如何成立業委會、更換物業公司？
（相關法律法規整理和解讀）
羅恆律師（153 2039 3635）
西南醫科大學法學院專任教師
川、渝辦案
引言：
針對近日“重慶市某小區”成立業主大會、業主委員會等諮詢事宜，涉及到諸多法律問題。筆者結合《民法典》、《物權法》、《物業管理條例（2018修訂）》、《重慶市物業管理條例（2019修訂）》、《重慶市物業管理企業資質管理暫行規定》、《重慶市人民政府辦公廳關於轉發重慶市業主大會和業主委員會活動規則（試行）的通知》、《最高人民法院關於春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的覆函》等相關法律法規，對重慶市小區業主大會、業主委員會的成立及選聘和解聘物業公司等相關法律法規進行整理和解讀，希望對大家依法處理小區公共事項有所裨益。
一、如何依法成立業主大會、業主委員會
基本原則：除只有一個業主，或業主人數較少且經全體業主同意不成立業主大會者之外，欲成立業主委員會均需先成立業主大會。業主可以依照法定程序設立業主大會，並由業主大會選舉產生業主委員會。業主大會可以設立監事委員會，負責監督業主委員會的工作，並履行業主大會賦予的其他職責。
（一）第一階段：籌備工作
1.基本條件（滿足一項即可）
（1）一個物業管理區域內，已交付的專有部分面積達到該區域建築物總面積的百分之五十以上，建設單位應當進行公告，業主可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。
（2）佔物業管理區域內業主總人數百分之二十以上的業主，可以向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面申請召開首次業主大會會議。
2.申請形式
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到書面申請後三十日內通知建設單位或者物業服務企業報送物業建築面積、物業出售時間、業主清冊和聯繫方式、共有設施設備交接資料等材料，並負責核對材料和指導成立首次業主大會會議籌備組。
3.資料提供
建設單位或者物業服務企業應當自收到街道辦事處、鄉（鎮）人民政府通知後十日內報送材料，協助成立籌備組，並在物業管理區域內為籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持。
4.人員組成
籌備組成員由業主代表、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區黨組織、轄區公安派出所、居（村）民委員會和建設單位派員共同組成。其中，業主代表應當符合本條例第二十六條的規定要求，且人數所佔比例不低於籌備組總人數的百分之五十。籌備組成員中的業主代表，應當由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織業主推薦產生，並告知全體業主。籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。
5.籌備組成員名單
應當自成立之日起三日內予以公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協調解決。籌備組成員名單確定後，應當予以公告。
6. 刻制印章（非必要程序）
籌備組可持街道辦（鎮政府）出具的證明向公安機關申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或組長指定的成員保管。籌備組解散後，印章由保管人交回街道辦（鎮政府）廢止。
7.解散時間：業主委員會選舉產生之日起，籌備組自行解散。逾期未召開首次業主大會會議的，或者半數以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的，籌備組自行解散。
（二）第二階段：召開首次業主大會會議
1.準備工作：
①確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
②參照市住房城鄉建設主管部門制定的示範文本，草擬管理規約和業主大會議事規則；
③確認業主身份，確定業主人數、業主專有部分面積，以及業主的投票權數；
④制定業主委員會成員產生辦法，確定候選人名單；
⑤召開首次業主大會會議的其他準備工作。
業主委員會成員候選人由籌備組推薦，三十名以上業主也可以聯名推薦候選人一名。籌備組應當審查候選人資格。上述第①項至第④項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前予以公示。業主對公示內容提出異議的，籌備組應當予以複核並將複核結果告知提出異議者。
2.召開時間
籌備組應當自成立之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。
3.參加人數
應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。（雙過半）
4.召開形式
業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。
5.會議主題
對管理規約、業主大會議事規則進行表決，選舉業委會等。
6.表決規則
①業主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建築物及其附屬設施的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。
②業主大會決定製定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業的事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
（三）第三階段：業主大會成立及會議召開
1.業主大會成立時間
自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，並選舉產生首屆業主委員會之日起成立。
2.定期會議與臨時會議
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。召開業主大會會議，業主委員會應當邀請物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會參加。
3.公示時間
召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。
參加人數、召開形式、表決規則等事項同上。
（四）第四階段：業主委員會成立及會議召開
1.業主委員會構成情況
業主委員會是業主大會的執行機構，
由五到十一名單數成員組成，每屆任期五年，業主委員會成員可以連選連任。業主委員會的具體人數由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。2.備案和公示內容
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，並予以公示：
①業主委員會名稱，業主委員會主任、副主任、成員名單和身份證明；
②管理規約；
③業主大會議事規則；
④業主委員會辦公場地、聯繫方式；
⑤業主大會會議表決結果及決議。
3.刻制印章（非必要程序）
業主委員會需要刻制印章的，應當持備案證明到公安機關批准的單位刻制業主委員會印章，並按照管理規約、業主大會議事規則和有關規定使用印章。業主委員會印章應當標明業主委員會的屆數和任期。
4.業主委員會的職責
①執行業主大會的決定和決議；
②召集並主持業主大會會議，向業主大會報告工作；
③與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；
④監督管理規約的實施；
⑤組織物業專項維修資金的籌集，監督物業專項維修資金的使用；
⑥監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主交納物業服務費及其他相關費用，協調處理物業服務活動中的相關問題；
⑦制定檔案和印章管理等工作制度，製作和保管會議記錄、共有財產資料、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑑，並建立相關檔案；
⑧配合相關部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會做好物業管理區域內秩序維護、社區建設和公益宣傳等工作；
