我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：星叔好！座標西安，目前有3套房：第一套在地鐵1號線森林公園站300米左右，高層精裝65平米，無貸，房齡近7年，小區品質一般，目前出租中，估計市值75萬左右；第二套在草灘尚稷路金泰經開花城，高層毛坯100平米，73萬全款（2019年已收房），經開一中學區；第三套在灃東灃華熙城，2021年底收房，改善+投資，周邊有學校，貸款100萬，月供6000。二孩家庭，民企職工，目前家庭年收入30+，現在大寶小學附近租住。
方案1：今年賣掉第一套，為第三套還貸款，減小還款壓力。
方案2：第二套滿三後賣掉，為第三套還貸款。
方案3：賣掉一、二套，不還大額，繼續擇機入手。
請問星叔，如何抉擇？
回答：三個方案都不是很好。
你的買房投資思路首先不對，你有2套房都是全款，作為投資來說是沒有槓桿的，一旦房價上漲，資產無法放大，漲幅靠選籌，賺錢靠槓槓。
而第三套選擇貸款本來是正確做法，而你方案一和二目的都是想提前還貸款，投資來說貸款應該貸的時間越長越好，而不是提前還款，30年的通貨膨脹，負債被稀釋，貸到就是賺到。
方案三賣2套來說現在也不是出手時機，目前二手市場太靜淡，不建議出貨。
我的建議是3套不動繼續持有，前面2套房都沒有貸款，可以簡裝出租，用前面2套租金抵還第三套部分房貸，減輕還貸壓力。
然後等待下一波大牛市。
提問：座標南京，感謝星叔之前的回答，再請問星叔，如果作為純投資，江心洲的仁恆江灣世紀、奧南的華潤置地魚嘴潤府、南京的世貿天譽、河西的蘇寧睿城三期、江北核心區的風華國際、雨花臺的龍湖天鉅、雨花軟件谷的大名紫金九號、還有一個價格便宜但火車道就在附近的石林雲城，我該怎麼選？投資面積應該怎麼選？或者您能給我具體推薦幾個合適的樓盤投資嗎？謝謝
回答：南京現在河西仍然有大量的限價房，這是搖號無腦套利機會，都應該先去搖號。
投資住宅，一般建議選擇面積在90-110平的三房。
一個城市的所有房產其實一直處在交易置換的週期之中，只是快慢的差別，並且他們房產的置換模型是一個類金字塔模型。
每個一房、二房的小房業主其實都是潛在的賣家，賣掉小房置換大房，從下往上置換。追求更美好生活是每個人的夢想。
如果你買了小房，將來二手市場上競爭對手就非常多，賣不起高價錢，但如果你提前買好三房，一步到位，不需要換房了，不光省事，還能就等著下面一房、二房的一堆人賣掉房子置換上來、從中獲利。
這就是為什麼小城市樓梯房、小面積房子遭人嫌棄的原因，因為人們紛紛賣掉這房子，
買花園電梯三房，改善居住。
在小城市，沒有外來人口的前提下，投資樓梯房賺不了大錢。
但在一線城市，投資樓梯房可以賺錢，因為樓價非常高，外來人口多，樓梯房價格偏低，大把人願意接盤。
提問：星叔，之前你介紹了南京投資房的打法，杭州的小夥伴也想了解一下你對杭州的解讀。
之前你有說過積極參與杭州限價盤搖號，除此以外還有嗎？
比如現在杭州是否適用大面積低單價，市區距離和單價分別應控制在多少，杭州學區房投資是否有機會等等，感謝！回答：杭州新房搖號是看具體樓盤的倒掛程度的，並不侷限於特定板塊，除了未來科技城和錢江世紀城外，2.8萬的三墩北、2.9萬的勾莊、3.8萬的市北、4.0萬的艮北、4.7萬的濱江區府，甚至7.1萬的望江新城也很火。
杭州新盤供應很大，選擇面廣，大面積低單價一般都是相對較老的房子，可能會有流動性問題，不太推薦。
長期來看，單價控制在4萬甚至3萬以下，會有一定的低基數效應，結合25公里的半徑，未來增值空間可能會大些，但杭州新板塊非常多，板塊輪動很厲害，每個時間都有被低估的板塊，需要具體問題具體分析。
杭州投資回報率最高的板塊 詳見知識星球內部
