4月初，我們與很多網友在交流的時候，大家都表示出了對120中學北地塊強烈的關注意願，甚至很多業內都在問這塊地啥時候出？4月25日，官方發佈土拍公告，本月19日該地塊將正式出現在瀋陽土拍市場。那麼，如果120中學北地塊“出”了，你覺得它價值幾何呢？
5月19日共有三宗地塊出讓，120中學北詳細信息如下：
土地面積5477.97平方米，地塊四至為：東至用地界線，南至用地界線，西至18米規劃路（金沙江街）東側道路紅線，北至60米規劃路（崇山路）南側道路紅線，用地性質為二類居住用地（R2），商業用地（B1），容積率大於1.0，小於5.0，商業比例不大於15%，建築限高60米，土地出限住宅70年、商業40年，起拍價格6860元/建築平米，最高限價10000元/建築平米。
該地塊有異地配建學校、回遷安置要求。地塊採取“限地價、競地塊範圍內產權無償移交政府租賃住房”模式，起始標準為建築面積500平米，競價階梯為建築面積100平米，不設上限。政府租賃住房採取全裝修，裝修標準800元/建築平方米。
被學區“包圍”的迷你地塊
120中學北地塊到底有什麼“魔力”，能夠在當前土地扎推供應的時候，還獲得了廣泛關注呢？也許這就是“地段”的魅力，可以說皇姑核心地塊可出讓的土地少之又少，何況旁邊即是珠江五校、四十三中學總校。
從棟察樓市實探小組的實探結果來看，120中學北地塊雖然是一宗“迷你地”，但地塊的區位優勢已經到了“不言自明”的程度。地塊南側就是皇姑區久負盛名的120中學，西側是43中，一街之隔就是遼寧大學，南側還有已經“分校遍地”的珠江五校，這個區域也是“小、初、高、大學都在一個板塊唸的”那句名言的出處了。
地塊周邊不僅各種優質教育資源林立，而且生活配套也是十分完善，周邊不僅十餘條公交線路通行於此，而且周邊地鐵十號線已在4月末正式開通，距離已經開通的二號線、九號線也是“一站直達”，騎行共享單車就可以方便到達。
此外，地塊臨近皇姑區歷史最為悠久的北行商圈，區域內不僅有很多已經經營十餘年的“老字號”小吃，而且有千盛等商場等成熟的社區綜合體，此外，地塊西側還有皇姑知名的百鳥公園，無論是從教育、醫療、商業、生態等方面來看，地塊都無可挑剔。
據傳，已經有多家全國性房企和本地房企對該地塊明確表示出了強烈的興趣，直言早已做好報名準備，只等土拍當日出手，這也讓人們對於地塊未來的樓面價更加感興趣了。
皇姑一環內“2萬是便宜的”？
120中學北地塊到底“值”多少錢？2018年，120中學北地塊北側的鐵路機械學校地塊出讓，最終成交價達11900元/建築平方米，當時地塊破萬引發全城轟動，而2年後，周邊地塊又當價值幾何，自然不必贅述。
事實上，從當前皇姑區一環內在售產品的價格，也可以窺見其土地價值。整體來看，皇姑區一環內處於活躍銷售期的樓盤其實並不多，包括已經進入尾盤的中海寰宇天下、保利大都會、融創方林徽府等，即使加上待入市的岐山書院等項目，總數也不超過10個。
不僅在售的純新盤鳳毛麟角，而且除了中海寰宇天下等項目由於限價等原因，均價在14000-15000元/平方米之間之外，融創方林徽府等純新盤售價已經超過2萬元/平方米，即使是普遍不被看好的本土房企開發的迷你盤，售價也已經開始向“2萬級”靠近。
一方面是土地資源的緊缺，另一方面是區域內改善居住條件的迫切需求，皇姑一環可謂是“閉眼賣房”的區域之一了，而120中學北這種純正的“迷你地塊”則是一環內相對比較難得的土地資源，更是區域都市更新的關鍵所在。
北有“萬元級”地王在先，南有破2萬的新盤在售，120中學北地塊可以說是有著絕對的黃金基因，而地塊是否能夠發揮出區位優勢、教育優勢，成為板塊內的“迷你新星”，就看地塊何時出讓，何價出讓，花落誰家了。
2018年2月2日皇姑地王土拍回顧：
震驚！渥爾夫11900元/建築平米豪奪機械學校地塊 引領2018地價新高度
2018年2月2日，鐵路機械學校地塊亮相瀋陽土地市場，雖然當天僅有這一宗土地拍賣，因為其處於瀋陽核心主城，現場出現“人滿為患”的景象。最終本次土拍經過46分鐘鏖戰，以61輪次（包括兩次美的地產跳價），總價21.52億被渥爾夫地產拿下。
