好的产品，永远都会有人买单。
前几日，315爆出了以万科为代表的个别房企质量问题，主要表现在工程品质上，这也算是给行业敲了个警钟，做好产品。然而做好产品工程品质是一方面，户型设计也是不可忽视的一环，它是居住舒适度高低的决定性因素。
事实上，不同定位的产品，其户型设计要点及加分项也是不一样的。中端高性价比户型更注重功能性，舒适感是加分项；而高端豪宅型户型则更注重尊崇感及舒适性，强化主卧配置、附加空间是加分项。那么，目前市场上中高端项目在户型设计上的亮点有哪些？如何才能打造出更受市场喜爱的住宅产品？
于是，本文综合户型设计亮点较为突出的项目案例，探讨中高端户型设计发展前沿趋势，以期为同行带来思考与启发。
“改需”时代，
首改及深改需求凸显
改需客户通常分为刚改和深改两类。
前者主要是面对家庭结构从“二人世界”转到“三口之家”带来的刚性改善居住需求，更倾向于中端高性价比产品；后者是我们常说的“上层富人”一族，金钱往往不是问题，重要的是实现个人尊崇感及品位，大多青睐高端豪宅产品。
目前，这类改需客户群体占比多少？
据恒大研究院相关研究报告显示，中国城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升。其中，主力置业人口中，20 ~ 34岁以首置需求为主，35 ~ 60岁以改善需求为主。再对改善需求进行细分，35 ~ 45岁一般为二次购房的刚改首改群体，45 ~ 60岁为三次及以上的深改/豪改群体。
结合联合国预测的未来我国人口年龄结构数据，2020—2030年，首置需求人口占比由36.8%降低至32%，首改需求人口占比由23%提升至28.6%，深改/豪改需求人口占比维持在40%左右。显然，中国房地产业的改善时代已然来临，并预计持续到2035年左右。
我们可以看到，一方面是改善时代来临，消费者将对住宅产品提出了更高的要求；另一方面，在疫情笼罩及宏观政策调控下，整个行业大环境形势严峻，房地产市场的“马太效应”正日趋凸显。这促使地产商们不得不加快产品创新力度，其中最突出的是户型设计。
然而，对于首改/改善型、深改/豪改型项目而言，其户型设计趋势是不一样的。
首改/改善型，
更注重功能和性价比
做好首改/改善产品，最重要的是了解客户的本质需求是什么。
首先，很多改善客户年龄段都在35岁以上，父母年纪大了，需要与子女同住。那么，对户型的适老性及相互私密性将提出新的要求；
其次，未来很多改善客户都是二孩家庭，随着二孩出生或长大，对于活动空间的要求就会提升。不仅需要增加房间，同时也更看重空间的灵活性；
再次，随着家庭成员的增加，对于房子的功能性要求也越高，增设玄关及存储收纳性更强等。在满意功能性提前下，也追求一定的空间感，比如卧室和客厅更大、阳台更长等。
这类客群通常更加理智，对价格敏感度相对要低一些，总之“高性价比”便是。所以，针对首改/改善客户需求，市面上做得比较好的户型主要表现有如下5方面：
1、大面积赠送，最大化提升空间利用率
在有限面积内尽可能提高户型空间利用率或实际使用面积，是不少高性价比住宅产品增加产品竞争力的重要手段。较为典型的有叠墅类产品，在容积率、建筑高度限制条件下，设计将土地高附加值的特点发挥到极致。
例如，云翔国际研发的5墅产品，实现了上中下叠均赠送两层地下空间。地下一层5户个性定制，价值均好分配，天井及下沉庭院、阳光引入。地下二层私家地库，独立电梯入户。
还有一些通过入户花园、阳台、飘窗以及室内局部挑空等合规赠送面积、四叶草户型等方式来扩充室内空间、减少空间浪费。
2、双套房设计，考虑适老性
