鬱亮一向追求均衡感，不論是日常跑步還是治理公司。但現在，他的邊界以他意想不到的方式被打破了。萬科能贏得95後的喜歡嗎？
文｜《中國企業家》記者 李豔豔
編輯｜米娜
頭圖攝影｜鄧攀
“你自己做過的最討好年輕人的事是什麼？”
“我有文身，算嗎？”鬱亮話音剛落，立刻引來臺下一片尖叫。10月17日，鬱亮一襲黑色運動裝亮相，胸前的四個紅字“筋廠製造”格外醒目。
“文身BOY”——那個財務出身、一向以踏實、細膩形象（王石語）示人的“亮仔”身上，又多了一個令人意外的標籤。身為一家管理萬億資產規模的頭部公司董事長，他卻將自己的身段放得無比柔軟。確切來講，這些年來，是他主動把自己捏成了各種樣子。
別的不說，跟搖滾樂隊合作，穿潮流廠牌，宣言“永不妥協”，甚至“自曝”文身，反正同齡人認為“離經叛道”甚至許多年輕人都自嘆不如的事兒，他都幹了。
55歲的鬱亮正努力學習與年輕人對話的新技能。從萬科企業話事人到運動“型男”，再到努力與年輕人交圈兒的形象“顛覆者”，一個鬱亮，兩個鬱亮，三個鬱亮，每一個都能放進不同形狀的容器裡。
當初萬科提出要做品牌年輕化時，內部爭議很大。鬱亮記得，具體到開會通過相關文案時，大部分人也都是反對的，擔心會引發後遺症。還有反對者覺得，大公司就該有大公司的樣子，怎麼能搞成這樣？類似的意見，鬱亮也能理解。
萬科為什麼開始“討好”年輕人？鬱亮用“普通行業”來定位如今房地產行業的生存境地。過去房地產行業有點特殊，一度被定義為支柱產業，承擔經濟增長重任。但現在，房地產行業的土地紅利、金融紅利都在消失，管理紅利興起，行業將回歸為國民經濟眾多產業中的一個普通行業。
“越古老的行業越有可能創新。房地產行業怎麼保證常做常有？”鬱亮的建議是：第一，適應環境變化作出調整，同時不斷進化。進化會誕生新的物種，又蓬勃發展。
“所有人都喜歡進化，但進化最大的代價是死亡。沒有舊物種的死亡，就沒有新事物的茁壯成長。”鬱亮說，一個企業需要代際傳承，才能使新生代進化成功。萬科搞珠峰培訓計劃，就是為代際傳承做準備。
適應新變化的體質，讓萬科屢次先於競爭對手攪動潮水方向。有意思的是，當鬱亮談及“你會給寵物貓設計房間嗎？”“去店鋪裡捏方便麵”“盒馬鮮生新物種”等話題時，你很難將萬科與那個造房子的傳統地產商印象聯繫起來。
一個大膽的、與新動向緊密接軌的萬科“鬱時代”正變得豐盈起來。
“95後”萬科
誰也沒曾預料到，濃眉大眼的萬科竟也“出圈”了。
趁著36歲生日，萬科請來一批00後流量名人給自己代言，宣稱“萬物皆可萬科”，還跟喜劇人張子棟拍攝品宣影片《一根筋》，與新褲子樂隊合作改編單曲《手扶拖拉機斯基》為《就是不妥協斯基》。歌曲上線後，上榜微博拿下全流域熱搜TOP6，復古disco編舞也被網友效仿。
“毫無疑問，萬科未來的品牌一定會得罪90年以前（出生）的人，甚至要得罪95年以前（出生）的人，我們只對‘95後’放電。”鬱亮穿著帶有“筋廠製造”字眼的“黑T”現身，觀感又潮又酷，這顯然是品牌輸出的有意為之。
既然要讓年輕人對萬科“有感覺”，那就先從品牌年輕化方向著手。
領導人展現出來的氣質總是與身後公司的戰略選擇息息相關。在“如何討好年輕人，尤其是95後”背後，36歲的“中年萬科”也下足了功夫。
“我們越做越大後，就越強調各方面的均衡性，所以一定要說一個能讓所有人都不引起歧義的品牌口號，還要表達我們的理想。”鬱亮說，“最後我們拍板定下（萬事皆可，就是我們）。既然沒壞處就先試一試，結果試了還不錯。”
前不久萬科內部做過一項調查，結果顯示：95後對萬科品牌無感。這讓鬱亮深感緊張。“現在的年輕人對萬科不是‘喜歡不喜歡’的問題，而是‘沒感覺’。”一絲不甘的味道從鬱亮的話語中飄出，“你討厭我也行啊，可你心中沒我。”