在這次“驚天一拍”中，138%溢價率、11900元/建築平方米的成交單價，都很有“噱頭”，但其中最讓人“百思不得其解”的，卻是開場的“三分鐘”。
新地王遭遇的“詭異三分鐘”
棟察樓市在2月2日土拍預告中已經預測了本土房企拿地的可能性
通常瀋陽重點地塊起拍，競買者進入狀態很快，幾乎不需要拍賣師的提示，馬上就會進入到連續加價的上升階段。因為大家都是有備而來， 不會在拍賣開始輪次糾結，而2月2日與以往熱地開始拍賣不同，結果雖在意料之中，開場確在意料之外。
鐵路機械學校地塊到底有多火？以往零下十幾度的天氣中，競買人都會在車中等待土拍的開始，但是2月2日，各競買人竟然一反常態，冒著嚴寒在零下十幾度的寒暄等待。入場3分鐘，現場不僅僅是沒有“前排位置”，整個場地幾乎已經沒有“立錐之地”了。
而就是這樣一宗吸引了11家競買人到場的地塊，在土拍開始後竟然陷入了詭異的冷場。
10:00，拍賣師宣佈土拍開始，並開始宣讀競買規則、宗地信息，用時7分鐘。
10:07，拍賣師各項規則宣讀完畢，表示競買人可以開始應價了，但現場一片靜默。拍賣師連續5次表示，競買人請應價，現場仍無人應價，僵持超過半分鐘，郡源地產終於首先應價。
10:08，拍賣師再次在一片靜默中表示，大家都有自己的心理價位，請應價，但競買人即使把玩號牌也不肯應價。再次僵持近半分鐘，旭輝地產才舉牌加價。
10:09，一分鐘，場內始終無人應價，拍賣師笑稱“各位競買人不是來看拍賣師的吧”，現場鬨笑，卻仍然無人應價。
10:10，現場僵持繼續，終於新世界地產應價，化解現場的尷尬氣氛。此時，距離拍賣正式應價已經三分鐘了，現場競價僅3輪，價格仍在“5千檔”徘徊。這在瀋陽的土拍歷史上堪稱“首例”。
事實上，這樣“詭異”的氣氛一直蔓延在土拍現場，對於“準地王”的處理，謹慎是正常的，此前教育學院地塊拍賣時，節奏也一度比較緩慢，但是像機械學校地塊這樣，現場開始應價3分鐘，只進行了3輪這種情況還是十分罕見的，更重要的是，現場這樣緩慢、僵持的氣氛一直未能被緩解 ，直到5分鐘後，拍賣師提醒沒有達到底價無法成交，現場這樣如蝸牛般的節奏才得以緩解。
然後，關鍵時刻來了。
10:14，拍賣師提醒未達底價無法成交，萬科、碧桂園、中海三家甚至同時舉牌，然後，現場節奏突然加快，不到一分鐘，價格已經飆升到7000。
10:20，現場價格飆升至10000，從7000到10000，只用了不到6分鐘。
神奇我大皇姑，從5000到5300用了3分鐘，從7000到10000卻只用了6分鐘，有網友分析，前期節奏慢是因為競買人都比較謹慎，不願成為“出頭鳥”，值得注意的是，第一個應價的郡源地產，全程只舉了這一手，為整場土拍“拋磚引玉”，且還有兩位競買人華宇、金地一手未出。
雖然有一個尷尬的開局，但好在結果並未辜負“地王”之名。
其中值得深思的，卻是幾家競買人在現場的微笑和對視。據瞭解，本地塊早在應該2017年末入市，因為開發商之間的“暗戰”博弈，使得地塊拍賣延遲到2018年。
當日土拍，我們可以觀察到，這場“戰爭”已經由“暗戰”升級為“團戰”。雖然是11家競買人在“競爭”，但是實際卻是“團隊作戰”，幾家競買人早已“合縱連橫”，開發商之間與其相互廝殺，你死我活，不如強強聯手，合作共贏更符合公司利益。
如果大家自己回看本次土拍的視頻直播就會發現，幾家競買人的舉牌方式和時間點，確實值得深究。
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“聯合論”甚囂塵上 渥爾夫董事長周曉陽親自上陣
與“前地王”金地的從容應對不同，“新地王”競得人代表面對媒體時顯得十分謹慎。
從現場來看，拍賣師宣佈結果後，渥爾夫競買人迅速離場，萬科競買人緊隨其後，同時離開。而另一位留下籤約的女士則表示不方便接受媒體採訪。
不過大家都沒有留意到的是，在66號競買席上的兩位代表中，有一位重量級人物，就是遼寧渥爾夫房地產開發集團董事長周曉陽，並也親自參與了拍賣舉牌，整個拍賣過程表情凝重，一直到最後拍賣師落錘時，才與同伴相擁慶祝。
