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華潤紫雲府（二手房）
（洪山-白沙洲）
目前掛牌均價約15000-17000元/平左右
新房銷售時間2013年-2016年
樓盤交付時間2015年-2016年
一期樓棟分佈圖：
二期樓棟分佈圖：
華潤紫雲府位於武漢市洪山區白沙四路，是華潤集團在武漢的第5個樓盤，也是華潤在武漢首次嘗試低端剛需的第一個項目。當時的華潤在武漢開發的項目均是佔據了核心地段的中高端檔次樓盤，而白沙洲的紫雲府在大家眼中都覺得是華潤下嫁白沙洲。
一、價格&成交分析
1、掛牌價格：
BK網顯示，2020年4月華潤紫雲府二手房參考均價為16595元/平，AJK上項目一期和二期分開展示的，顯示價格在17000-17900元/平，比BK網站上的整體均價高出不少，其中一期比二期貴了約900元/平。
BK網站上項目截圖：
AJK網站上相關截圖：
BK在售房源：
從房源中可以看出，毛坯房的價格並不比帶裝修的便宜多少，小戶型比大戶型略貴，有兩套低樓層的大戶型均價不到15000元/平。另外該項目小高層的價格跟高層的掛牌價沒有明顯差距。
2、成交價格及成交量：
BK上顯示的近期成交均價，帶裝修房源大多在17000元/平上下，而成交的毛坯房均價在14500元/平左右，不過成交的毛坯房大多都是低樓層，價格偏低也是正常。
該項目在白沙洲二手房市場並不算最活躍的，BK歷史成交約43套，最近一次成交在1月中旬。
3、價格走勢：
項目近3年的二手房價格是平穩上漲的，2017年6月的均價在13700元/平左右，2018年底在17000元/平左右。
小區近3年價格走勢：
近1年價格走勢：
不難發現，該項目的價格始終高於白沙洲區域的均價，在區域二手房市場價格中，處於上游位置。
4、項目往期新房銷售價格：
項目2013年9月底首開一期小高層，均價約7600元/平，開盤日光。
首開部分房源價格表：
一期高層均價約7100-7300元/平，比小高層便宜了300+元/平。
該項目2014年之後主推二期，到2015年，項目二期均價約7400元/平，當時均為毛坯銷售。
2016年該項目清盤優惠，尾盤均價約7100元/平，到2016年年中，該項目全盤基本售罄。也就是說項目新房階段銷售的三四年間基本沒漲，都是7000+賣的。
5、片區價格對比：
白沙洲近年來一直是武漢樓市的熱門板塊，區域新房供應平穩，關注度較高。2019年白沙洲區域的新房價格大漲，三環內帶裝修房源均價已突破18000元/平。華潤紫雲府周邊在售的新盤有正商金域世家，與紫雲府二期僅一路之隔，正商金域世家帶裝修均價約16020元/平，比紫雲府的二手房掛牌價低了約1000元/平。不過正商項目近期才開發，在小區的品質規劃以及產品設計上明顯高於華潤紫雲府。
周邊在建新盤：
在白沙洲片區的二手房來看，華潤紫雲府是在片區高層房價中處於中上游，始終高於白沙洲區域二手房均價。不過和保利新武昌、復地悅城、佳兆業金域天下這些更靠近5號線的樓盤比，華潤紫雲府的價格略低一點。
二、區位、交通、配套
1、華潤紫雲府位於洪山區白沙四路，一期位於白沙路與白沙四路交匯處，二期位於青菱西路與白沙四路交匯處。距離白沙洲大道主幹道約500米，距離三環線青菱立交約700米，屬於洪山白沙洲東片。
該項目一期和二期地塊並不完全緊鄰，一期在白沙四路以北，二期在白沙四路以南。
一期微觀區位：
北面規劃道路、規劃在建的12萬方文化配套、白沙三路；
南面白沙四路、青菱城市花園、白沙五路；
西面白沙路、待規劃的住宅用地、白沙洲大道；
東面規劃道路、規劃高中、在建的人民醫院分院。
二期微觀區位：
北面白沙四路、規劃高中；
南面白沙五路、金地保利褐石公館；
西面規劃道路、青菱城市花園；
東面青菱西路、待規劃的文化體育中心。
周邊規劃一覽：
項目附近衛星地圖：
2、區位點評：
該項目在白沙洲三環內，距離三環不遠，距離白沙洲大道主幹道較近，在區域內來說，佔據的位置不好不壞，距離規劃的集中商業區略有距離，也不在地鐵佈設道路上，但是都在合適的輻射距離內。
