現場拍攝
存量發展背景下，城市更新成為城市發展的關鍵詞。“有機更新”替代“老城改造”，成為近幾年老城發展的方向。2017年9月中共中央國務院批覆的《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》（以下簡稱“新版北京城市總體規劃”）中，提出“將核心區內具有歷史價值的地區規劃納入歷史文化街區保護名單，通過騰退、恢復性修建，做到應保盡保，最大限度留存有價值的歷史信息”後，北京城市發展和建設更是進入了新階段，老城的城市更新也被賦予了更多的內涵。
2018年10月竣工開館的東四胡同博物館，憑藉對 “四九城”的濃郁歷史風貌與人文特色的重現，成為新時期北京城市更新與改造的重要樣本。“遷出派出所，打造博物館”的有機更新實踐，也讓外界看到了歷史文化街區改造更多的想象空間。“疏解非首都核心功能、保護古都風貌、傳承歷史文脈；改善民生、產業更新，做文化強區”正在逐步實現。
緣起 城市文脈保護和更新的時代訴求
在牽手首創前，東四三至八條歷史文化街區環境綜合治理項目足足醞釀了25年。
東四胡同博物館所在的東四四條77號，整體院落於1940年前後建成，原為東四派出所辦公駐地，屬東四街道片區管轄。1990年11月，東四四條77號院所屬的東四三至八條，被市政府認定為“第一批文物保護區”，2015年4月被住建部和國家文物局認定為全國首批“歷史文化街區”。
“這裡幾乎完整地保存並延續著自元代形成以來的街巷肌理，具有豐富的物質文化遺產和濃厚的人文環境氛圍。”然而，近年來伴隨著城市建設的加快以及人口的快速增長，街道及居民無不反饋，人口密度大、低端業態聚集、違法建設存量大、“大城市病”現象嚴重等現實問題愈發凸顯。
伴隨著東城區《東四區域保護規劃實施研究》在2015年的啟動，針對東四三至八條歷史文化街區的升級改造也被提上日程。
作為東四三至八條環境綜合治理的首個騰退啟動點，東四四條77號院被定位為“衚衕博物館”。在東四派出所疏解騰退遷出後，改造項目正式啟動。
2015年10月，東城區人民政府與首創集團共同就東四三至八條歷史文化街區環境綜合治理項目簽署了戰略合作協議，此次合作也被雙方賦予了極高的意義：旨在疏解非首都核心功能、保護古都風貌、傳承歷史文脈；改善民生、產業更新，做文化強區。2016年12月，首創集團二級企業首創經中公司與東城區區屬企業共同出資成立北京首創東恆投資有限公司，東四歷史文化街區保護項目正式啟動。
作為東四三至八條歷史文化街區環境綜合治理首個項目的東四四條77號院，在啟動升級改造後，承載了北京舊城文脈保護和更新疊加的時代訴求。
首創經中城市更新平臺品牌營銷部負責人蔚瑾自2017年以來一直負責著博物館定位、設計、開業籌建以及後期運營工作。她告訴北京商報記者，之所以選擇東四四條77號院作為東四三至八條環境綜合治理的首個騰退啟動點，是因為這個院子原為東四派出所，是騰退最快的一個完整院落。
堅持原工藝高標準修繕，堅持政府主導、多元投入、充分調動社會力量積極參與文物保護利用，東四胡同博物館成為了東城區2018年疏解整治促提升重點文化修繕項目。
據瞭解，東四胡同博物館改造項目從籌備到開館歷經了大約兩年時間，其間包括一年定位設計、一年改造建設。至2018年10月18日上午，以“衚衕的歷史和文化”為主題的東四胡同博物館揭牌正式開館。
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修繕 保護與發展間的探討與實踐
