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一、疫情期間的住房租賃市場究竟發生了什麼？
清研智庫近日對一線城市的代表——北京的住房租賃市場進行了分析研究。通過問卷形式，對1100餘名租客，300餘名業主進行了在線調查。調查結果顯示，疫情期間，44.8%的租客在入住、房屋到期交割等方面受到了影響。
為了應對租客遇到的諸多困難，北京房地產中介行業協會發布了疫情防控期間防範和化解住房租賃行業糾紛指引。調查結果顯示，56.8%的租客向業主或中介提出了減免租金的請求，其中38.9%的租客獲得了一個月租金的減免。疫情期間到期的租賃合同中，34.8%的退租交割時間獲得了適當寬限。政策的宣傳引導在實際工作中切實起到了積極作用。
二、疫情過後的住房租賃市場又將如何發展
（一）房屋租金保持平穩
1. 預測模型的選取
租金定價與影響因素之間有著複雜的關係，清研智庫利用多元時間序列的ARIMAX模型對疫情過後的北京市住房租金進行預測。多元時間序列的ARIMAX模型（動態迴歸模型）是一種常用的預測工具，具有廣泛的適用性。房租受到多因素間的相互關係影響，同時又與時間存在較強關聯。多元時間序列的ARIMAX模型能將多元迴歸分析與時間序列分析相結合，提高了預測精度。
2. 模型參數構建
通過桌面研究，以及與數十位房屋租賃市場專業人士的溝通，篩選出對房租影響較大的因素，進而構建出由社會經濟指標、房地產市場指標和市場預期指標等參數指標組成的EEE（social Economy, real Estate, Expectation）指標體系。其中社會經濟指標包括北京市人均GDP、北京市人均可支配收入、北京市常住人口、人口增長率，房地產市場指標包括商品房待售面積、房屋銷售價格、房貸利率，市場預期指標包括業主、租客、中介等對房租價格的預期。
3. 預測結果分析：
根據ARIMAX模型預測結果，並結合專業人士意見對結果進行校正，最終的預測結果如下圖所示：
說明：本研究中所使用2020年2月及以前的房屋租金均來源於中國房地產業協會發布的數據
截至2020年2月，北京市房屋租金比2019年12月上漲7.71%，達到98.86元/（月·m2）。根據模型預測，今年3月房屋租金較2月小幅上漲0.55%。進入第二季度後，房屋租金將有小幅回落，第二季度平均房屋租金預計為97.68元/（月·m2）,較3月下降1.73%。進入第三季度後房屋租金將有明顯回升，預計在8月到達峰值，達到101.58元/（月·m2），並在後兩個季度保持相對平穩態勢。總的來看，受疫情影響，北京市房屋租金在第二季度基本保持不變甚至小幅下降，第三季度呈回暖趨勢，在8月房屋租金達到頂峰，在9~12月房屋租金保持相對穩定，第四季度北京市房屋租金較第一季度增長約為3.18%。
（二）長租公寓受到關注
清研智庫調查結果顯示，疫情過後，長租公寓的租賃意願顯著提升。當前長租公寓的租賃比例為25.2%，未來可能提升至30.8%。通過對典型樣本深訪瞭解到，由於疫情期間，居家時間增長，租客們意識到，在經濟條件允許的範圍內，提升居住環境是有必要的。同時長租公寓在房屋管理上更加規範，有保障。
通過對各類房屋的租客流入和流失做進一步分析，未來有16.2%的中介居間代理的房屋租客以及7.3%的業主直租房屋租客可能成為長租公寓的客戶。而當前長租公寓租客中經濟條件較好的一部分可能會選擇自己購房，以進一步提升居住的舒適性和安全感。