提問：星叔，上海閔行金匯豪庭和萬源城御境兩個盤能否點評一下！謝謝回答：這兩個盤的。戶型都是最頂級的，非常方正，很闊，很闊氣，產品上是大平層，都是西南區的有效改善。
金匯豪庭的話，它的單價會低一些，房齡啊老一些，但是樓間距極其開闊。
只要上到五樓，就是視線各方面，採光都是頂級的。
然後，單價也不高，學區一般。日新實驗小學，閔行區二梯隊。
龍茗中學，一般。
萬源城御境品質吊打金匯豪庭。
可以說是西南角最好的房子之一，至少是古美最好的小區。
它樓齡會更新一些。小區的品質是沒得說的。
再一個就是有萬源城的，還是有整個品牌。周邊配套也是不錯，旁邊有溼地公園和商圈配套。 產品形態主要是大平層， 幼兒園就在小區邊上， 學區也是很強配備，小學協和地段班，初中是上實西校。
由於房齡新，所以拿到房子的時間不長，其實現在沒有多少業主在賣的。而在真正在賣的房子也都不是好房子，要麼靠馬路，要麼是什麼樓層差之類的。
定位客群也是西南區的富人,實驗學校西校，閔行區二梯隊初中，一般業主不會去上的。主要選擇的是協和萬源城校區，私立中學。
提問：星叔，買房是如何淘筍盤的，有什麼方法嗎？回答：詳見內部分享《如何淘筍？低於市場價50萬的那些筍盤》
提問：星叔你好，本人35，目前江蘇常州上班，在上海有一套小戶型，現在考慮把上海買了回老家買套別墅，別墅值得買嗎，有沒有升值潛力？
回答：沒有！不值得！財富縮水，階層倒退！
年輕人最重要的是什麼？
年紀輕輕最重要不是聰明才智，不是什麼大學， 什麼公司， 野望才最重要。
王健林講 清華大，北大不如膽子大， 有一個小兄弟， 7年前大學畢業後， 做過程序員， 做過設計，後來越混越佛系， 做了餐廳服務員... 收入很低，唯一好處是包吃住...
我們指了條路， 比餐廳服務員要賺錢多的多， 而且有前途...
小夥子開始走向另外一條路， 迴避挑戰， 激不起鬥志... 你沒錢要賺錢， 我不在乎，現在挺好的沒什麼壓力； 你還年輕， 健康最重要。
中國有23%男生找不到老婆，沒事我女朋友願意和我同甘共苦...
怎麼叫都叫不醒，陷入裝睡模式。
你永遠叫不醒裝睡的人！
提問：星叔，您好，房子在海珠區，跟我交易的業主希望戶口保留在房子裡便於她的小孩升學，估計會保留3年，她說如果我不答應她也可以遷走到街道，請問這種情況，戶口會影響到她孩子將來就讀的高中嗎？我能答應這個請求嗎？如果我答應了，要怎麼樣保護自己的權益呢？
回答：我的建議是不要留下什麼尾巴，戶口要求遷走。
若不然，滿足上家的需求，必然要滿足下家的需求。價格必須有滿意的讓步。戶口一般只跟小升初有關係，跟高中完全不搭了。
你若答應了，你也可以把自己戶口遷入來，但是三年後的事情不太好說，協議寫了也不好說。時間拖得久。
你若不用學位，你賣出時候，你的下家會要求你遷出戶口，你倒是容易，但你這個上家可能就未必拿得動了。
提問：星叔，做專業的房產投資人有哪些盈利點。謝謝！
回答：內部資料有各個流派的賺錢模式，建議先學習下。詳見內部資料《實戰！炒房各流派秘密賺錢的訣竅？》
提問：你好，座標寶山楊行板塊。老房子拆遷分到了幾套安置房，現在都在出租中，但是感覺租金的收益太低了，60平的一室一廳租金才2800一個月，銀行的理財都高得多。現在賣掉大概能有220現金，請問有必要出手嗎？這個錢去嘉定買新房靠譜嗎？
回答：沒必要。房子最大的財富增值在於房價會漲，上海房子的租金年化收益率在1%到1.5%左右，遠遠跑不過銀行理財。
但是一般5到7年就會翻倍，增值部分會很好彌補你的收益。
買新房可以，但置換的成本很高，如果是自住是值得的，但如果是投資沒必要。當中的稅費和中介費就會吃掉很多利潤。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。
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