2017年出臺的新版北京城市總體規劃明確，老城內不再拆除衚衕和四合院，推進歷史文化街區、風貌協調區及其他成片傳統平房區的保護和有機更新。作為全市歷史文化遺存和衚衕四合院最為密集的地區，東城區近年來在歷史文化名城保護上的探索日漸深入。在東城區的發展規劃中，“十三五”時期的任務之一就包括：重點打造前門東區、南鑼鼓巷地區、東四三至八條地區等一批“歷史文化精華區”，基本完成舊城改造、更新和古都風貌保護任務。
作為東四三至八條地區 “歷史文化精華區”的重要組成部分，東四胡同博物館的改造，也被賦予了更加深刻的內涵。升級改造後的東四胡同博物館，主要承載著東四片區歷史文化展示以及文化交流兩大核心功能，被譽為東四片區文化探訪路上結合文化傳承與社區服務的一個代表性項目。
不同於傳統規劃“重新城、輕老城，重新建、輕更新”的思維，在2017年新版北京城市總體規劃的指導下，東四胡同博物館的更新改造實踐中，有意摒棄了過去修繕工程中的“修舊如新”理念，反之格外注重“修舊如故”。在更新改造中，東四胡同博物館保留了原77號院的傳統規制，還原了傳統四合院及垂花門、硬山頂合瓦、清水脊屋面、門廊彩繪、墀頭磚雕等古建築元素。
難能可貴的是，作為啟動於2017年的更新改造類項目，東四胡同博物館對於街區歷史風貌的保護，走在了城市導則的前面。據瞭解，2019年初，北京市方正式出臺了《北京歷史文化街區傳統風貌保護與更新設計導則》，明確規定修繕歷史建築，應採用傳統結構、做法、材料，原址保護、維持原樣，不得違法拆除、改建、擴建。
蔚瑾表示，東四胡同博物館所在院落是標準的三進四合式建築群落，佔地1023平方米。堅持“修舊如故”的理念，目的就是要讓建築呈現原來的古樸風貌。同時，在不影響規制和房屋結構的情況下，首創經中也在陳列布展上進行了現代化的藝術創新，融入了現代設計理念。
根據介紹，改造後，博物館中的一、二進院作為文化展覽空間，包括東四印象展區、印象瓦舍展區、文化探訪展區、歷史文化實物展區、文化交流客廳五個部分，傳承衚衕文化。第三進院落，也就是後院的正房和廂房，則作為文化交流空間，具備專業的照明、音響、多媒體及安防設施，支持10-100人不等的活動場景，能夠滿足展覽、講座、論壇、公關活動等不同形式的活動需求。這種既打破陳規，也能順應傳統的城市更新實踐，體現了老舊城區及街區保護與發展間的探討與實踐。
值得一提的是，館內歷史文化實物展區中擺放著的大量珍貴藏品，大多來自於片區房屋拆違、修繕、大掃除中的收集以及居民借予或贈予。
“在推進東四三至八條環境綜合治理工作中，博物館先後收到了來自東四街道及東四居民提供的福康安府邸的金絲楠木荷葉墩、博縫頭、古老建築構件及嘉慶二十二年老城磚等藏品。這些都體現了居民對我們改造項目的認可與支持。” 蔚瑾介紹。
改造後的東四胡同博物館讓人充滿期待，但對該區域的整體改造，遠遠不止一座四合院的騰退這麼簡單。
據介紹，由於場地限制，很多工序以及大木構件的拆卸安裝無法依靠現代化的起重設備，只能靠傳統的人挑肩扛。77號院整修時的大梁選用的是落葉松，重達800-900公斤，整個拆裝過程動用了全部人手。
此外，保護性修繕也是一項細緻活兒，這並非簡單的“和大泥、起大磚”，而是需要項目團隊付出更多的精力與心力。為了遵循“修舊如故”的修繕原則，項目修繕者要根據零部件的損壞及老化程度，逐一判斷每處構件是否需要重新制作。木料需要逐一拆解、編號、標記位置；磚瓦需要逐一挑揀、處理。 經過挑揀，發現舊紅磚3200塊、蘭磚與停泥磚合計約1100塊、舊瓦片約7000塊，經過處理後，仍用於現在的77號院。
修繕古建最為關鍵的是人才。據瞭解，東四胡同博物館從修繕之初到布展工作，邀請了古建專家、街道領導共同研究論證，並積極聽取東四居民的意見，建築施工階段由專業古建施工單位與非遺傳人共同參與其中。
