原創：一號地產（ID：dichanyihao）
作者：海哥
一號說：哪來那麼多“王”，打王者榮耀麼
行走江湖，最重要的是要有一個響亮的名號，哪怕武功再低微，名頭一定要能唬住人。
金庸老爺子對此看得很透徹，往往給那些“平平無奇”之輩套上一頂超大號的高帽，比如“鬼門龍王”沙通天和他的四個徒弟“黃河四鬼”，自稱橫行黃河一帶，其實不過是個水上強盜而已。
房企也有派系，不過有的是真有實力，比如當年的“華南五虎”，現如今號令中原的“河南建業”；也有的就如沙通天之流，更看重的還是面子，比如“河北王”榮盛發展。
日前披露三季報的榮盛發展，一不小心就把底色給暴露了出來。
2020年前三季度，榮盛發展實現營收436.62億元，同比增長12.42%；實現歸母淨利潤44.05億元，同比下降9.9%。
截至2020年三季度末，剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別為75.26%、100.53%、1.06倍，“三道紅線”僅有現金短債比勉強達到監管指標。
最差單季報刺痛了誰？
10月23日晚間，榮盛發展披露了2020年第三季度報告。
一號君發現，榮盛發展三季度共實現營收175.08億元，同比增加20.93%；歸母淨利14.59億元，同比減少24.92%；扣非歸母淨利同比減少30.31%，降至13.52億元。
增收不增利，差評！
而加權平均淨資產收益率三季度僅有3.47%，同比下降了1.97個百分點；最誇張的就是經營性現金流淨額，
同比大降3949.83%，為-37.15億元。經營性現金流銳減，房子賣出去了，回款看不見，差評！
一號君翻了一下榮盛發展上市以來的財報，發現這是榮盛史上最差的單季報，許多指標同比下滑幅度最高。
其實不止是三季度，榮盛今年一到三季度的業績情況，也很不樂觀。
前三季度實現營收436.62億元，同比僅增加12.42%；而歸母淨利44.05億元，同比降幅近一成；前三季度的扣非歸母淨利潤為43.77億元，同比下滑10.24%；同樣是增收不增利。
加權平均淨資產收益率同樣不樂觀，前三季度同比下降了3.44個百分點，至10.43%；經營性現金流淨額的表現同樣沒有很好，同比大降34.97%，為-76億元，顯然，在經營性現金流方面榮盛發展在逐步惡化。
而在融資監管“三條紅線”的壓力下，經營性現金流長期、且高額為負，意味著什麼已不言而喻，榮盛發展的銷售造血和回款能力的壓力顯然很大。
除了惡化的核心財務指標，榮盛發展前三季度的銷售情況也是表現平平，1-9月公司累計實現銷售737.12億元，同比增長8.67%；銷售面積671.42萬平方米；其中9月單月銷售75.1億元，銷售面積74.55萬平。
從銷售情況看，榮盛發展明顯的在“以價換量”。
1-9月份的銷售均價為11000元每平，而到了9月份降到了10135元每平，而今年6月份時銷售均價尚在11105元每平，與半年度相比，銷售均價下滑了10%。
房價下滑10%，銷售還是這麼爛，差評！
以價換量的驅動下，榮盛發展的淨利潤率在攤薄。數據顯示，2017年至2020年三季度末，榮盛發展的淨利潤率分別為15.71%、14.68%、13.52%和9.93%，照目前這趨勢四連降後仍將進一步下滑。
盈利能力的趨弱，最直接的影響就是投資回報率的降低，正如上文所述前三季度同比大降了3.44個百分點，至10.43%。
榮盛發展的股價從三季報前一日的7.86元每股，跌到28日的7.19元每股，跌幅8.5%，市值蒸發近30億元；
而今年以來，榮盛發展的股價較最高點已跌去26%。
投資者跟著榮盛倒黴，差評！
新增拿地“流血補倉”，管理成本激增，後續成長空間幾何？
在核心財務數據惡化、銷售業績表現平平的同時，榮盛發展的拿地情況又是如何？
Wind數據顯示，2020年前三季度，榮盛發展累計新增計容面積570.42萬平方米，同比下降31.41%；新增土地平均樓面價4077.87元/平方米，同比上升70.39%。