另外該項目周邊目前規劃的大多是基礎配套，緊鄰樓層較低的青菱城市花園，近距離內建築密度預計不高。值得一提的是，周邊規劃用地大多待開發，後期建設期間對居住環境有一定影響。
項目航拍截圖：
3、公共交通：
項目周邊明確規劃有地鐵5號線和12號線，其中距離5號線較近的站點為青菱站，直線距離約1.3公里，二期距離白沙五路站略近，直線距離也在1.2公里以上，乘坐5號線並不方便，需要藉助其他交通工具換乘。5號線最早有望2021年建成。
地鐵是衡量白沙洲樓盤位置的重要標準，華潤紫雲府距離地鐵比較遠，導致其區域價值略低於白沙洲三環內不少其他盤。
5號線線路圖：
不過規劃的12號線羅家村站距離項目一期直線距離約500米左右，步行可達，但是12號線羅家村站屬於規劃的江北段，建設週期較長，江北段預計最早有望2025年通車。
12號線線路圖：
羅家村站：
項目周邊地鐵測距示意圖：
項目靠近白沙洲大道主幹道，距離白沙洲大道凌吳墩站約500米，有十多條公交線路。另外項目門口白沙四路上出門就是白沙四路華潤紫雲府站，有636、632路公交往武昌核心、南湖等地。不過其中636路公交是白沙洲出了名的人氣公交，早晚高峰期爆滿。
門口公交車站：
4、自駕交通：
項目周邊路網比較成熟，上三環以及白沙洲大道高架均比較方便。另外2019年下半年，白沙洲區域內多條主幹道翻新，其中白沙四路烽勝路往白沙洲大道段路面全部刷黑，出門的路況好了許多。隨著楊泗港長江大橋的貫通，白沙洲區域項目出行均多了一條快速路，自駕出行便利性明顯提升。
門口的白沙四路實景圖：
值得一提的是白沙洲往武昌方向，在柵欄口、武昌火車站附近時常堵車，早晚高峰往武昌核心去的路況不算好，不過和平大道南延線（中山路-張之洞路）（建設中）的規劃建設，將緩解中山路交通壓力，對於白沙洲整體出行也是重大利好。
5、教育配套：
白沙洲區域目前整體的教育資源不算豐富，但是近期有諸多利好規劃。而華潤紫雲府小區有個明顯優勢就是其二期的公立幼兒園——武漢市洪山區實驗幼兒園紫雲府分園。該幼兒園是目前白沙洲區域為數不多的新建公立幼兒園，僅接收紫雲府小區業主的孩子。該幼兒園的硬件設施不錯，每學期不到3000元的費用，稱得上是物美價廉，讓周邊不少其他小區的家長羨慕不已。不過近兩年，小區內小孩越來越多，該公立幼兒園學位比較緊張，每年小班僅招收90人，需要搖號入學。
紫雲府公立幼兒園：
2019年華潤紫雲府小區目前對口小學為廣埠屯小學清江錦城分校，也是新建的小學，算得上是目前白沙洲區域內不錯的學校，距離項目約800米左右。另外白沙五路上的廣埠屯小學青菱城市花園分校已基本竣工，有望今年9月招生，該學校距離紫雲府一期不到400米，距離二期僅一路之隔，上學將更方便。（PS：二手房小區每年對口學校情況由教育局劃片，每年可能有調整）
廣埠屯小學青菱城市花園分校建設實景：
緊鄰廣埠屯清江小學的是即將建成的華中師大一附中東原啟城分校，或將成為白沙洲一所名牌初中，白沙洲東片的成熟小區或將有不少能上該學校，包括紫雲府。（該初中還未建成，具體招生範圍請以教育局官方通知為準。）
初中建設實景圖：
另外紫雲府一期的東面緊鄰地塊規劃為高中，目前具體規劃方案還未明確，不過高中的用地性質是確定的。總體來說，該項目周邊的教育配套規劃完整，且距離都比較近。
6、商業配套：
白沙洲整體的商業規劃近期落實較快，對紫雲府小區也是明顯利好。其中距離較近的是白沙三路上在建的居然之家，僅約400米左右，目前處於施工階段，預計2020年下半年正式完工。
居然之家白沙洲店，規劃為一站式家居綜合體驗Mall，建築面積約7萬平米，地下一層至地上五層。近期已開始招商，健身、酒店、生活超市已進駐，開業在即！
有可能這個商業體還是會以建材家居類為主，但據小道消息透露，已經洽談了盒馬鮮生等資源。目前正在建設中，建成後將成該白沙洲商業的又一補充。
居然之家施工實景圖（2019年11月）：
另外，近日清江錦城商業K4地塊規劃方案已公示，將與龍湖聯合開發打造龍湖天街B館。該商業地塊在紫雲府開盤之初就是各盤口中的給力配套，如今終於有動靜了。
