當前農村土地租賃中，存在諸多不規範的情形。而隨著土地價值的攀升和市場的需要，買賣、租賃市場頻繁發生變動。在此情形下，因合同不規範、法律意識淡薄等，一地二租、超期租賃、任性解約等情形頻發，由此確認合同效力的糾紛也不斷增加。
租期未約，任意解約亦受限制
【案情回放】
老王在90年代的時候承包了村裡的一塊耕地，耕地面積約3畝，位於地勢平坦、土壤肥沃、小河流經的村南，當年縣政府為他頒發了《土地承包經營權證書》。新世紀，新農村建設轟轟烈烈的推動，政府向老王所在的村提供財政扶持。當時的村委會主任在考察了市場之後，決心帶領村民種植大棚蔬菜，以帶動村民集體致富。因老王家耕地所在區域交通便利、條件良好，被村委會定為蔬菜大棚選址。經說服後，村委會與老王達成口頭協議，村委會以其名義租賃老王家位於村南的三畝耕地，用於修建蔬菜大棚，租金每畝每年300元，每年支付一次，但對租賃合同的期限未做約定。後來，隨著土地價格上漲等原因，為照顧老王的利益，村委會又與老王達成協議，約定租金漲為每畝每年600元。
雙方相安無事多年，期間還約定租金上漲至每畝每年800元。然而，近兩年村委會總以財政沒錢為由拒絕支付租金。老王對此感到十分氣憤，於是訴至法院要求解除土地租賃合同，並要求村委會支付近五年所欠的租賃費用。村委會表示不同意解除合同，並對租金支付標準提出異議，其表示租金上漲至800元是2014年開始的，之前都是600元，老王全部要求按照800元標準支付沒有依據。審理法官考慮到老王提出解除合同未提前通知村委會，且租賃土地上仍建有蔬菜大棚，若馬上拆除大棚並返還土地將造成巨大損失，故對老王提出的解除租賃合同的請求不予支持。關於租金，亦採信了村委會自認的標準，因為老王沒有提供任何證據。
【法官說法】
本案爭議的焦點是租金的支付標準及出租人能否立即解除不定期租賃合同。
關於租金的支付標準問題，因雙方是口頭協議，加之村民保存證據以及舉證能力的薄弱，除非村委會基於誠信原則認可口頭約定,否則老王很難提供證據證明租金的支付標準。涉農糾紛中，無論是出租糾紛，還是買賣糾紛，都存在村民就支付標準舉證不能的問題。村民樸素的交易觀念認為，只要雙方親口認可了，就應當按照承諾的標準去履行。書寫書面的字據，一是覺得多此一舉、傷感情，二是不知如何書寫、傷腦筋，從而導致一方違反誠信原則時，另一方陷入維權困境。
關於不定期租賃合同的解除問題，根據《中華人民共和國合同法》第二百三十二條的規定，“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”本案中，老王作為農民，應當瞭解土地的使用具有期間性，本案爭議的土地用途為大棚種植，其起訴時，該大棚尚在種植期間，如果立刻解除租賃合同，大棚以及大棚內的種植物都需要立刻處置，將會給村委會造成巨大損失。基於此，老王解除合同的請求能否被支持應當建立在老王是否已經提前通知村委會並留給村委會必要合理的騰退期間基礎之上。儘管對於不定期租賃，法律賦予了出租人的合同解除權，但是法律在賦予出租人權利的同時，也為其限定了義務，就是必須在合理期限之前通知承租人。何為合理，則應當依照不同的出租物的性質來進行判斷。比如，如果是住房，一般要給承租人留有必要的找房和搬家時間；如果是從事種植的土地，則要給根據種植植物的生長週期，給予合理的騰退時間，在北方，一般解除合同的時間在秋收至春種期間比較合理。
該案的案情並不複雜，但是卻凸顯了農村土地糾紛的特點：口頭交易、無憑無據、雙向違約、互不相讓。
一地二租，後手無效
【案情回放】
老張三十歲那會兒特別勤勞能幹，在經營家庭聯產承包地之外，還在村裡租了很大一片荒山荒地。當時，老張與村經濟合作社簽訂了租賃合同書，約定老張租賃村裡荒地二十畝，自1997年起租賃五十年時間。此外，合同中對該片荒山荒地的四至作了約定，並要求老張每年年底前向村裡交納租金1000元。合同簽訂後，村經濟合作社就將荒地交付給了老張，老張也開始了辛勞的經營。由於當時樹苗比較值錢有銷路，老張就在荒地上種了一批樹苗，因此老張每年都能獲得很大一筆收益。隨著年事漸高，且種植農作物不再賺錢，於是老張改行經營旅遊業了。考慮到以後荒山可能也會開發旅遊項目，老張就仍然堅持繼續年年交納租金。
熟料，2005年，在老張不知情的情況下，村委會與移動公司簽訂了建設基站協議，協議約定有效期為3年，協議期滿前15日，雙方如無異議，協議將自行順延。協議書籤訂後，移動公司建立了基站，所建基站在老張租賃的荒山範圍內，佔用了約20平方米的地方。老張多次要求移動公司向其支付賠償金未果後，怒而於2015年起訴至法院，要求確認建設基站協議無效。
庭審中，村委會辯稱：老張確實承包了該部分荒山，但為了改善村裡的通信條件，其未徵得老張的同意就與移動公司簽訂了建立移動通信基站協議，但該協議也非有償協議；因移動公司建設此基站的目的是為了營利，故移動公司應向老張支付相應的補償。移動公司則辯稱：簽訂協議時，因村委會未告知，移動公司對該荒山由劉成承包的事實不知情，屬善意取得；協議簽訂後，老張從未向移動公司主張過權利，其訴訟已經超過時效，移動公司不同意老張的訴訟請求。
法官綜合考慮相關證據及事實，判決村委會與移動公司簽訂的租賃合同無效。
【法官說法】
本案爭議的焦點是移動公司的租賃合同是否有效、移動公司是否適用善意取得、老張的起訴是否超過訴訟時效。