其中，榮盛發展第三季度新增計容面積102.99萬平方米，同比下降50.5%，環比下降62.24%；新增土地平均樓面價4958.31元/平方米，同比增長241.44%，環比增長3.3%。
土儲是房企的生命線，榮盛發展好不容易憑藉了兩年“千億+”的銷售，歷時9年的征戰才重回房企“河北王”的寶座，在房企拼規模白熱化的當下，新增土儲量反而同比大降三成，對其未來的成長性將造成極大影響。
所以在保持行業地位、維持銷售規模方面，榮盛發展還是很急的，這一點從今年拿地上就可以表現出來，前三季度的平均樓面價同比大增了7成，而三季度更是同比大增2.4倍，達到了近5000元每平的樓面價，同期售價僅10135元每平，售價拿地比達到了驚人的0.49。
這筆帳一號君不好算，反正對榮盛發展逐步下行的淨利潤率肯定會造成極大的負面影響。
除了高價拿地的“流血補倉”之外，侵蝕榮盛發展淨利潤的還在於其管理成本的居高不下。
三季報顯示，報告期內銷售費用同比增長12.65%，管理費用同比增長13.52%，相比半年報時更是環比大增，銷售費用從年中的9.21億元增加至16.58億元，管理費用從12.34億元增加到18.79億元。
融資監管“三條紅線”之下，榮盛發展如何騰挪
榮盛發展半年報顯示，其融資監管三條紅線中了兩條。
其中，截至今年上半年，榮盛發展剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別為74.96%、96.7%和0.97倍。
到三季度末，剔除預收款後的資產負債率為75.26%；淨負債率上升3.83個百分點至100.53%；現金短債比提升至1.06倍。
“三道紅線”僅有現金短債比勉強達到監管指標，形勢仍然不容樂觀。
這期間，榮盛發展也做了大量工作，比如分拆物業赴港上市。
2020年8月18日，榮盛發展控股子公司榮萬家收到證監會《關於核准榮萬家生活服務股份有限公司發行境外上市外資股的批覆》，獲核准發行不超過約1.75億股境外上市外資股，完成本次發行後，榮萬家可到香港聯合交易所主板上市。
又如，優化債務結構，調整短長債比例。三季報披露，報告期內一年內短債餘額從年初的307億元，減少34.58%到三季度末的200億元；而長期借款從年初的267億元增長42.65%至380億元。
當然，調整的背後，是各種的騰挪。三季報顯示，報告期末應付債券餘額 59.8億元，比年初增長34.95%，主要是報告期內債券發行較多；應付票據餘額較年初增長44.91%至59.23億元等等；
同時，也少不了調節淨負債率的少數股東權益的運用，三季報末少數股東權益增長40.11%至53.18億元。
高息融資遠超同業，投資者直呼董事會不作為
儘管榮盛發展應對三條紅線的財務數據有一定程度的改善，但依然無法擺脫高質押、高成本的融資模式。
榮盛發展公告稱，截止到10月21日，榮盛控股及一致行動人已質押14.15億股，佔總股本的52.23%。而上述質押的股份絕大部分的質押期在未來半年至一年內，辛辛苦苦調整的短長債結構，卻在股權質押上面暴露了風險。
今年以來榮盛發展的融資成本也有走高的跡象。除了高比例質押外，依賴信託的高息融資也成為榮盛發展重要資金渠道之一。據用益信託網不完全統計，今年以來榮盛共發行了19筆信託產品，絕大部分的成本在8.8%-9.6%之間。
而最受投資者詬病的是，榮盛發展的中票和公司債融資居然也是高成本發行。
7月24日，榮盛發展發行10億元中票，發行利率7.22%；7月20日，發行2.5億美元高級無抵押定息債券，利率則達到9%。8月6日，榮盛發展發行三年期中票11.2億元，發行利率7.18%等，同期金地、陽光城等房企發行中票利率僅在3.8%—6.5%之間，差別之大令人乍舌。
以至於有投資者在互動平臺上公開問董秘：如此大的融資成本差，是被承銷商坑了，還是公司董事會不作為，故意發高息票據吃回扣？
