裁判要旨：按照房地一體主義，原被告已經協議約定案涉房屋的產權分配，被告徐百某按協議就應享有相應的宅基地使用權，但因被告徐百某的城鎮居民身份無法登記享有宅基地使用權，從而無法享有房屋所有權，故原告徐根某與被告徐百某於2010年7月18日簽訂的《協議》違反法律、行政法規的強制性規定，應認定為無效。
案情簡介：
原告徐根某戶籍所在地為淳安縣，為農業戶口。被告徐百某、徐某戶籍所在地為建德市羅桐社區新電小區，為居民戶口。
2006年，原告與被告徐百某協商，被告徐百某借用原告的名義在淳安縣建房。2006年6月18日，原告作為戶主申請審批建房。2010年2月20日，原告申請辦理集體土地使用權證並已經實際辦理。2010年7月18日，乙方徐根某（即本案原告）與甲方被告徐百某簽訂協議一份，約定甲方：1、徐百某已退休回家養老，徐某已經退伍（經建德市和淳安縣民政局批准回家鄉創業辦農家樂）。2、甲方原來移民住房已經拆除，宅基地已經被村民周陽春適用，所以另行向村兩委申請協商，村兩委同意甲方在麻施壙程永明臨時旁西側的荒坡自行開挖建房和適用。3、因甲方的戶口沒有及時遷回老家，所以不能申請建房指標。特請自己的侄兒乙方，以乙方的戶頭幫助甲方申請建房指標，甲方自願給乙方一次性補償人民幣5000元，由甲方自己獨自建房，房屋產權歸甲方單獨所有。約定乙方：因幫助叔叔和堂弟解決養老和創業需要建房的困難。原告願意以自己的戶頭替甲方申請建房指標；建房由甲方自己單獨建造。2、甲方建房地基和使用的集體土地由甲方和村兩委協商解決。費用由甲方自付。3、鑑於以上情況，甲方建造的房屋產權屬於甲方所有。房產登記由甲方持有有效。注：如徵用產權仍屬甲方。甲方徐百某，乙方徐根某在落款處簽名捺印。因案涉房屋登記在原告名下導致原告無法再審批建房，現原告認為二被告的戶籍並非在淳安縣桐子塢，不享有農村建房指標，故成訟。
法院審理：
依據《中華人民共和國土地管理法》及《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》的相關規定，宅基地使用權人必須具有本集體經濟組織成員身份，宅基地只能在本集體經濟組織成員之間轉讓，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。本案中，被告徐百某、徐某的戶籍為居民戶口，為城鎮居民，不具備淳安縣集體經濟組織成員身份，不能享有宅基地使用權。按照房地一體主義，原被告已經協議約定案涉房屋的產權分配，被告徐百某按協議就應享有相應的宅基地使用權，但因被告徐百街的城鎮居民身份無法登記享有宅基地使用權，從而無法享有房屋所有權，故原告徐根某與被告徐百某於2010年7月18日簽訂的《協議》違反法律、行政法規的強制性規定，應認定為無效。原告的訴訟請求，本院予以支持。
本案思考：
一、農村“房地一體主義”
農村房屋買賣的主體必須是本集體經濟組織範圍內的人員，城市戶籍人員不得購買農村房屋。對於農村的宅基地也只能由本集體經濟組織範圍內的人員申請並獲得。農村宅基地的所有權使用人與該宅基地上建造的房屋所有權須為同一人。在有些地區未辦理農村房屋所有權登記的，房屋所有權以宅基地的使用權登記為準；使用權也未登記的，按照誰申請歸誰的原則，不依據誰出資建造農村房屋歸誰的原則。對農村房屋歸屬有協議約定的，如果該協議違反“房地一體原則”的，則屬於無效協議。
二、實際建房出資人的利益如何保障？
當實際建房出資人不能擁有建造房屋的所有權時，難道實際出資人會賠了夫人又折兵嗎？其實，實際出資人還有其他救濟其權利的方式，如其可主張出資系借款，要求房屋所有權人返還借款及利息，但是需要另案主張。具體另案主張權利要具體案件具體分析。