鬱亮還讚許了一個案例，儘管聽起來有些荒唐。
“昨天我聽說，有一位新員工來萬科入職報到，第一天就離職了，為什麼？因為他入職報到時，竟然沒人接，就回去了！這也太有個性了！”說到這兒，鬱亮的聲音提高了，“也許我們這代人包括70後、80後，父母都教育我們要學會忍耐，但這代年輕人，他們不會忍。”
在鬱亮看來，不願意“忍”的這代人恰恰最有希望，因為他們有主見，能夠為原則而堅持。“這代年輕人身上的創造性比我們強得多，受教育程度比我們高得多，所以他們是最有希望的一代。”鬱亮說，“我們就是想表達一個態度，今天的年輕人是最優秀的。”
不為外界所知的是，現在的萬科團隊早已是年輕人的天下。鬱亮透露了一組數據，“萬科有50%的員工是‘90後’，25%的員工是‘95後’，員工平均年齡在32~33歲之間。”
“年輕同志也不要太得意，老同志還老當益壯。”在鬱亮的期待中，萬科最希望建立的是冠軍組織，尤其在新業務中，年輕員工與資深員工相互配合，業務會做得非常好。萬科把組織設計成冠軍組織的機制，就是為了“保證每個在場上的人必須是最好狀態的人，此外還要強調最好狀態之間的組合”。
“迴歸普通行業”
2020年是鬱亮在萬科工作的第30個年頭，事業生涯堪稱“一根筋”的他，再次明確表態：萬科準備在房地產相關賽道上，沿著城鄉建設與生活服務商的方向往前走，“一根筋走到底，撞了南牆也不回頭”。
萬科準備在房地產行業“一根筋”地發展下去，“討好”對自己無感的年輕人也在策略之內。
倒是網上時不時出現些言論，比如“萬科鬱亮非常不看好房地產這個行業”“行業沒機會了”，讓鬱亮有些苦惱，甚至表示要“澄清”。他還談到一個網上傳言：馬雲說也不看好這個行業。有一次，鬱亮跟馬雲見面，忍不住跟他求證。“我問他，你有沒有說過，他說沒有。”
鬱亮坦言，很多人說萬科經常“嚇唬”大家，提出“活下去”之類的說法，其實只是想真誠告訴員工必須有危機感，“很多人把‘感’字拿掉了”。不過，這也印證了“被誤解是表達者的宿命”。《奇葩說》裡馬東的這句名言，如今放在鬱亮身上也不算違和。
鬱亮用“普通行業”來定位如今房地產行業的生存境地，就像製造業一樣。
鬱亮稱，中國絕大多數製造行業早就進入管理紅利時代，既不靠關係，也不靠槓桿，業務做得好，關鍵就一條：有好產品、好服務、有競爭力。同時，中國製造業企業的成功，伴隨著大量企業在競爭中被淘汰。因此，在管理紅利階段，企業不能再依靠槓桿，而要靠全面競爭能力獲取競爭優勢。
一個信號是，8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開座談會，傳達了重點房企融資新規：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，現金短債比不小於1，房地產業內將其稱為“三道紅線”。
鬱亮認為，“三道紅線”政策的影響力不亞於2002年的土地招拍掛制度，意味著房地產行業遊戲規則的重大改變，“今年以來所有開發商再次站到同一起跑線，將以前所有的東西歸零”。
不過，鬱亮同時認為，房地產作為普通行業仍有發展空間。經過多年高速發展，老百姓居住問題得到了很好解決，但還沒徹底解決。“並不是所有的需求都被滿足了，所以（行業）未來的發展空間主要是在質量提升方面，而非在數量上。”鬱亮說。
哪些需求沒被滿足？鬱亮舉了兩個例子。
比如，過去租賃住宅在房地產行業裡面是被忽視的，而租賃住宅也是解決居住問題的很重要渠道和方式。再比如，環境變化導致商業新業態不斷出現，很多大型綜合體已經取代了傳統購物中心的概念。“都說受到電子商務衝擊後，線下零售很不好，結果出現了盒馬鮮生和永輝，行業進化了新物種。”