“修繕修繕，邊修邊看。實際改造過程中，如果有不利於古建保護的部分，設計人員就會根據匠人意見重新制定方案，設計部門進行設計變更，施工部門再進行施工調整。” 蔚瑾表示，基於古建築保護性修繕的專業性及複雜性，在木作、石作、瓦作到油漆彩畫等修繕工序中，項目團隊中的設計、工程人員，均在匠人的修繕指導下進行作業。
首創經中還在持續探索如何深度挖掘衚衕的價值。據悉，在東四胡同博物館“文化展覽”的主要職能基礎上，項目還會不定期舉辦品牌活動、公教活動、社區活動等形式多樣的活動，以此發揚衚衕文化內涵。
其中，二進院西廂房的文化探訪展區，不僅可以展示東四地區環境治理前後的“前世今生”，還將承載著文化普及教育的功能，未來將向北京市的各年級學校開放，拓展為東四區域城市發展主題的文化教育中心。
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取捨 社會效益與經濟效益的平衡
從北京老城城市更新的推進來看，新時期下，關於老城以及街區的升級改造，業內外的一致共識是：要把具體改造提升同保護歷史遺蹟、保存歷史文脈統一起來，既要改善人居環境，又要保護歷史文化底蘊，讓歷史文化和現代生活融為一體。
事實上，對於歷史文化街區基礎設施和人居環境的整體更新，既能給居民更好的生活條件和自信，也是保存城市文化多樣性的題中之義。可以看到的是，在2018年10月竣工開館以來，開啟了全新功能定位和生活方式的東四胡同博物館，在一眾老舊街巷中重新煥發出了生機與活力。
來自首創經中方面的數據顯示，東四胡同博物館於2018年10月18日開業，截至2019年底，接待總人數逾7萬人，接待團隊逾300場。僅2019年全年，博物館內舉辦了合計250場+文化體驗活動，包括主題展覽、手工體驗、四合院市集、沙龍講座、民俗活動以及演藝等多元活動。
北京商報記者瞭解到，東四胡同博物館改造之初，便被定位為非盈利、綜合型的文化機構。首創經中設計團隊致力將東四四條77號院建設成為東四社區精神文化面貌的展示窗口，策劃並重新定位院落的功能和形式。正是基於這種定位，也使得改造方首創經中在項目改造提升以來，面臨著自費投入改造以及盈利模式不夠清晰的現實問題。
根據介紹，首創經中在東四胡同博物館改造上的資金投入超1000萬元，均為企業自籌，目前項目尚未達到收支平衡。由於東四胡同博物館的非盈利性，目前博物館項目的收入基本上包括場地租賃和配套服務兩大塊。總的來說，就是一、二進院全部為公益性的文化展覽，院落空餘空間可以根據現實情況承接一些收益性的活動。
不過，這樣“公益+收費”的模式並沒有給東四胡同博物館項目帶來太多收益，現階段仍然是社會效益大於經濟效益。基於項目的維護以及企業的長期運營，首創經中也在積極尋求一條可持續的城市更新項目發展模式。
據透露，該項目目前初步確定了兩個盈利方向：首先，是最大化地利用項目以及項目延展出來的一些職能，來增加一部分額外的收益，以此平衡博物館作為公益性項目持續運營過程中的各類支出。其次，希望通過打造東四胡同博物館作為首創經中的品牌項目，藉助項目的品牌效應，去抓取更多具有利潤空間的城市更新類項目，以其他項目的收益來對博物館項目進行一定“彌補”。通過對“整個盤子”項目的資源整合與系統運營，來實現公司在城市更新板塊上總體的營收平衡。
據瞭解，作為由東城區政府與首創集團合作的“東四三至八條歷史文化街區環境綜合治理項目”的重要組成部分，首創經中對於東四胡同博物館的更新改造，只是首創經中投身城市更新的第一落點。接下來，首創經中還將在切實保護原有風貌的基礎上，結合環境治理、社區升級、院落改造等方面進行區域內的業態更新，打造東四三至八條歷史文化保護區環境綜合治理示範區。
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