有趣的是，今天來到現場的“吃瓜群眾”不僅有瀋陽各媒體和圍觀的業內人士，還有許多購房者也來到了現場，這與此前地塊出讓的情況完全不同。拍賣前，一位從事教育行業多年的女士表示，自己關注該地塊已經很久了，這次來現場也是想“圍觀”一下土拍結果。
而在土拍結束後，另一位不願吐露姓名的女士則表示，自己是“購房者代表”，打算與競得人“洽談團購事宜”。不難看出，該地塊的“人氣”已經不僅僅是停留在業內了，連“圈外人”對這宗地塊都表示出了前所未有的興趣，而有關“團購”的具體細節與最終結果，365淘房也將持續關注。
事實上，所謂的“聯合”並非單純是購房者與競買人的“聯合”，更是許多業內人士對地塊開放形式的一種猜測，此前就有業內人士猜測認為，單憑本土開發商企業渥爾夫的企業實力很難獨立運作此宗地塊，背後必有“金主”大力支持，有傳言為來自於香港公司。從品牌支持來看，該地塊未來極有可能與其他品牌房企聯合開發，以提升品牌溢價、保證開發利潤，至於這種傳言是否屬實，還需看該地塊後續的開發情況。
2w是不是“坎兒”？
2月2日的土拍，不得不說，這是一次本土房企的“翻身仗”，但雖然說起來感覺很“爽”，但想想未來，許多人都還是心存敬畏的。畢竟對於購房者而言，1.19萬的地價，意味著未來的房價很有可能超過2萬，而2萬一平的北一環，與2萬一平的青年大街相比，是否極具競爭力呢？
有業內認為，這關鍵要看學區，畢竟該地塊距離珠五、43中不超過3公里，也有人認為，珠五、43都是熱門學校，新地塊“擠”進入有困難，更重要的是，本土房企很難將價格開到“2w+”。
但無論該地塊學區究竟是哪所學校，不可否認的是，其周邊二手房已經破萬了，新房價格似乎也不難“猜”。
至於這次是本土房企的“翻身仗”，還是一次“本外聯合”的“創新仗”，在絕版地塊面前，一切都似乎不那麼重要了。
1.19萬，是不是瀋陽新“地王”？
鐵路機械學校地塊，經過61輪競價，渥爾夫最終以11900元/建築平方米的價格成交，地塊總價21.52億元，溢價率138%。
這是基本上提前“預定”的2018年“地王”。但很多人都會將它與瀋河教育學院地塊“對比”。畢竟瀋河教育學院拍出了1.29萬的“天價”，而鐵路機械學校地塊畢竟和它“差”了1千塊。
事實上，這兩宗地塊的“可比性”遠遠不在於成交價格上的“一千塊錢”，機械學校地塊30%的商業比例和4萬平自持10年的要求在“起步”上就已經比教育學院高出很多了，甚至此前許多人都在糾結它受商業要求的“拖累”，能不能破萬都是問題。
按兩宗地塊競拍條件推算，鐵路機械學校地塊1.19萬/建築平方米的綜合成本，已經高於瀋陽教育學院地塊。
最終，事實證明，機械學校的絕版地塊和濃厚的文化氛圍遠非其它區域可比，一句“南富北貴”說的不僅僅是高端樓盤的“高端”氛圍，更是說明教育資源、文化氛圍的“貴氣”遠非一個“富”字可涵蓋。
無論怎麼說，鐵路機械學校地塊在經歷了近400天的吵嚷紛爭後，終於塵埃落定。可以說，2月2日的土拍是一次老城新生的節點，現在這宗還泛著筆墨書香的土地，馬上，就要迎接屬於它的全新篇章了。
鐵路機械學校地塊區位示意圖 365淘房/製圖
附地塊周邊詳細信息
交通配套方面：地塊南側為皇姑區主幹道之一的崇山路。崇山路市委黨校門前，則是公交205、228、249、299等線路的市委黨校站，地塊東側怒江街沿線有116、141、293等公交線路停靠，站名同樣為“市委黨校”。
商業配套方面：地塊出門東行1000米為皇姑傳統商圈北行，不僅有千盛百貨等商業，而且有寧山路夜市等特色街區。地塊南行1300米則是以大潤發為圓點的怒江街新興商圈。此外，地塊周邊3公里範圍內還有環宇城等新興商場和各種傳統農貿市場、特色早市，商業配套十分成熟。
醫療方面：地塊周邊三公里範圍內環伺沈洲醫院、市四院、遼寧中醫等著名醫療機構。
二手房：水木清華目前在售二手房均價約在10747元/平方米左右；學府雅居（入住超過15年）二手房均價約在8826元/平方米左右；蘇提春曉二手房均價8669元/平方米左右。
臨近地塊價位：
2016年8月5日，第一糧庫地塊被旭輝以6550元/建築平方米的價格收入囊中，地塊總價12.22億，溢價率達45.56%。
第三方機構點評2018年2月2日瀋陽鐵路機械學校土拍：
