樓市“漲價潮”是從何時開始？房說君以為這在2008年的時候，房價就真正開始了本輪的上行期；但不可否認的是，每當國家發佈對房地產的積極政策，總能引起房價的騰飛。
前幾日國家在1晚內接連發出2個報告，其內容含有的信息量很大，有可能會對樓市下個10年發展產生影響，不管是炒房者還是無房的剛需都被波及。
4月9日晚，高層發佈《構建更加完善的要素市場配置》。
發改委下發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展》。
這2份報告中，前者似乎是關於完善市場配資，而後者是有關“城市化”指導建設，兩者似乎看起來風馬牛不相及，然而其中卻是包含了對房地產界信息量很大的內容。不急，房說君希望能在文章中一點點地為大家“抽絲剝繭”解讀。
新文件涉及土地跟戶籍制度改革，樓市規則或要開始更新？
在《完善市場要素配置》文件裡，長達32項的意見說明涵蓋了股市、存貸款利率、科技發展、債市、土地等與市場有關的因素，這份報告最大的意義就是在全球經濟因“冠毒”而受影響後下滑，及時對國內經濟做出調整從影響中復甦，新規則對樓市最重要的就是財政貨幣政策、樓市走向以及土地供應性質改變；《新型城鎮化建設》則是對今後長江三角、珠三角等城市群戶籍、社會福利互通互相承認的優化，所以2份文件加起來或會影響著今後10年宏觀經濟的發展。當然，與經濟互為羈絆的樓市自然也不例外，更有可能讓房地產界“寢食難安”。
首先是新的土地改革，在本次的報告裡重點提及了永久農用地下放審核、宅基地重新登記、集體土地入市等。“永久農用地審批下放”這是之前就已經公佈過的，房說君就不再詳細贅述，農用地轉變為建設用地這也就意味著審批過後開發商直接建造就行，連徵地環節都剩下了也就少了許多的口角是非；集體土地入市流轉這在去年9月份的《新土地管理法》中就有了端倪，本次報告發布後就再法律層面確保了農村集體土地入市後的合法性，可以說以後開發商直接跟村代表洽談拍地事宜就可以了，個人或企業可以直接購買或者出讓不受限制。
本次還同時開啟了新政，重新登記農村宅基地，難道意味著這類房子以後就有合法產權？房說君看來未必，本次高層只是提出要盤活農村宅基地，將荒廢、空置的無產權房進行重新處置，畢竟在農村這類房子數量眾多，盤活以後或許會由各地方統一管理或租賃。
房說君認為這些有關土地的新政會讓開發商“寢食難安”，目前國家對集體用地入市後強調作為共有產權、廉價房的建設用途，不妨深入細想層次，農轉建、集體土地入市或許回懟現有商品房體系產生衝擊。房價為何會不斷水漲船高？很大一部分是炒房者不斷囤房而市場剛需需求旺盛造成“供不應求”現象，一旦低廉的共有產權房、廉價房供應量上去後，大家都購買這些房屋那麼囤房者、開發商生意就日益減少利潤下降；其次宅基地的盤活也有利於發展房屋租賃市場，這塊無疑也是在分“以租養貸”炒房人的蛋糕。
再者就是戶籍制度的新政。以往在城市群之間，彼此的社保、醫保結算會因戶籍不同而異地結算，繁瑣且麻煩，長江三角洲和珠江三角洲作為我國經濟工業發展的前沿，通過融合實現輕軌、高鐵、社保、出行等互相通用這是第一步，第二步就是文件中提到的通過新建大型CBD、綜合體等方式讓這些城市地帶產業無縫遷移、聯合，有利於後期在新基建以及土地出讓外達到更快效率，如此一來開發商拍地建造成本也會大降，當大家都知道的“秘密”就不再是秘密了，房企還能以土地貴為由賣出高房價嗎？
城鎮化發展要提前結束？樓市不再以規模“論英雄”，樓市3巨頭齊改口。
在房地產高速發展時期，保持著不斷拍地-建房-出售這種高週轉模式，幾乎是所有房企發展套路。誰能最迅速拍下囤起足夠多的地塊就能建房出售佔領市場份額，隨著這2年房地產銷售放緩特別是今年遭遇突然的風波後，大家都開始謹慎起來不再以規模“論英雄”，融創董事孫宏斌就表示，今年會謹慎拿地，不賺錢的活都不會幹。城市化發展作為開發商企業們鼓勵買房的“理由”，在第二份《新型城鎮化建設和城鄉融合發展》的報告中就對這方面發展提出指導意見。
內容指出300萬以下常住人口的城市，將會全面取消落戶限制；而300萬以上人口將會推動重點人群落戶限制的取消，難道要提前結束城市化發展了？房說君認為不能以偏概全，城市化發展作為國家既定戰略而本次開啟的這個新政更多的推重中小城市“同城一體化”削弱落戶對人才流失影響，轉換到樓市影響就是在城市群一體化後，大家的購房記錄就更加清晰了，有些城市為了擴大買房內需在不同戶籍買房上往往會忽略，戶籍影響被削弱後這樣做法就不可能再實施了。萬科的高層鬱亮也表示過，目前的困境是對各領域、企業一次大考，大家都無法置身事外來獨善其身，則也是樓市目前面臨困境。
城市化的作用就是希望能提升落後農村的經濟水平，初衷是好的但現實中卻變成了讓農民進城購買房子減少存量房的做法，國家現在卻加上“新型城市化建設和融合”來重新定義城市化做法，配合宅基地盤活、農轉建、集體土地入市，以後農民家門口就能買到便宜房子何必進城買？所以城鎮化不會提前結束而是被重新定義了。
2個報告裡的內容算不算是對樓市友好政策？不能算完全的壞消息，至少在集體用地上房企還能通過購買轉讓等方式獲取集體用地建房，只是這個土地拍賣成本下降後也賣不出高價了。對於房企們今年到期的負債、債券等問題，前10強企業恆大的許家印也開始擔憂，他認為今年要用最大決心、力度來降低負債，同樣是通過減少現有土地來建房趕緊回款。萬科的鬱亮、恆大的許家印、融創的孫宏斌前5強房企態度都一致轉變，不再盲目擴張以負債方式發展，這與前幾年大家一致看好樓市發展態度大相徑庭，“樓市3巨頭”的態度改變說明了一個問題，就是不管國家有沒發著2個報告，樓市下行的大週期都不會改變，只是前者催化後者到來的步伐。
房說君有話說：國家新政的開啟對無房者來說是利好的一面，共有產權、廉價房等入市就意味著大家不再被高房價拖累，土地跟戶籍制度的新規則也從側面對樓市進行調控，但是真正讓房地產“寢食難安”的不是其他而是這幾年來房企自身大規模發展造成，“樓市3巨頭”的態度也很好說明這點，大家開始不再發表積極鼓勵的看法了。