适老性设计的两个核心，一是安全，二是方便。老人年纪大，行动不便，心思敏感，担心给子女添麻烦，但又不得不需要被照顾。因此，双套房设计很有必要，当然若是做不到双套房，老人卧室也要尽量朝南，并且离卫生间比较近，不受噪音干扰。
比如下面这个130㎡的四房户型就采用了全套房设计，弱化因家庭成员较多、生活习惯不同而造成的影响。
某房企130㎡户型
再如融创华中135+创新户型，则是将老人房朝南设计，并且房间外设计了推拉门和方便老人起夜的小卫生间。拉上门时，同样也变成了老人套房。值得注意的是，老人卫生间设计时，考虑预留上下水点位，方便不同的家庭根据自己的需求确定它的功能。
融创华中135+创新户型，图源：融创华中
老人房卫生间调整示意图，图源：融创华中
3、户型灵活性，强调互动、情感交流
改善客户的家庭结构一般为二孩家庭或者三代同堂家庭，但家庭在不同阶段对于产品的功能需求有很大不同，所以在户型空间上，很多项目都会强调空间的可变性和灵活性。
融创华北通过对全生命周期户型设计探讨，将融果初婚、一小果来临、二小果来临、两果成长时光、家有小果初长成、三代居、活跃长者等7个阶段9种可变户型。
会生长的户型，图源：融创华北
此外，杭州·景瑞·天赋139㎡洋房户型，通过墙体的转移变化，可实现不同功能空间的打破-重组-切换，不同搭配对应不同时期需求，全人群精确覆盖，营造功能化、精细化、人性化的敏锐且理性的定制空间。
杭州·景瑞·天赋自由系PRO户型
上海·万科·天空之城125㎡—创新3+1户型，根据都市生活者对于生活空间个性与实用性的需求，特打造3+1可变户型，采用子母套房设计，即使是两代人同住，也能享受到私密与亲密兼得的美好。
上海·万科·天空之城125㎡户型
4、玄关设计，保护隐私、增强收纳
改善户型中，玄关的设计重要度还相对比较高。玄关要实现的功能除了优化入户动线、保护隐私以外，增加收纳空间也是很重要的一点。比如万科云城135㎡的四房户型，玄关收纳功能非常强大。
深圳万科云城135㎡户型， 图片来源：搜建筑
除了传统的玄关柜外，融创华中在135+创新户型厨房的旁边设计了一个次净储藏间，以增加生活的便利。比如，而当前疫情下，外出购买的生活物资，取回的快递、外出的防护服可以放在次净储藏间做消毒处理，避免对生活区产生影响。
平时归家双流线（左）疫情期间消毒（右），图源：融创华中
5、构建家庭活动核心区，强调互动和趣味性
1）方厅和空间合并，家庭核心区强调互动。近两年比较流行宽厅和方厅，进而取代了传统的长厅，以此强化家庭核心区。
2）空间合并，LDK客餐厨一体化，强调互动和交流。这样的设计可以大大扩展了室内共享空间，且缩短了家务动线形，让整体空间变得通透美观，户型社交和互动性大大增加。
以融创华北创界F5户型中建筑面积约140㎡户型，其50㎡超大LDK使整体空间更为开阔舒朗，采光、空气流动媲美奢华大平层的空间感受。此外，作为LDK延伸，9米大面宽南向阳台则承载了诗意家庭生活的所有想象。
融创华北，创界F5-140㎡
上海·静安府120㎡户型中，为实现南北通透，厨房设置在了端角的半独立位置，有效隔绝了厨房的油烟及噪音。此外，约3.4米大面宽独立餐厅，可容纳8人同时用餐，LDK客餐厨一体化，空间流动性、家庭互动性增强。
上海·静安府120㎡户型
深改/豪改型，
强调空间舒适感及尊崇感
针对深改/豪改需求推出的住宅，我们通常称之为“豪宅”，而最大化提升客户居住舒适性和尊崇感是其户型户型设计的核心。
其常规做法是在普通住宅或普通高端住宅的户型布局的基础上，加大空间尺度，提高配置规格，同时通过室内设计的深度介入，完善功能设置，使空间组织更加精细流畅，创造奢华享受。代表楼盘有北京星河湾、汤臣一品、金色海岸等。