該商業體規劃總建面約26萬方，規劃購物中心建面約8.6萬方，零售商業建面約2.7萬方，不難發現購物中心體量還是很大的。
規劃效果圖：
另外白沙三路上還有規劃在建的龍湖天街A館，已於2019年底開建，按照規劃其自持不低於8萬方商業，該商業地塊的開發速度較快，也是白沙洲區域最值得期待的商業體之一。清江的商業地塊以及規劃在建的龍湖天街距離紫雲府項目約在1公里左右，算得上是合適的輻射範圍內。
項目周邊除了規劃的商業體之外，目前基本依靠項目自身以及青菱城市花園的社區底商，解決基本生活還可以，但是整體水平較低，當下的生活便利性不如萬科金色城市以及烽勝路上佳兆業項目。
二期底商的業態分佈還算齊全：
白沙五路上農貿市場：
項目外部價值點評：
白沙洲區域整體發展較慢，也就是2019年開始各項利好頻出，發展進入快車道。但是當下，區域整體還是比較落後。紫雲府小區目前最明顯的外部價值就是其公立幼兒園的優勢，其他方面跟區域內別的二手房小區沒有什麼明顯區別，甚至不如周邊的大規模小區。
三、房源
1、新房開發順序：
華潤紫雲府項目體量不大，一期2013年9月首開，到2014年底一期房源基本售罄。
二期在2015-2016年推出，2016年中旬二期基本就售罄了，首開到清盤不到三年時間，住宅部分共拿了七次預售證。
預售證：
值得一提的是華潤紫雲府二期於2014年開盤，項目定於2016年交房。2016年，華潤紫雲府二期7、8、9、10棟竣工備案後陸續交付給業主。在集中交付期間，有部分業主發現，10號樓的樓體出現了不均勻沉降，並造成了樓體外觀的瑕疵。經有關部門協調，開發商與要求退房的部分客戶進行了合同解除，退還購房款並按合同規定做了相應補償。
此部分住宅後由華潤持有未售，並按專家論證的建議，進行了專門的修復加固工作和長期的沉降監測。至2018年年中，監測結果表示樓體已沉降穩定，樓棟整體傾斜已無明顯變化。於是在2019年年中的時候，白沙洲突然出現了華潤紫溪府，實際上就是紫雲府二期2016年因沉降而退房的房源，拿出來重新出售，該項目在2019年5月10日開盤認購。
當時毛坯現房銷售，均價約15000元/平，跟其他二手房比，省了稅費和中介費，跟周邊新房比，有一定價格優勢，且是即買即住。據瞭解，還是有部分購房者關注了的。
在城市留言板上也有關於二期10號樓沉降問題的諮詢：
根據城市留言板上回復，已按專家論證的建議，進行了專門的修復加固工作和長期的沉降監測。至2018年年中，監測結果表示樓體已沉降穩定，樓棟整體傾斜已無明顯變化。關於前期有沉降的房子究竟能不能買呢？ 阿松認為，既然已經做了修復，應該不至於會倒了，但是天長日久的，總還是有些顧慮。暫時過渡的話，還是可以入手，不過相關的合同協議一定要謹慎。
二期10號樓目前的備案信息展示：
2、項目樓棟解析：
華潤紫雲府項目共分兩期開發，且地塊並不緊鄰。其中一期規劃用地面積約3.8萬方，建築面積約13.4萬方，容積率約3.04，規劃總戶數約1271套。項目一期共有7棟住宅，其中高層有3棟，小高層有四棟，其中一期的1、3號樓南向採光日照不錯。
一期樓棟分佈圖：
二期的體量比一期略大，二期的用地面積約6.8萬方，建築面積約24萬方，容積率約3.03，規劃總戶數約2242戶。
二期地塊
該項目包括7棟11層的小高層、6棟33-34層的高層住宅樓，其中幼兒園分佈在二期地塊。
二期樓棟分佈圖：
項目的備案信息：
根據房管局網站顯示，項目二期還有約181套房源可售，其中主要是當時二期交付時候，因為質量問題，部分業主退房的房源。
一期備案信息：
二期備案信息：
3、項目戶型解析：
A、紫雲府項目主要包括小高層和高層樓棟，以11層、34層為主，容積率約3.03，沒有超高層。多數樓棟為兩梯四戶，少數樓棟為兩梯六戶，二期還有兩梯三戶結構。
B、項目的戶型面積在72-118平米左右，其中90平以下戶型佔主流，除了70多平為兩房之外，其他基本是三房設計。
小高層部分戶型展示：
高層克拉公館戶型結構：
雲景公館部分戶型：
二期部分戶型彙總：
C、紫雲府的戶型結構，算是前幾年比較流行的，當時白沙洲區域中不少項目的戶型結構都是這樣的設計，中間兩戶凸在南面，但不通透；中間兩套是南、東（或西）兩面採光，中間套的次臥採光、私密性都不是很好。