當前中介居間代理的房屋中，在疫情過後，租客可能流失嚴重。通過深訪瞭解到，中介居間代理在成交時會收取一筆服務費，但是租客對這筆服務費的價值並不十分認可，尤其是在疫情期間，租客需求無法得到滿足時，中介在其中幾乎無法起到任何積極作用。未來這部分租客可能分流到長租公寓市場或者租客與業主直接達成成交意向，從而避開中介居間代理的環節。
通過對業主的在線調查看到，在疫情期間39.8%的業主將自有房屋全權委託給房產中介公司代理，疫情過後這一意願提升至49.3%。業主們認為將房子全權委託給中介公司比較省心，同時能夠加快房屋週轉，降低空置率。未來這部分房屋也將可能成為長租公寓的房源。
（三）房屋整租需求提升
居住形式上，調查結果顯示，當前北京住房租賃市場中合租情況仍然佔有較大比重。其中，合租中居住單人間的佔比36.4%，合租中與人合住一間的比例為7.0%。隨著北京住房租賃市場的進一步規範，同時在疫情期間，居家時間增長，合租給租客們帶來的種種不便，以及潛在的交叉感染風險，都讓租客們的健康意識和自我防護意識得以提升。租客們也更傾向於同彼此熟悉的親友一起居住，或者選擇個人整租形式以避免被其他人打擾。
疫情過後，合租中居住單人間的意願降至26.6%，與人合住一間的意願降至4.9%。28.0%的人更傾向於與親友一起整租，40.6%的人更傾向於個人整租。
疫情過後，北京住房租賃市場將呈現出平穩的發展態勢。疫情帶給住房租賃市場新的變化趨勢值得重視，無論是長租公寓的關注、還是對房屋整租需求的提升，都需要市場各方及時調整策略，以應對市場中將出現的新形勢。同時政府還應出臺相應的措施意見，規範北京住房租賃市場中的各類收費問題，切實維護各方權益不受損害。
慧算賬
疫情當下，北京的房子，不僅難租，而且，租金還漲了，直接的講，基本上漲500塊錢上下。
但疫情過後，房租會不會下降，不好說，但確實會比較難租出去了。
第一，疫情過後，大量原本搖擺於留下，還是回老家的人，肯定要回去了；現在，就有這個趨勢了。這個回去，至少是10萬級規模的。
第二，大量中小微企業經營困難，必然帶來一定量的裁員，甚至倒閉潮；這個是以百萬級計算的規模的。
第三，大型企業和國企、事業單位，受疫情影響，部分員工無法返崗，就算疫情結束，也短期內無法返崗，這個規模，是幾十萬計的。
第四，為這些人服務的服務業，比如飯店、酒店、街邊各類店鋪，必然迎來一波倒閉潮，沒辦法，因為沒人去了。這個，是以幾十萬計的。
四者相加，至少200萬以上就業人口，直接離開北京。
2020年7月，大學本專科畢業874萬，理論上講，這裡邊，每年將有50-80萬人進京找工作（當然也包括北京高校大學畢業生，北京2020年預計24萬本專科學生畢業）。
但就算是80萬，也填補不了200萬的缺少，如果再加上疫情過後，進京找工作的約30-50萬人。那麼，事實上，北京人口，也將流失70萬左右。
所以，不管房租降還是漲，但租出去，明顯會難了。
董江波
1. 疫情期間直到目前這段時間，大約有10多萬北漂一族已經離開北京！導致需求驟減；
2. 疫情對北京的影響還是比較大的，企業復工後，大量企業的產品缺少了訂單；導致相當一批小微企業倒閉！大量企業應為業務萎縮而裁員！相當一批企業處於半停工狀態；
3. 正常的消費恢復仍需要一段很長的時間，餐飲、商場等尚不能恢復到疫情前的狀態；
4. 受疫情影響，外資企業復工仍不能正常；導致相當一批白領失去工作；
5. 高檔寫字樓、商業地產的空置率第一季度下降了近20%！租金下降了3%，這都反映出需求端的疲軟！
因此，用於居住的房子也會相應地產生供過於求的狀態！所以 疫情過後 相當一段時間，北京的房子出租會比較困難！
