來源：人民法院新聞傳媒總社 | 作者：史梓敬
案件審理結束後，往往因為執行標的權益實際歸屬而產生執行分歧，為提高群眾在購房或處置共有房產時的法律意識和風險意識，增強交易安全，避免爭議發生，北京市第二中級人民法院對房產執行異議之訴案件進行了專門調研。結果顯示，七成以上執行異議訴訟糾紛涉及房產，其中又有八成以上案件與房屋買賣、房產共有、離婚分割房產等因素密切相關。
在4月17日召開的網絡新聞通報會上，北京二中院通報了近年來審理的“執行異議之訴”案件的情況，自2018年至2020年3月共審結的658件執行異議之訴案件中，執行標的為房產的案件達484件，佔比73.6%；在484件中，363件與一、二手房買賣、以房抵債及借名買房因素有關；有43件與夫妻共同房產登記在一方名下被執行、或者夫妻離婚分割財產後未及時辦理產權變更登記有關。
案外人執行異議之訴遠多於申請執行人是一明顯特點，在484件案件中，案外人執行異議之訴案件達466件。但從審理結果來看，大多數案外人最後還是敗訴了。案外人往往因為購房人沒有簽訂合法有效的書面房屋買賣合同，或者合同簽訂時間是在人民法院查封之後；沒有在人民法院查封之前合法佔有房屋，未能證明已經支付購房款導致敗訴。
除此之外，夫妻涉嫌通過離婚分割財產惡意躲避債務；借名購房等隱名權利人不能證明權利真實性；購房人採取以房抵債取得房屋，或者購買經濟適用房等限售房屋，在購房時明知存在交易風險等也是造成案外人敗訴的原因。
在房產交易中，交易週期長導致執行異議風險高，部分案件中，存在賣房人由於財務狀況不佳惡意將已經出賣的房屋設定抵押等情況。此外，購房人缺乏風險意識，購買明知房屋存在限制上市交易或者無法過戶風險的房屋、借名買房、以房抵債等行為，購房時不簽訂正式書面合同，不積極主張權利要求過戶等也是導致敗訴的原因。
對此類案件的當事人，北京二中院法官提出了相關建議。要規範簽約，提高購房風險防範意識，在合同形式上，應當採取書面形式。在合同內容上，應當儘量約定詳細。要積極謹慎履約。按合同約定及時支付房款，並督促開發商及時交付房屋、辦理過戶登記。在履約過程中，注意留存交納房款的資金往來憑證。規範自身行為。明知是限制交易的經濟適用房而購買，或者明知房屋存在無法過戶風險，又或者故意採取借名買房等高風險的行為往往不可取。在發生繼承、離婚財產分割、房屋買賣等情況下，應確保房屋權屬登記信息準確、變更及時，防止“名實不符”暗藏糾紛隱患。
此外，當事人應當誠信訴訟，不得濫用訴權，採取惡意虛構、倒籤房屋買賣合同，惡意離婚逃避債務等虛假訴訟手段，或者故意利用執行異議之訴拖延執行，損害債權人的利益，擾亂法院執行活動。否則，將承擔法律責任。
