撰文：王美麗
4月18日，深圳福田區正式啟動華富北片區棚改意願徵集，市二院的擴建也同步啟動，打響了今年棚改“第一槍”。
而在樂有家統計的2016年~2020年，深圳8條地鐵線217個站點二手房價上漲情況中，黃木崗站周邊二手房，在5年內上漲了54.4%。
這片緊挨地鐵，又有棚改利好的區域，具體有哪些樓盤呢？淘房君實地瞭解了一下。
01片區以舊樓為主3條地鐵交匯，名校在側
從黃木崗地鐵站出來，對周圍的直觀感覺就是“亂”和“舊”。
舊是因為一眼望去周圍一排排矮樓。黃木崗周邊大部分建築物都是建於80年代和90年代。
亂是因為黃木崗交通樞紐工程正緊張施工，受疫情耽誤的工程需要加緊建設。
從工程項目部資料看到，黃木崗交通樞紐未來將有7號線（已通），14號線（在建），24號線（規劃中）三線換乘。
除了地鐵3條線路交匯，交通通達，片區還靠近筆架山，環境清幽，是很舒適的居住區；
另外華富小學，華富中學，深圳實驗學校也是名校。
02均價7.6萬，上浮明顯但同區域價格有分化
從鏈家數據上看，目前黃木崗的均價是7.6萬。
從價格走勢看，去年11月之前，價格在7萬上下浮動。
而去年11月之後，深圳調整了豪宅稅，二手房價就開始明顯上浮。
片區的價格被東西向的筍崗西路和縱向的華富路分割。
以黃木崗地鐵為中心心，東南方向以長城花園，長百花裡，長樂花園，長安花園等為主，都是價格10萬以上的深實驗學區房。
比較便宜的，就是西北角以華富村西區為主的一些舊樓，價格是6~8萬的區間。
淘房君整理了一下，這部分價格“窪地”的二手樓盤和價格。
03筆架山腳 低密度居住區部分將啟動棚改
下面看看片區的主要二手房情況：
華富北屋村
片區內最大的小區是華富北屋村，已經是80年代的舊樓，入住率已經很低。
目前小區很少掛盤出手，因為社區裡隨處可見的棚改橫條，此時出手，一不小心就錯過暴富機會。
而黃木崗早幾年已被政府納入舊城改造重建規劃，2018年，華富村東、西區棚改就已經進行。
2018年，與北屋村一路之隔的華富村棚改被稱為深圳棚改第一村，同時也是史上最快棚改。
有華富村範例在前，就讓北屋村的棚改多了更多想象空間。
北屋村如今二手房均價8.9萬，在鏈家的成交記錄中，3月份成交價破9萬，也是資本青睞舊改的重要體現。
信苑花園
很多成交價看不到，但從2012年的2萬出頭，到2019年已經漲到6.5萬，信苑花園8年時間實現了三倍的漲幅。
陽明山莊
去年陽明山莊有8.8萬成交的記錄，與今年均價8.6萬相當。
信苑花園和陽明山莊最大的特點是就在筆架山腳下，居住感最舒適，且與華新小學，華富中學就是一步之遙。
筆架山莊
戶型主要以建面82平米到120平米不等，3月的有破9萬的成交記錄。
靜逸居
目前能查到的靜逸居的成交記錄已經是2013年，當時均價不到3萬。
樂山居
依山居
樂山居和依山居最近兩年價格比較平穩。
04更新項目多市二醫院或擴建
淘房君踩盤中發現，除了華富北屋村進行棚改，附近的梅崗園林宿舍也要進行改造，這個小區共有8棟樓。
另外，深圳市第二人民醫院，已經服務深圳人民34年了，很多樓還是海沙建築。
周邊很多居民表示，二醫院醫療水平不錯，但是院內建築太差，家屬樓也不太適合居住。
深圳很多代表委員也一直呼籲，將醫院家屬樓的部分樓棟和銀華大廈一起納入黃木崗的舊城改造計劃，將置換出來的空間用於醫院建設。
如今當地居民多年的願望終於可以實現了。
4月18日，深圳福田區正式啟動市第二人民醫院擴建工作暨華富北片區棚改意願徵集，市二院擴建同步啟動，打響了今年棚改集群戰役的“第一槍”。
該項目佔地約14.7公頃，涉及住房約2800套（間），目前已基本完成業主信息採集工作。
棚改項目還規劃了兩所幼兒園，配建文化活動室、體育活動場地、社康服務中心、老年人日間照料中心等公共配套設施。
而醫院改造完工後，也能新增14.4萬平方米，病床數增加1636張。
緊靠福田中心區，在筆架山下，生態環境、教育資源、醫療資源配套齊全，這裡很快就能崛起一個高品質住宅區。
05投資建議舊改潛力大，但對資金要求較高
深圳核心地段或名校旁的老破舊，一直是最具潛力的投資品種之一，進可攻、退可守。
從成交記錄看，華富北屋村及周邊二手房成交量並不高，業主普遍惜售，更想通過城市更新獲取更多紅利。
黃木崗地段好，環境佳，周邊的距離近的新房，深業上城已經價格已經是11萬~13萬/平米，二手電梯房如海馨苑售價10萬元~11萬元/平米。
一路之隔的華富村東區已經拆了，如今棚改的區域也算是片區最後一塊舊地，未來售價在東區項目出來後，就能得到參照。
另外，如果想博舊改，對資金的要求就比較高了！