此外，在豪宅户型设计上，家庭室、展示空间(如设有酒吧、酒柜、画廊的空间）、附加空间（泳池、健身房等）都是其重要的加分项。针对市场上的部分豪宅户型，归结起来主要呈现出如下5大发展趋势：
1、入户升级，增加私密仪式感
为了提升入户空间的私密感，不少叠墅、平墅、洋房产品会通过独梯或者类一梯一户的入户设计来增加业主居家的私密性，避免邻里间进出的干扰。
如上海大宁金茂府上中下叠每一户都配备入户花园及私家电梯，且电梯是通往地下室，这样不管是从地上还是地下回家，可通过电梯直达，私密性很强；再如，康桥美庐湾235㎡大平层采用双电梯入户设计，尊享感油然而生。
上海大宁金茂府
郑州·康桥·美庐湾235㎡大平层
2、双开门、玄关组合设计，强化居住尊崇感
高端住宅项目还会通过双开门、玄关组合入户设计，强化尊崇感。如深圳龙华金茂府185㎡双开门设计，相较于传统的单门入户，更具仪式感和尊崇感的双开门设计正在被更多的住宅尤其是高端产品应用。
深圳龙华金茂府185㎡户型
而玄关设计除了提升居住私密性和收纳存储功能外，还有装饰和展现居住品位的作用。沈阳金地峯汇多个户型采用电梯厅+入户玄关设计，居住品位感十足。
成都中铁建西派国樾230㎡户型
3、为保证空间尺度，各空间功能做到位
对于改善型产品，最简单直接的方式是通过面积来划分。而不同面积段细分为3个阶段，功能型、舒适型以及享受型。显然，深改/豪改项目主要是享受型，整个户型面积较大，当然大并不一定就是豪。
真正豪宅的“豪“实际更主要体现在每个功能区的开间和进深上，尤其是强调开间，重中之重的是客厅、餐厅和主卧的开间。一般来说，优质豪宅的客厅开间都会超过5米，主卧开间不低于4米，餐厅开间不低于3.5米，次卧的开间不低于3.2米。
以中海半山壹号平墅208㎡户型为例，全屋开间高达18.1米，进深达13.4米。其中，主卧开间5.6米、客厅开间5.6米、餐厅开间3.6米、阳台进深高达3.9米，阳台面积约65㎡且全赠送，主卧+客厅+客卧+次卧大开间，全部朝南，这样的户型设计够不够豪横？
中海半山壹号平墅208㎡户型，图源：凤凰网房产南宁站
4、增设“家庭厅”，严格区分活动空间
为了严格区分活动空间，不少豪宅项目增设了“家庭厅”，这是豪宅户型重要的加分项。深圳龙湖金茂府248㎡户型中，除了常见的入门处独立客厅外，还在卧室区域独创家庭厅，方便日常起居。早期的中海紫御豪庭295㎡户型，同样增设了“家庭厅”，其设计效果便是利于舒适和私密生活的同时，还尽显尊崇气度。
深圳龙华金茂府248㎡户型
5、书房、衣帽间搬进主卧，全套房设计
对于大面积的高端项目而言，常规卧室+卫生间的套房设计自然满体现不出“豪”、“高贵”气质。而是加入了书房、衣帽间、浴缸＋双台盆、露台等更多功能，构成全套房设计，且空间尺度感极强。
深圳龙华金茂府248㎡户型
以上，无论是首改/改善，还是深改/豪改户型，每一处创新背后，我们更多的是看到产品研发的不易。
近些年受限价影响，地产商们不断的降标减配，这样的结果导致研发上受到的束缚和要求变多，户型创新越来越少。与此同时，即便设计出了好户型也败给了工程品质，产品口碑直线下滑，得不偿失。
所以，在改善需求成为主流的市场下，只有认真踏实做好产品的房企，才能赢得市场尊重，走得更远。
参考资料
[1] 2020上半年产品测评入围项目解读
[2] 豪宅好户型，应该是怎样的？凤凰网房产南宁站
来源：房地产观察家（ID：realestareview）已获得授权，向原作者表示感谢。