萬科長租公寓BU首席合夥人兼總經理胡冬華透露，2005年萬科就開始與政府探索租賃業務，2016年泊寓正式誕生，2017年長租公寓被列為萬科集團核心業務之一。截至2020年10月，萬科泊寓房間數已達到134836間，進入33個城市，開業365家門店，上半年營收10.5億元。
萬科集團合夥人、高級副總裁兼北方區域首席執行官劉肖表示，長租公寓是一個比較難算賬的門類，如何降低項目綜合成本，北京萬科通過獲得集體土地來解決這一問題。截至目前，北京萬科拿走了北京市場上30%的集體租賃用地。
“萬科物業一定會上市”
北京紅梅望京小街，一條在居民眼中髒亂差的五環商業街，經過萬科的升級改造，成為集辦公、購物、休閒、生活、藝術的望京新地標。小街業戶由原來的小業主升級為keep、唱吧等獨角獸企業。這也是北京市首個由政府引導社會資本參與的國際化商業街區項目。
這樣的操盤變化，源自萬科北方區域“發現新城市”戰略的落地。劉肖表示，有別於三五年前，中國的城市建設正進入三大時代：城市更新時代、租購併舉時代和產城融合時代。
萬科北方區域的觸角已擴展到城市更新、長租公寓和科創園等板塊。過去一年，在上述三個城市新趨勢中，萬科都實現了“從0到1”的變化。“明年這樣的變化可能是從1到10。”劉肖說。
萬科在自身戰略層面的思考和動作，正成為行業層面的風向標。
繼2015年全面市場化後，萬科物業業務版圖已經逐步擴張到商寫及城市領域，旗下有萬科物業、萬物梁行和城市物業等板塊。2020年5月，萬科集團合夥人、物業BG首席執行官朱保全表示，萬科物業已確立CS社區空間、BS商企空間、US城市空間“三駕馬車”的新規劃，物業調整為公司業務層內容之一。
萬科與戴德梁行於2020年1月份正式交割的合資公司——萬物梁行，主要業務包括商業物業（簡稱：PM）及資產管理、綜合設施管理（簡稱：FM）等，萬科集團物業BG合夥人、萬物梁行董事長李慶平對中國FM市場持有較高期望，並認為國內先進製造業、TMT等行業龍頭企業迅速發展是FM業務的新機遇。其透露，繼萬科物業、萬物梁行之後，未來萬科物業還將發佈有關城市服務方面的品牌。
李慶平稱，萬物梁行成立不足一年時間，業務範圍已覆蓋149城、拓展新項目超140個，共服務項目超1140個，管理面積超1億平方米，“商寫物業領域規模在大中華區處於絕對領先地位且還在擴大”。
“萬物梁行追求的是薄薄的雪、長長的坡，為廣大相關方提供最好的服務。”李慶平稱，用數據和技術驅動一個勞動密集型企業的管理，是公司的核心能力之一。這樣的發展模式選擇，類似於亞馬遜和小米，“把雪拍薄是一種選擇，更是一種能力。”
鬱亮透露，萬科物業一定會上市，只是時間還沒確定。在萬科的設想中，未來能夠上市的業務都會讓其上市，但時機要拿捏好。“目前我最擔心的是，大家在資本熱潮中迷失了初心。”半年前的萬科2019年度業績會上，鬱亮曾表示，等到大家都認可萬科物業“城市服務商”的身份時，萬科物業才會考慮上市。
如今，在萬科眾多非地產業務中，萬科物業表現最為亮眼。截至2020年6月底，萬科物業累計簽約建築面積6.8億平方米，已經接管面積5.2億平方米，物業規模行業第一。僅在2020年上半年，萬科物業就實現了66.98億元的營業收入，同比增長26.8%，其在集團中的佔比，也由去年的3.5%增加至4.6%。
2020年，萬科對外亮相5個BG（事業群）及8個BU（業務單元）。BG包括南方、上海、北方、中西部區域及物業服務公司，BU包括印力、物流、長租公寓、海外、冰雪、梅沙教育、企業服務及食品。2020年半年報中，萬科首次對外披露了除地產開發、物業管理之外各個板塊的營收。
“從整體戰略佈局來看，萬科今天在房地產相關賽道方面的佈局相對完整，也基本看到曙光。”鬱亮評價稱。