一地二租的行為，在村裡，大家都形象的將其稱為“一女二嫁”。如果按照時間順序來說，老張的承包在先，移動公司的租賃在後，按照先來後到的順序，老張的主張也應當是合理有據的。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。”就本案而言，在村經濟合作社將土地承包給老張之後，老張就對該土地享有佔有、使用、收益的權利，所以村經濟合作社在未經老張同意的情況下，無權再將該土地租賃給他人。即便與他人簽訂了租賃合同，也是自始無效的。
移動公司是否適用善意取得呢，根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條的規定，善意取得需要三個要件：受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；以合理的價格轉讓；轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。就本案而言，因為移動公司獲取該土地並非有償，此一項事實，就可以確定其不構成善意取得。
關於訴訟時效問題，由於合同無效屬於自始無效，自始無效的合同不受訴訟時效限制，當事人可以隨時提起訴訟。
“一地二租”的糾紛每年都有，村委會的換屆、村委會合同管理不善、村民矛盾的升級等都會導致一地二租、三租情況的出現。由於“一地二租”的土地性質多為荒山荒地，承租人在管理上多為粗放型管理，承租目的多為長遠投資，因此除非出現徵佔地補償、承租人開始進行精細化開發時，否則前後手的承租人很難發現該地被前後租給了兩方甚至多方。因此，作為承租人，在租賃荒山荒地時，一定要盡謹慎之注意義務，切莫租到已經“有主”的荒山荒地。
荒地外租，會議紀要不影響合同效力
【案情回放】
甲村村民楊某想要租賃荒山荒地發展果樹種植，無奈甲村地勢平坦且發展過快，沒有適合在栽培果樹的山地，甚至因商業發展過快都沒有可供發展種植業的農地。為此楊某找妻子趙某商量，說是否能在其村租賃荒山荒地發展果品種植。趙某與時任乙村村幹部的張某恰為同學關係，於是在張某的牽線下，楊某最終與乙村村委會簽訂了《荒溝、荒坡租賃合同》。根據合同約定，楊某租賃位於乙村東南松樹溝的荒溝、荒坡，面積約為300畝；四至約定清楚明確；租賃期限為45年，自2012年1月12日起至2058年1月11日止；年租金為一萬元整；交納方式為每三年一交，承租方自合同簽訂之日起15日內預付三年的租金，以後每三年的1月30日之前交納租金三萬元。
合同簽訂後，楊某於簽訂合同當日交納首筆租賃費三萬元，後進行了土地改良，並栽種了樹苗。看著漲勢頗好的小樹苗，楊某喜上心來，身上充滿了幹勁，對未來收益也充滿了希望。不料一年半後，有一市企過來乙村考察項目。經反覆勘查，其技術人員發現楊某租種的荒山周圍風景秀麗、空氣清新，特別適合發展山莊旅遊業。於是該市企找到乙村村主任，希望能夠租賃乙村的200畝荒山荒地，開發旅遊業，租金每年可以給五萬元。財帛動人心，乙村村主任發現該市企想要租賃的地方恰在楊某的租賃範圍內，沉思良久，計上心來。他組織召開了乙村村民代表大會，並在會議記錄上載明：全體村民同意租給楊某荒山荒地100畝，每年租金一萬元。然後，該村主任持會議記錄，以合同內容與會議紀要不符為由，要求楊某重新簽訂合同，並將“多出來”的200畝荒山荒地返還給乙村。
楊某從村裡打聽到此事後，十分不服，於是訴至法院，要求確認其與乙村村委會簽訂的《荒溝、荒坡租賃合同》合法有效。
【法官說法】
本案爭議的焦點是村民代表大會的會議決議能否對抗已經簽訂並生效的合同效力問題。
本案中，楊某與乙村村委會之間簽訂的《荒溝、荒坡租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，應為真實有效的合同。根據《中華人民共和國合同法》第八條：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”第六十條第一款：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。所以楊某要求確認該合同有效，同時要求乙村村委會繼續履行合同的請求，理由正當，應予支持。而村民代表大會的會議決議屬於內部文件，不能對抗已經簽訂的合同效力，故乙村村委會以合同內容與村民代表大會會議紀要不符為由要求變更合同內容，明顯沒有法律依據，依法不予採信。
按照村委會的一般工作程序，村集體所有的荒山荒地在出租之前，村委會應召開村民會議，進行商討和表決出租事宜。待表決通過後，再行與承租人簽訂租賃合同。但在實踐中，該前置程序並未普適到所有的荒山荒地租賃中。正是由於普適性不足，導致以“未經村民會議決議”“與村民會議決議不一致”等理由引發的租賃合同效力之訴和租賃合同履行之訴頻發。違反村民意思自治成為村委會推翻合同的武器，但是在法律面前，能夠推翻合同效力的卻不是也不應該是這樣一份會議紀要。合同生效的法律基礎是不違反法律法規的效力性管理規範，合同履行的根本原則則是誠實信用。作為村委會，作為一級基層群眾性的自治組織，無論在履約中，還是在村內事務的管理中，首先要做到的是依法，但重中之重的還應當做到誠信。
