據某房網報道，天津樓市最近迎來一波小陽春行情。
姜Sir特意瞭解了一下，問了開發商，也去幾個新盤樓處現場看了看。
確實，3月以來各項目到訪、蓄客都還不錯，成交也可以。雖然還缺少具體數據支撐，但一線反饋的信息多數樂觀。
這也和之前姜Sir判斷的趨勢基本相符。
每年春天，樓市總會迎來一波成交小高峰。因為元旦到春節期間，通常很少人會買房，這部分積累下的需求會延後，在3、4月份與當月的需求集中釋放，造成市場短暫的供需不平衡。
今年因為新冠疫情，拉長了市場停頓期，需求進一步積累，總要有個節點集中釋放，最終推遲到4、5月份。
3月初姜Sir寫過《難道，購房窗口期真的出現了？》，當時預測的是在5、6月份有一個成交小高潮，現在看提前了大概1個月。
但今年行情又有些特殊性——疫情下開發商資金壓力山大，不得不從2月底開始就給出大額優惠。
3月至今，凡是傳出銷售佳績的樓盤，基本都給出了較大力度的優惠。
比如淮河道的碧桂園中心首開只有1.5萬元/㎡，楊伍莊的翡翠大道高層直降到1.95萬元/㎡，新梅江的御江臺高層給出3.6萬元/㎡的特價……
這些優惠房源推出後也很快便被一搶而空，現在折扣也都在向回收。
像碧桂園中心，第四次加推的頂樓已經定在1.65萬元/㎡，中間樓層1.75萬元/㎡。
量在價先——優惠的收和放，總跟隨著成交量的放大和萎縮出現。
當然這種收回也不是突然完成，而是隔兩天收一個點，新推房源總會比上一批貴幾萬。
不過，大家也不必過分緊張，認為房價又要進入上漲通道。
還是那句話，天津樓市的根源目前並不在樓市本身，而在整體經濟，在於各方對這座城市未來的信心。
基本盤並不能支撐市場逆轉，庫存量依然很大，去化週期過長。
而且，今年還有一個更大的不確定性，那就是仍在肆虐的新冠疫情。
正如北京大學國家發展研究院教授周其仁所言：“黑天鵝的翅膀還沒有完全展開，目前難以對疫情的經濟影響作出可靠估計。”
在這種情況下，人們對未來的心理預期一定會受到影響。
因此姜Sir預計，6月份是一個關鍵節點。
如果政策保持穩定，下半年後續供應逐步入市，前期積累的需求會陸續被消化，市場仍會恢復去年那種供大於求的狀態。
總體看，天津樓市面臨挑戰最大的仍然是500-800萬總價的改善盤。
去年9月，姜Sir寫過一篇稿子《天津樓市的“Endless Loop”》，很快被騰訊404了。
其中提到，天津樓市目前最大的問題是梯度消費的停滯。
天津某大型地產中介機構的交易數據顯示：2016年的新增二手房掛盤房源接近22萬套，業主平均成交週期卻只有56.7天。
這說明，當時的賣舊買新異常活躍，業主也很快就能把老房出手。
到了2019年，新增二手房掛盤房源只有約11.13萬套，業主平均成交週期卻有120天。
這說明，限購限貸政策極大降低了業主換房的意願，成交週期拉長又導致有意願業主換房的難度成倍增加。
舉幾個例子：
某高端項目，目前房源已被預訂出一半。但很多客戶都在找各種關係，希望能推遲付款時間。
某改善項目，出了個“神”付款方式：首付10%、年底10%、明年10%。
某紅盤成交情況很好，退房率也很高，原因就是短期內老房賣不動、籌不齊資金。
而且，據該中介相關負責人介紹，只要二手房價格到位，其實賣房也很快。但很多業主掛得太高，都沒人看房。
這也說明，很多業主其實並沒有下定決心去換房，市場裡的新盤也不足夠誘人，令他心甘情願降價拋售老房去升級居住。
市場端的表現則是，500-800萬總價房源的供需兩不旺。
到了今年，恐怕就已經不是“能不能給我一個足夠誘人的換房理由”的問題了，而是有關未來信心的問題了。
新冠疫情對整體經濟的影響還在持續，無論是經濟學家、企業家還是普通百姓，都不是很看好未來的局勢。
“冷眼觀樓”的粉絲群，很多和姜Sir年齡相仿的中年人，都表示了類似下面的想法，觀望情緒比去年更重了。
其實，姜Sir也是其中之一，去年就動了換房的念頭。
畢竟，老房子已經住了快13年，兩個孩子已接近上學年齡，需要一個更大的空間。
但應不應該此時賣舊買新？究竟要換什麼樣的項目？
Sir把目前居住環境的優勢和痛點，以及自己的換房目標，全部羅列了一下，並進行排序打分。
痛點包括：
停車難，沒有固定車位。
社區已超過10年，設施有些老舊。
沒有電梯，需要爬樓梯。
原來是三室，倆孩子分房後沒有獨立書房。
優勢包括：
學區尚可，有公立有私立，比較方便。
物業維護不錯，且花草樹木已經長成，環境不錯。
社區商業完善，樓下就有早點鋪、菜店、小超市。
戶型很好，退臺洋房很稀缺，每棟只有4層8戶，沒什麼質量問題。
換房目標包括：
還在目前所在的居住板塊尋找，包括新房，也包括二手房。
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要能解決停車問題。
要一個四室戶型，最好是洋房。
總價要在老房出售的基礎上，不能增加太大的槓桿。
按照這些，姜Sir跑了一遍市場，結果發現：
二手房可以在總價預算內增加面積，但停車問題不好解決，且社區品質並沒得到提升。
要實現目標，最少要在賣掉舊房基礎上增加100多萬元投入，但只能多換5㎡面積，這還不包括未來購置車位和裝修的資金。
更重要的是，孩子明年就要上學，與新盤交付有一個時間差；限購限貸背景下，沒辦法短期內獲得房票，資金籌措很麻煩。
綜合比較下，姜Sir還是放棄了換房的計劃。
至於自己的痛點，社區老、沒電梯這兩項還好，四室需求可以通過裝修解決。只有停車難一項，只能忍受了——每次停在社區外，或者乾脆少開車。
姜Sir一直說，買房是件極其個性化的事情，每個人都必須根據自己的具體情況，去制定自己的購房方案。
希望姜Sir的現身說法，對大家作決策時能有參考價值：
先詳細列出自己的需求、痛點、目標，對每一項打分、排列主次順序，然後對選項進行取捨，最後尋找相應的解決方案。
而且，姜Sir認為，業內以往公認的客戶8-10年就會換房的規律，今後恐怕會失效。
如果換房越來越不易，我們又該如何提升自己的居住品質？
姜Sir選擇了重新裝修的道路。
這幾天沒推送，就是一直在忙活裝修方案的設計。
接下來，在樓市評論、產品推薦之外，Sir會再開一個“冷眼裝修日記”連載。
這麼多年來在開發商那學來的精裝設計理念，姜Sir會嘗試在這一次老房翻新中落地。
保證全都是乾貨，歡迎持續關注。
如果你有改善需求，你對未來怎麼看？你有心氣通過裝修提升居住品質嗎？
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2020·4·16
