今天我們的主角，就是這兩個本週即將入市的樓盤：
閘北彭浦板塊的靜安府
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閔行金虹橋板塊的古北天御
靜安府屬於閘北彭浦，現在屬於新靜安區，標題更多是一個調侃。
那為什麼要把這兩個產品放在一起說呢？
綜合來看，兩個盤都是區域內眾多二手次新項目的直接競品，同時名字也自帶了一些流量；本週兩個樓盤都將開啟選房，我就在這裡給大家提供一些自己的看法和建議，供各位參考。
1、靜安府
不得不說，靜安府在中環沿線是一個前無古人、後無來者的項目：
70萬方的大體量小區，放眼整個中環沿線獨此一家，這本身就是一個稀缺的差異化優勢。
同時，靜安府的戶型可以說是產品的亮點和加分項。
95/100/115平的小三房戶型，全部做到了南北通透和三開間朝南，甚至連一個暗間都沒有！這在同等面積的市區產品內，其實是比較少見的。
從戶型上看，保利天悅100平三房和隔壁靜安映97平三房都是沒做到南北通透的，屬於悶屁股戶型。
當然我這裡指的，不只是產品的南北通、三開間朝南這些戶型本身的優點，更是指在周邊內鮮有對手的總價優勢。
開發商其實在開發一個產品之前就會針對區域做一個詳細的調研，就像我下面做的這樣：
可以看到，在二手市場裡，靜安府通過有效的面積控制，在總價上做到了很好的降維打擊：
大寧金茂府，最小三房94平，總價1050起
寶華現代城，最小三房127平，總價1180起
慧芝湖花園，最小三房109起，總價1100起
都不含稅
看到了嗎？對於一個講究自住改善品質的家庭，三房的靜安府可以說佔據上風。
而在四房產品裡，更加是沒有對手：
135平的四房，搭配一梯一戶，找不出缺點的戶型設計，9萬不到的單價，1200萬+在中環買套四房，這得是多大的誘惑啊！
華潤&華髮的IP、新房屬性、戶型設計以及豪華裝修（沒幾個中產盤用得起Gaggenau這種頂級廚具的，靜安府算是一個），加上每次開盤都是各種推廣，也逐漸被人所知曉和認可。
但是靜安府、仁恆市北、靜安映這幾個後起之秀，都有一個無法彌補的優勢：
學區
金茂府、寶華、慧芝湖們，位於大寧板塊共和新路高架以東的位置，對口大寧國際幼兒園、大寧國際小學以及風華初級中學：
標準的十二年學區房
而中環外的這仨新房，對口的不過是一個統籌學校：大寧國際學校。
當然了，你不在乎學區，那自然靜安府是更好的選擇；但你對孩子讀書有公立的考慮和規劃，那大寧核心區位的這幾個小區是不錯選擇。
最後，也針對彭浦三傑靜安府、仁恆靜安世紀以及靜安映做個點評：
靜安府：會所、戶型、豪裝，8.8萬的最低單價，性價比之選；
靜安映：小面積、低總價、市北高新，9萬出頭，總價最優選；
仁恆靜安世紀：IP最響、價格最貴，總價重疊，全看喜好了。
2、古北天御
先上個現實：現在所有名字開頭叫古北的盤，沒一個是屬於古北板塊的。
原因很簡單：古北作為90年代就開始開發的國際社區，早就已經沒有空地可以來造新房項目了。
而與古北為鄰的金虹橋板塊，讓雞賊的開發商們紛紛蹭熱度地給自己打上古北的名號，騙騙那些不明所以的外來人。
古北天御，位處區域中內環之間，東側步行5分鐘就是15號線吳中路站，區位來說還是比較OK的。
和靜安府類似，古北天御的戶型設計是不錯的，98平緊湊三房、142平四房都是區域內少見的新房戶型：
和靜安府一樣，其實在金虹橋板塊內來看，古北天御的套路也是類似的：做小面積，提高單價，做相同總價段內最具競爭力的產品。
和靜安府一樣，可以看到：
區域內15年內的二手次新產品裡，名都古北、大成公館、恆盛苑這幾個距離古北更近的項目，三房總價都已經在千萬朝上；
隔壁的湘府花園，價格也在900萬上下。
而古北天御作為一個新房項目，98平三房總價也就是在900萬上下，這就是巨大的誘惑力了。
當然，項目都是有好有壞的。優點缺點共存很正常，但是古北天御的缺點比較別緻，別家你還真很少見：
這是個回遷房
小區內有近乎一半的比例都是保留給回遷戶的，也就是下圖上沒有標註出來的1和2號樓：
這也解釋了項目的一房一價表裡，部分的樓棟出現了跳層的情況，原因就是回遷戶已經把樓棟選掉了：
同時，項目是毛坯交付，這一點也值得注意。
其實毛坯交付對我來說反而是個優點，可以自由發揮裝修風格；對於希望省事的朋友可能就會覺得比較麻煩了。
3、總結
兩個盤差不多都說完了，到總結打分的時候了。
從總價段看，兩個盤比區域內任何二手房都要低，同時新房的產品力總比二手要好，符合新房癌的口味；
但同時，新房不承諾學區，位置上也未必最好，這也是客觀事實。
預祝各位參與搖號的朋友選房順利，如果項目感興趣想去看看的朋友，也可以聯繫火箭哥對接參觀樣板房。
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