古有孟母三遷，今有擇校而棲。
學區房到底有什麼魅力，成為人生中最貴的一張入場券？
我們可以從一系列政策轉變說起
2019年6月底，國務院出臺《關於深化教育教學改革全面提高義務教育質量的意見》首次提出民辦學校報名人數超過招生計劃的，只能通過電腦搖號隨機錄取，禁止民辦學校的掐尖行為，但未提及公辦學校的掐尖。
2020年3月初，上海首先發布了“民辦搖號”的實施細則，坐實了民辦學校嚴格執行隨機錄取，同時九年一貫制的民辦及公辦學校依然保留直升機制，但必須免試直升。對於公辦初中的特色班，可能得以保留。
2020年4月1日，深圳出臺了地方性指導文件。
深圳學區房價格上漲顯然可以歸因於這一系列政策轉變，深圳6大重點學區單價自2019年7月來漲幅高達30%，其中最為突出的是深圳實驗學校、荔園外國語、南二外、深中等學區房。作為深圳最著名的重點學區百花片區，今年年初相比去年漲幅在20-30%。部分小戶型甚至接近40%
今年學區房成交市場受疫情影響，雖然沒有在3月開學季出現大量集中性交易，但熱度卻依然不減。最明顯的表現在房價上。年前年後漲價幾十萬的都是常見現象，最誇張的是部分小戶型跟去年同期比能漲200-300萬，我統計了各大重點學區房價，相比年前無一不在漲，最高漲幅還達到10%！
與此同時，能選的房子更少了。在部分重點學區，中介們忙著打電話求房源，家長只能拼手速。
深圳的指導文件有什麼不同之處？
深圳針對民辦學校基本沿襲國務院和上海的規定。但是針對公辦學校的幾條值得注意：
- 任何學校都不得以面試、面談、人機對話、體驗活動、簡歷材料等方式“掐尖”招生、提前招生、違規爭搶生源。市局直屬學校義務教育招生工作納入所在區教育行政部門統一管理。
- 義務教育階段學校實行均衡編班，嚴禁舉辦重點班，包括以特長班、特色班、快慢班、尖子班、興趣班和“奧賽”班、實驗班、國際班等名義的變相重點班。普通高中學校根據普通高中課程方案和學生選課情況，合理排課編班。
- 各區教育行政部門要嚴格按照“學校劃片招生、生源就近入學”的目標要求，綜合考慮適齡學生人數、學校分佈、學校規模、交通狀況等因素，採取單校劃片或多校劃片等方式，為每所公辦義務教育學校劃定服務片區範圍，確保各片區之間教育資源大致均衡。在對學校原招生範圍進行較大調整時，要充分聽取群眾意見，審慎論證，提前公告。片區確定後，應在一段時期內保持相對穩定。
- 認真落實指標到校政策要求，每所優質普通高中學校要安排不低於50%的招生名額，按初中學校在校生數，直接分配到全市各初中學校（含民辦）。
簡單來說就是： 1.公辦也不許掐尖 2.禁止分重點班 3. 多校劃片 4. 重點高中錄取人數中的50%名額要分配給所有初中
公辦也不許掐尖
意味著除了百外，市屬的深中，實驗，高級等也都不再允許掐尖行為（當然去年的高級掐尖爭議以後已經基本定下這個基調），目前還無法得知教育局對深中的3+3，3+2 以及 深外的全面掐尖行為能否網開一面。
禁止分重點班
不能按照成績分班，那麼深中的3+3，3+2好像更懸了，實驗，高級等等的點招肯定是不行了
多校劃片
這個問題比較複雜，上海的文件隻字未提多校劃片，深圳有所提及且強調教育均衡，其實我們可以看出深圳教育局的決心是大於上海的。上海在長寧區已經實施多校劃片，該區的教育水平比較均衡，沒有產生太多矛盾，但短期也無意推廣到其他區。北京海淀區的多校劃片也由於牛校眾多，教育水平均衡而未產生太大爭議。
過去兩年網上充斥著多校劃片等於學區房沒用了這種無聊的文章，大部分不值一駁。多校劃片等於公平，學區房等於效率。我們難道要在所有區域都實施絕對的公平，把深圳本就不多的好學校全部變成普通學校？深圳的平均教育水平經得起這樣折騰嗎？我們真的有北京上海的底氣去追求公平？
