中國建設報中國房地產
中國城市發展研究院投資部主任 劉澄
12月23日召開的全國住房城鄉建設工作會議，要求重點做好“深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”，這與此前召開的中共中央政治局會議和中央經濟工作會議一脈相承。
如何看待“住房制度改革”這一提法？
我認為住房制度改革的主要方向之一就是實現“租購併舉”，也就是推進住房供給類型的多元化。住房供給多元化則可以具體為以下幾個方面：土地層面從國有建設用地中住宅用地類拓展至集體建設用地；產權層面則由居民自有產權拓展為租賃房屋、保障房等多種權益；投資建設主體則由傳統開發商擴寬到自持產權物業管理公司、集體企業等多種市場主體。
在“租購併舉”的大方向下，住房租賃市場成為政府當前大力培育的對象，但目前我國的居民住宅仍以商品房為主，租賃市場佔比很少，因此大力加快租賃市場建設是完善住房供給制度的重要方式。此次全國住房城鄉建設工作會議要求大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口淨流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場，就體現了這一點。
除此之外，此次全國住房城鄉建設工作會議還提出要“加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益”。事實上，發展租賃市場還有許多問題需要破解，比如目前我國租賃市場存在三個門檻，
首先是租賃產品收益率較低，不利於吸引社會資本參與投資；其次是過去租賃住房的品質相對較低，給公眾以低端住宅的不良印象；最後是中國家庭傳統觀念更傾向於購買自有住房。
在租賃市場建設初期，從政策、機制、模式上都缺乏成熟案例，因此此次全國住房城鄉建設工作會議要求推進國有租賃企業的建設，充分發揮對市場的引領、規範、激活和調控作用。國有企業作為先行先試的參與主體能夠規避一定風險，也為政策進一步完善提供“試驗田”。
但同時也要平衡好發展國有租賃企業和促進民營企業入局長期租賃市場的關係。當前一些民營企業也在積極佈局長期租賃，比如近日碧桂園發佈了其長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”，提出3年發展100萬套長租公寓的計劃。長期來看，民營企業因其高效率和精細化管理能力也會是租賃市場的重要參與者，一旦租賃市場形成穩定的盈利模式和明確的行政管理體系，民營資本參與租賃住房市場的優勢會更好地體現出來。
在“租購併舉”等政策引導下，房企、銀行等金融機構紛紛入局長租公寓市場，形成政、銀、企之間密切合作的關係，政銀企三者合作是推進租賃市場建設的必要方式。比如，近日首開集團與建行北京分行簽署戰略合作協議，短短20天，首開集團已經獲得來自各大銀行的1500億元授信額度，用於支持首開的棚戶區改造、保障性住房、自持租賃住房、共有產權房及普通商品房等項目建設。
國有企業穩健的財務制度是銀行參與這一領域的必要條件之一。同時，北京市的人口密度大、城市管理複雜程度高，對租賃住房具有迫切的需求。將棚戶區改造、保障住房與租賃住房等多種形式的產品共同推進，是落實和推進北京市住房制度改革的一次重要嘗試。結合過去全國城市更新的成功案例來看，“租購併舉”的政策將是傳統房企轉型的難得契機，尤其在熱點地區獲取土地資源、改善長期現金流和提高產品毛利率等方面有積極作用。
此外，首開集團是北京市屬龍頭企業，也是北京市推動住房制度改革和住房產品多元化的試點平臺。在保證國有企業穩健經營的基礎上，積極參與住房制度改革，不斷優化北京市住宅市場供需結構，是首開集團履行社會責任、發揮社會效益的具體實踐。
（作者系中國城市發展研究院投資部主任）
精彩推薦
剛剛，全國住建工作會釋放2018年房地產重要信號！
房企巨頭入局 長租公寓迎來“洗牌”期
爭做新時代“包租公” 資本競速萬億級長租市場
方向|中央政治局定調樓市 房地產市場迎來關鍵轉折
中央政治局會議：加快住房制度改革和長效機制建設
中房政研| 完善租賃住房制度重在滿足“新市民”需求
－－－－－－
共築美好生活
■住房城鄉建設部主管唯一綜合媒體
■ 中國建設報房地產融媒平臺
■ 業務支持：中國房地產業協會
