經濟觀察網 記者 田國寶在2020年4月29日舉辦的2020藍籌年會上，當代置業執行董事兼總裁張鵬進行主題演講，對中國宏觀形勢及房企生存之道進行闡述。他認為，房地產行業已經從野蠻生長的“三高”階段進入精細化運作的“三新”時代。
張鵬表示，在房地產行業從高週轉、高槓杆和高去化轉向新市場、新價值和新模式的背景下，房企應該回歸產品主義和客戶價值。“過去地產商就是跑馬圈地，今後無論城市發展，還是地產商流程和運營都要走入精細化經營的全新發展語境。”
以下為張鵬演講內容摘錄：
此次疫情對全球一體化，包括供應鏈、金融體系都造成了一定的衝擊，主要體現在三方面。
經濟方面來講，在人類命運共同體背景下，中國的投資、消費、出口都受到較大影響，行業衝擊覆蓋多領域、全要素，疫情導致物流、交通、餐飲、服務等多個領域受限，對於企業開復工、原材料運輸、市場營銷、運維服務都產生了比較大的影響。
具體到地產行業，房地產全生命週期受到了較大沖擊，土地供應出現了斷層，商品房無法充分保證如期推向市場，房地產消費週期現在比較紊亂。企業回款也在降速。
短期看來民營企業受疫情衝擊比較嚴重，疫情對房地產現金流影響主要體現在銷售難、回款難、融資難。很多民營企業融資成本偏高，去化週期偏長，相對於國企和頭部企業，壓力更大，特別是負債率較高，高週轉的企業，短期資金壓力會制約企業進一步的發展。
我們預測2020年企業收購兼併趨勢會進一步加大，大魚吃小魚，快魚吃慢魚，甚至大魚吃大魚。在房地產新常態下，房地產如何活下去？首先是活下去，然後才能說活得好、活得久，這是行業一直在思考的問題。
韌性是企業的柔性生命力，我們定義是戰略方向的超前度，經營管理的寬度性，增長模式的多樣化和受衝擊後的恢復力，能不能恢復到疫情前？任何一個企業都應該放到經濟社會大環境下來考量，企業韌性的鍛造也需要市場不斷檢驗。
當代作為綠色企業，我們提出來要打造高韌性公司，要具備穿透市場週期的能力，所以我們在做企業科技化轉型，綠色健康產品研發、投資拓展布局和全生命週期融資，全渠道營銷和創新、創業，培育適能，培養韌性，培植新的商業模式，逐步形成一套模式來對抗市場的不確定性。
首先是企業發展韌性，未來房地產發展有兩個趨勢。第一，以後有可能房地產企業變成托拉斯，大到十分穩定；第二、精細化發展、特色化發展、差異化發展。當代就屬於第二類。
第二個是科技之韌，硬科技即建築物理科技，代表建築硬件的全生命週期；黑科技即圍繞人的需求的科技，代表客戶服務的全生命週期；數字科技代表即流程與運營信息化科技，即企業管理的全生命週期。。
第三個是投資發展韌性，企業要活下來，活得好，疫情籠罩下，大家實際都清楚一二線城市是主力佈局方向，這些城市就業機會、教育資源、工業體系、服務鏈都非常完整，房地產沉澱還要看人口持續導入的城市，看購買力、消費能力。同時，優質的二三線、甚至是三四線也要擇機進入。
第四個是融資的韌性，近幾年房企融資難度日益加劇，分化加劇，大家都能看到分層明顯。這次疫情讓融資環境進一步惡化。4月17日，中央再次強調房住不炒、促進房地產平穩健康發展，所以我們要做以下幾個方面，才能夠持續活的好。
第一、要打通融資的七經八脈，搭建多層次、全方位立體融資體系，信貸、股權合作、銷售融資、債權合作、股權夾層、資產證券化、供應鏈融資都要建立起來，還要把海外債充分利用好。
第二、在股權合作上，要引入戰略合作方和項目合作方，來整合金融產業鏈、開發產業鏈、流通產業鏈上的資金和資源，提高操盤能力和資金使用能力。資金規劃我們認為比融資本身要更重要，所以房地產企業在這個階段要杜絕資本錯配、資源錯配和資金錯配，守住底線，保證現金流、利潤率和負債率的平衡。
第五個是創新營銷的韌性，今年頭部企業都在網上賣房，網上賣房實際是手段，不是目的。要搭建網上看房通道，有些企業用理財和投資來吸引注意力，形成互動關係。但最終還要在線下下單，所以線下要下很大功夫。
創新營銷要不斷打開思路，在社群粘性上要和業主互動，博得業主和客戶的信任。房地產營銷邁向產品主義和客戶價值迴歸，更要聚焦產品力提升，強化空間屬性，強化社群屬性，讓業主有體驗感，這才是最好的營銷方法。
最後，四創生態韌性，企業建立之初，尤其是上市後，我就提出創業、創變、創新、創商的四創融合策略。創業是從0到1，再幹100個企業，也用創業的思考方式、流程運營、商業模式，用創投思維再出發。創變就是接受變化，積極變革；創變就是以變應對不變，用不變的價值觀應對變化。創新就是企業發展的第一驅動；創商就是創意思維能力、素質。
當代置業作為母艙，已經孵化出四十多個創變生態體，分別形成綠色金融事業群、綠色社區事業群、綠色科技事業群和綠色空間事業群，其中代表包括51world、第一人居、倍格生態。
51world是一家以計算機圖形學為基礎原創的科技公司，能夠提供不同層次的全要素場景服務和產品。五年後，將成為一家專注於人工智能、數字企業，無論是華為坂田總部園區，還是重慶文旅小鎮，還是合肥政務區、深圳和新加坡都有51world的場景落地。
倍格生態是一個城市更新項目，通過綠色空間的打造，為客戶四恆、四衡辦公生活體驗。我們承接改造一個城市更新項目後，自有IP先拿走三分之一以上空間，一部分去對外招租，這是一個互相賦能。目前已經入住北京、上海、西安、長沙、南京，運營面積超過30萬方。
還有個孵化項目叫第一人居，主要致力於應用建築物理科技和建築進行結合。這幾年研發和應用了分戶式新風系統和裝配式淨零能耗健康建築等。預計疫情過後，對建築物理技術、室內空間健康等等受到關注的大背景下，這個企業也會發展的越來越好。
圍繞客戶全生命週期場景，我們內部還孵化出大量創業企業，比如第一教育、第一文體、第一商業等，我們房地產項目開發到什麼地方，這些孵化的產業就伴隨到那裡。這就是我們企業的四創生態之韌。
後疫情時代經濟基本面我認為還不太明朗，行業發展波動性和不確定性還有所增加，面對不確定的未來，只能讓自己的戰略確定下來，自己的策略在寬帶中形成韌性策略，來應對未來突發風險，企業才能生生不息。