可以預見深圳的某些區域，由於歷史沉澱不足，學校水平相差不多，推行多校劃片的阻力是不大的。但是對於部分名校與非名校交織的片區，在不同學校水平拉近以前，實行多校劃片是有非常大阻力的，可能性很低。
重點高中錄取人數中的50%名額要分配給所有初中
"名額到校"制度並不新鮮，北京2014年已經開始執行。簡單來說就是優質高中給予普通高中的招生優惠，只關注校內排名，不涉及校際之間的競爭。目的是為了扶持排名靠後的初中，吸引優質生源留在這些初中，即使他們中考成績在全市比沒有競爭力，但在自己的初中可能排在前列，靠名額“逆襲”升上重點高中。這個政策和取消高中直升是一套組合拳，都是為了初中教育均衡化的努力。
那麼對於小學成績位於中游的學生，可能“寧為雞頭，勿做鳳尾”的策略也不錯，排名靠前的初中對普通學生的吸引力有所降低，但最優秀的學生及家庭應該不會採取這個策略
利好哪一類學區房？
名校的定義改變，民辦學校將被剔除出名校行列。
雖然民辦學校在深圳的發展遠不及上海和廣州，但長期以來百外和深外的全面掐尖，以及市屬重點初中的點招班確實在搶奪公辦初中的最優質生源。雖然新政後百外依然會報名火熱，要通過搖號入學，但大部分優質生源並不會喜歡這種不確定性，將回流到對口的公辦初中，生源沒有保證的百外可能排名會有所下滑。
公辦初中的排名也會有一定變化
有別於上海對公辦掐尖的放任，深圳的指導文件提到遏制一切掐尖行為，同時完全禁止公辦重點初中可以直升高中這條路徑。那麼無論是公辦還是民辦初中，在招生錄取上都不再享有任何特權，前期享有招生特權，但地段生生源質量欠佳的初中，排名可能會下滑。前期不享有特權，地段生質量高的初中，優質生源會迴流，排名會上升。對初中而言，名校的定義有所改變，不再簡單看學校的名氣，而很大程度上取決於生源
名額到校可能不利於排名在50-100的初中
名額到校的政策並不會改變優秀學生的選擇，他們依然傾向於就讀前20的公辦學校，通過中考進入理想的高中，而對於普通的學生，也許20-50名的學校可以考慮，但50-100名的學校不再有那麼大吸引力
初中學區房短期的重要性更加突出
很多人覺得如果公辦初中排名可能洗牌，那為什麼還要買學區房，前期享受特權的公辦學校不會和普通學校的差距縮小嗎？
是的，公辦學校不再有特權了，但許多公辦學校的生源優勢並沒有流失。出高價買學區房，本身就是最注重教育的家庭。買房子一定意義上是在選鄰居，最重要的是認清自己的需求，選擇跟你有同樣價值觀的鄰居。你的鄰居對子女教育是什麼態度，可能決定了學校的校風，也繼而影響你的子女。同樣預算選擇老破小而放棄次新房的鄰居，可能會比後者更注重子女教育。
新政遏制了通過考試篩選生源，通過學區房來篩選生源成為唯一道路。
小學也很重要！雙學區是房中茅臺，單學區的房子要謹慎，部分單學區的房子可能有投資機會
優秀初中對口的小學也必須足夠優秀，才能源源不斷的輸送優質生源
雙學區（小學和初中都是名校）是最值得持有的資產。熱門初中的入學積分會越來越高，那麼想要入讀這些初中可能要提前3-5年購房了。從小學學區房，置換到初中學區房，可能難度會越來越大。未來大部分家長可能選擇從小學開始就堅定呆在一個學區。
由於小升初取消了選拔機制，前期通過高強度教育而在小升初取得優異成績的小學，如果對口初中一般，可能家長連這所小學也不想去了。當然也可能對口初中讓牛小的畢業生考成牛初中，不過這需要幾年時間去驗證
總而言之一個學區裡小學和初中的聯繫將更加緊密，從投資的角度講，已經不能只關注對口的初中和小學，甚至還要關注同一個學區的其他小學。
篇幅有限，未來會詳細分析新政後小學和初中的排名會怎樣演變，繼而得出最具投資價值的學區房類型。
