“借名买房”的事情在我们的生活中屡见不鲜，虽然知道是一种违法行为，但是还是有很多人冒着风险去选择这样做，大致的原因主要就是以下几种，一种就是为了在购买第二、三套房时仍然可以享受购买首套房的优惠和减少相关税费；第二种就是为了能够享受经济适用房等类似的政府优惠购房政策的名额；还有一种就是会因为躲避相关的债务选用他人的名字来进行房产的购置；
然而，由于很多的不确定因素，最后往往会产生纠纷，大多都是因为借名人最后会以类似于房价上涨等理由拒绝配合办理产权的过户手续或是会主张高额的补贴或赔偿产生纠纷拒绝搬离等；日常生活中，我们应该怎么来规避和防范相关的问题成为了大家讨论的焦点。
今天，善言法务就和大家来讨论一下生活中国常见的借名买房的案例，来谈谈“借名买房”的风险和我们应该如何去规避？
案例一：
姜先生系姜父的独子。姜父称，在2003年，考虑到将来可能征收遗产税，其以自己的个人财产出资，以其子名义与开发商签订购房合同，购买一套房屋，并将房屋产权登记在儿子名下，房屋所有权证、购房款发票等由自己持有。
2016年，其子挂失补办了房产证并将房屋出售。姜父认为自己才是房屋的实际产权人，其与其子之间为借名买房的合同关系，房屋出售损害了其权益，要求姜先生向其支付卖房款。姜先生则认为其与姜父之间不存在“借名买房”，出资款虽是姜父支付，但是使用的是其与其父的共有财产，房屋产权登记在其名下，应归其所有，卖房款与姜父无关。
法院审理：父亲诉讼请求被驳回
法院经审理后认为，本案中，姜父未就房屋购房款的具体支付情况提交证据。现在其子不认可双方存在“借名买房”的合同关系，且姜父自己表示将房屋登记在儿子名下是为了规避可能出台的遗产税的解释，不足以证明双方之间就房屋所有权归姜父达成合意，也无法证明双方存在借名登记的约定。最终法院驳回了姜父的诉讼请求。
律师说法:借名买房如何维护自身权益
物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。姜父虽然手持购房发票等手续，尚不足以对抗房屋所有权证所具有的物权公示效力。
本案属于双方并未签订借名买房的书面协议的情形，在此类案件中，实际出资方应提高风险意识与证据意识，尽量将出资情况、双方对“借名买房”的合意及房屋权属约定通过书面协议予以确认，以维护自身权益。
案例二：
2014年1月，原告刘某诉称：刘某材是我的叔叔。2005年2月，刘某材位于本市朝阳区房屋拆迁，因此获得了拆迁补偿款及购买回迁房的指标，因刘某材已经购买了朝阳区101号房屋(后过户给其子魏某)，并在河北购买了农民房，其将该购房指标让与给了将要结婚的我。
2007年7月17日，我以刘某材的名义与开发商签订了《北京市商品房预售合同》，购买了朝阳区102号房屋，并于当日支付了购房款291597元。2009年6月30日，我接收了房屋并进行了装修，后一直居住至今。因房价高涨，刘某材在2010年、2011年两次起诉要求我腾房、确认房屋归其所有，均被判决驳回了诉讼请求。刘某材利用我在应诉时提供的购房材料补办了相关手续，并于2013年8月缴纳了房屋的补缴土地款及契税，取得了房屋的所有权证，并再次起诉我要求腾房。我认为房屋系经济适用住房，我当时也完全符合购买经济适用住房的资格和条件，刘某材将购房指标让与给我的行为并没有违反法律规定，也没有损害社会公共利益，应属合法有效。现诉至法院，请求判令刘某材继续履行合同，协助将房屋过户至我名下。
刘某材辩称：不同意刘某的诉讼请求。刘某虽为房屋的实际出资人及现居住人，但该房屋权属尚存争议，刘某要求过户缺乏前提和要件;根据相关法规及政策，刘某根本不具备购买经济适用房的资格和条件，经济适用住房取得未满五年的不得私自转让，刘某诉状所述错误;法院判决书已经认定我与刘某之间存在借名购买经济适用房的关系，根据有关法律规定和司法解释，该借名购买经济适用房因违法应属无效。
请求法院判决确认双方之间的借名买房关系无效，并判令刘某向我腾退并返还诉争房屋。
经法院查明，刘某材与刘某系叔侄关系。2005年2月6日，刘某材广和里房屋被拆迁，其因此获得了购买拆迁安置住房的资格。后，刘某及家人以刘某材的名义，签署了购买房屋的审批手续、选房单、购房合同(签订于2007年7月17日)等文件，并实际支付了购房款、接收了安置房屋。房屋交付后，刘某对房屋进行了装修并一直居住至今。《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《购买经济适用住房审核表》、《定向认购书》、《选房单》、《北京市商品房预售合同》等与房屋相关的材料原件均由刘某持有。
庭审中，刘某提交案外人魏某明、何某分别为被拆迁人的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》复印件，欲证明刘某多名亲属均有拆迁购买房屋的资格，鉴于与刘某材关系较近且刘某材主动让与多余的购房资格，才以刘某材的名义购买了房屋。刘某材对该份证据的真实性、关联性均不认可。
刘某提交刘某之母名下房屋所有权证、刘某父母的收入证明、刘某的收入证明，欲证明刘某当时符合购买经济适用住房的条件，双方之间的借名买房关系有效。刘某材认可房屋所有权证的真实性，对收入证明的真实性持有异议，不认可该组证据的证明目的，刘某材称是否符合申购经济适用房应由相关部门审核。刘某提交自网站打印的2006年5月19日报道的新闻，欲证明翠成房屋之前是面向社会公开销售的。刘某材认可该份证据的真实性，但不认可其关联性及证明目的。
刘某材提交房屋所有权证、契税发票、房屋登记费收费凭证、补缴土地价款缴款书等凭证，欲证明刘某材合法、合规办理了房屋所有权证书，并支付了相关费用。刘某认可该组证据的真实性，但不认可其证明目的，刘某称刘某材是利用刘某在诉讼中提供的相关材料恶意取得了房屋所有权证。
经一审法院释明，刘某坚持认为其与刘某材之间的借名买房关系有效，其表示如果借名买房关系被认定为无效，其将另案主张购房款的返还及损失赔偿等后续事宜。
法院一审判决：
1)刘某与刘某材就购买北京市朝阳区102号房屋形成的借名关系无效;
2)刘某将北京市朝阳区102号房屋腾空后返还给刘某材;
二审判决
驳回上诉，维持原判。
善言说法：
从上面的两起案例，我们不难看出，“借名买房”风险问题重重，但是最主要的原因基本上都归结于双方并没有在“借名买房”前或进行时明确相关的归属关系，才会导致最后无法认定房屋最后的所有权而产生纠纷，因此，签订一份《借名买房》合同来进行约定，是预防此类案件发生的最佳方法；其中，有三点是需要在合同中来进行明确的约定的：
①明确房屋的实际出资人；
②房屋的所有权；
③房屋的实际居住人，如果有贷款，谁来进行归还等。
从案例一当中我们不难看出，物权登记具有物权的公示效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，购房发票等手续，是不足以对抗房屋所有权证所具有的物权公示效力，因此，《借名买房合同》中的相关约定对此类案件的重要性不可忽视。
“借名买房”到底值不值？用他人的人品和信任做担保，再亲近的人和关系，自己也要衡量好心中那杆称才好~
图：网络（侵删）
關鍵字: 法院 购买经济适用住房审核表 购房款