邊戶受中間戶遮擋較為嚴重，特別是兩個單元之間的90平會凹在裡面。跟當下流行的連廊結構相比，紫雲府這樣的戶型結構有些落後，目前也基本被市場淘汰，新小區很少有做這種戶型的了。
四、物業&口碑（物業費，城市留言板，維權）
1、物業：一期的高層物業費2.4元/平方米·月
項目的物業為華潤物業，屬於一級物業資質，整體的口碑還算不錯。小區內的多數業主對物業服務還算比較滿意。不過2塊多的物業費在前幾年來說，並不算低，屬於較高的收費標準了。
2、小區內車位配比不足，且人車不分流。其中一期1200多戶，地下車位只有500個左右，二期2200多戶，地下車位也置業600個左右。目前居住的人變多之後，車位明顯不足。不過2013年開發的項目，那個時候的房子標準就是這樣，大家也不會覺得LOW。現在的新建小區各項指標要求都有很大提升，車位配比、人車分流等指標都要好很多。該項目的硬性指標上來看，與現在新小區的品質還是有一定差距。
一期和二期均有部分地面停車位：
地面停車位目前由物業統一管理，用來出租和臨停，每個車位300元/月，月租費還是比較高的，比佳兆業，清江等小區的月租費都高。
5、園林景觀：項目體量不大，綠化景觀並不是很出色，社區內的娛樂健身等設施不多。不過物業在對小區的綠化以及設施的管理維護上，還是不錯的。目前小區內綠化也是鬱鬱蔥蔥，樹木比較茂密，不過景觀設計感略差。
一期綠化實景圖：
二期小高層前面花開正盛：
6、架空層：
項目小高層基本都沒有架空層，高層樓棟也只有少部分設計有架空層，基本是普通3米左右的架空高度，設置有部分健身設備、兒童遊玩場地、乒乓球檯等設施，另外架空層還安裝有快遞櫃等便民設施，不過也有電動車亂停亂放的現象，跟很多新規劃小區那種主題架空層還是有些差距的。
7、大堂&走道：
高層的入戶大堂有一定挑高，大廳也有沙發或藤椅，算是比較常規的入戶大堂，比上不足比下有餘。
樓棟入戶大堂：
電梯前室：
電梯內部還算乾淨整潔：
公共走道牆面都有貼磚，相對來說，趕緊整潔一些。不過交付已有四五年了，部分樓層的牆磚有些脫落，其中二期個別樓棟的過道牆磚脫落比較多。另外小區樓棟結構的問題，標準層的電梯間以及過道採光較差，整體比較暗。
項目高層外立面為土黃色，真石漆外牆，比較常規。
外立面實景圖：
8、入住率：
小區的入住率較高，從外面看差不多80%以上都已經封了陽臺。
品質點評：
整體來說，紫雲府小區品質跟當時同期的小區相比，還算不錯，但是跟現在新建小區規劃品質相比，還是有明顯差距。
中介點評：
在城市留言板上有些關於該小區的相關投訴，主要是物業問題、二期附近的垃圾站、幼兒園學位等問題。
相關截圖：
阿松綜合點評：
1、白沙洲前期發展緩慢，是典型的剛需片區，現階段居住舒適度不高。不過近期各項利好規劃頻出，區域明顯進入快速發展期，後期整體的居住舒適度以及便利性均值得期待，不過還是需要時間等待其建設。
2、該項目自帶公立幼兒園是明顯優勢，2019年對口的小學是廣埠屯小學清江錦城分校，還算是新學校中不錯的。但項目是和區域規劃的地鐵站以及大型商業體略有距離，但是小區整體也無明顯硬傷。其目前的掛牌均價在白沙洲區域內來說處於中上游水平，比周邊部分在售新房均價略高。
3、該項目屬於2013年之前規劃的小區，車位配比不足，人車不分流，跟周邊新建項目比，品質上或將有一定差距，不過跟區域內同期建設的樓盤相比，整體品質還是不錯的。
4、項目最早2015年交房，不少人辦證未滿2年，部分二手房交易稅費較高。
5、項目體量不大，以小戶型為主，100平米以上戶型很少，屬於典型的剛需定位 。
6、阿松認為該項目在白沙洲目前在售二手房中，具有一定性價比。項目70多的小戶型是新房市場中少有的。阿松認為，如果大戶型16000元/平以上入手，除了特別急著住的，否則和新房比就沒太大優勢了。當然二手房也是一房一價，不同位置不同裝修的房源價值也不一樣，大家可以多比較。
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