，分別佔同期的物業管理服務所得收入的100.0%、99.9%及99.8%。
榮盛發展還擬定了《榮萬家生活服務股份有限公司股權激勵管理辦法》。根據該辦法，董事長耿建明先生直系親屬耿建富、肖天馳擬作為激勵對象參與榮萬家股權激勵計劃。
榮萬家除了母公司榮盛發展持股83.52%，榮萬家的另兩位股東分別是河北中鴻凱盛投資股份有限公司和睿享商務，各自持股8.8%和8.42%。
從公開資料可以看到，中鴻凱盛和榮盛發展有諸多關聯。中鴻凱盛成立於2015年底，第一大股東及實際控制人是榮盛發展董事長耿建明的女兒耿凡超。
中鴻凱盛持有榮盛發展旗下互聯網金融公司四眾互聯10%股份、產業園公司榮盛興城15%股份、大健康公司榮盛康旅15%股份等。
耿凡超直接擁有實際控制權的公司約有11家，涉及領域包括康養、金融、創投、建材等多行業，覆蓋了榮盛發展業務的各個方面。
在產業地產方面，公司產業園項目在2016年至2018年產業園收入分別是15億元、15.7億元和33.6億元。根據半年報，上半年榮盛發展產業園區榮盛興城收入為20.3 億元，期內，榮盛興城為公司淨利貢獻3.11億元。
在康旅方面，榮盛康旅已經進入河北省秦皇島市、承德市興隆縣、御道口、保定市野三坡、河南焦作雲臺山、安徽省黃山、九華山、滁州市、湖北省神農架、雲南省麗江市、海南省陵水縣等區域。不過，財報顯示，這一業務應營收僅為3.79 億元。
金融方面，相對於2015及2016年，榮盛發展的腳步明顯放緩。半年報顯示，榮盛發展對遼寧振興銀行股權投資金額為4.6億元，期內按權益法下確認的投資損益為約1.5億元。
中冀投資方面，上半年，榮盛發展完成股權投資項目 12 個，投資佈局一系列上市公司定增項目，獲得較大幅度賬面浮盈；投資項目京源環保、江航裝備完成科創板上市。