⑨法律、法規規定的其他職責，以及業主大會賦予的其他職責。
5.召開時間
業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，每季度至少召開一次。三分之一以上委員要求召開時，應當及時組織召開。
6.表決規則
業主委員會會議應當有過半數成員出席，並邀請物業所在地居（村）民委員會列席。業主委員會作出決定應當經全體成員過半數簽字同意，自決定作出之日起三日內予以公示，並於公示首日書面告知物業所在地居（村）民委員會。
7.罷免業主委員會成員
（1）業主委員會成員受業主監督。業主大會有權罷免業主委員會成員。百分之二十以上業主聯名，可以向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面提出對業主委員會成員的罷免要求。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會會議，由業主大會作出是否予以罷免的決定。業主委員會逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開。
（2）業主委員會成員職務終止或者被罷免的，或者業主委員會解散的，應當在十日內移交其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物。
8.關於業主大會、業主委員會作出的決定
（1）業主大會、業主委員會作出的決定對全體業主、物業使用人具有約束力。
（2）業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規，物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者住房城鄉建設主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，並予以公告。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
二、如何選聘和解聘物業公司
（一）前期物業問題
1.前期物業公司選聘方式
物業中有住宅項目的，建設單位應當通過公開招標的方式選聘物業服務企業。其中，對於預售項目，建設單位應當在申請房屋預售許可證前選聘物業服務企業；對於現售項目，建設單位應當在物業銷售前選聘物業服務企業。投標人少於三個或者住宅建築面積少於三萬平方米的，經物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門批准，建設單位可以採用協議方式選聘物業服務企業。
2.前期物業服務合同的簽訂
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
3.前期物業服務合同的終止
業主委員會或者暫時代行業主委員會職責的物業所在地居（村）民委員會與業主大會決定選聘的物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。
4.物業承接查驗手續
承接新建物業前，物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共有部位、共有設施設備進行查驗。承接查驗後，雙方應當簽訂物業承接查驗協議，並將其作為前期物業服務合同的補充協議。物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、住房城鄉建設主管部門參加，必要時可以聘請相關專業機構協助進行。
建設單位將不符合交付條件的物業交付使用，或者物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因房屋質量、物業共有部位、共有設施設備缺陷給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。
5.移交物業檔案
前期物業服務合同簽訂後、房屋交付使用前，建設單位應當向物業服務企業和物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府移交物業檔案。
物業檔案包括下列資料：
①竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
②設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
③物業質量保修文件和物業使用說明文件；
④物業承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄及備案證明；
⑤物業管理所必需的業主清冊等其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房、物業檔案移交給業主委員會。
（二）如何選聘和解聘物業公司
基本原則：業主大會成立後，由業主大會選聘或解聘物業公司。
1.選聘方式
根據《物業管理條例（2018修訂）》第26條：前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。新聘物業公司可以採用公開招標方式或協議方式。國家鼓勵業主大會通過公開招標方式選聘物業服務企業。
2.更換物業公司的方式
（1）屆滿選聘
物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，對續聘或者選聘物業服務企業的方案進行表決，並將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，並配合新選聘的物業服務企業接管。
（2）行使約定解除權（合同法第93條）
①協商一致解除物業合同。
②合同尚未到期，但出現了物業合同約定的解除事由，可根據合同的約定直接解除。
（3）行使法定解除權（合同法第94條）
有下列情形之一的，業主委員會可通知物業管理公司解除合同，物業公司有異議的，業主委員會可依法起訴，待解除物業合同的裁判文書生效後，再聘請新的物業公司：
①因不可抗力致使不能實現物業服務合同目的；
②在履行期限屆滿之前，物業公司明確表示或者以自己的行為表明不履行主要合同義務；
③物業公司延遲履行主要合同義務，經催告後在合理期限內仍未履行；
④物業公司存在其他違約行為致使不能實現物業服務合同目的。
3.簽訂書面物業服務合同
業主委員會應當參照市住房城鄉建設主管部門會同市市場監督管理部門制定的物業服務合同示範文本與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同，並移交物業檔案。
4.物業服務企業退出物業服務後的義務
①向業主委員會移交物業檔案、有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養等物業服務相關資料，以及物業服務用房和其他物業共有部位、共有設施設備；無業主委員會的，向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府移交；
②撤出物業管理區域內的物業服務人員；
③結算物業服務費用和預收、代收的物業管理區域公共收益等費用；
④結清委託專業性服務企業對設施設備、清潔衛生、園林綠化等開展專項服務的費用；
⑤法律、法規規定的其他事項。
注意：原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用等為由拒絕辦理交接。
5.物業服務中的常見問題
①物業服務收費項目、標準以及收費方式，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。
②物業服務收費確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，並由業主大會決定；未成立業主大會的，由符合法律規定比例的業主表決通過，並將表決結果公告三十日以上。
③專業單位不得強制物業服務企業代收有關費用，不得因物業服務企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務，不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共有部位的服務。物業服務企業接受專業單位委託代收有關費用的，可以根據雙方約定向委託單位收取代收手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。
④物業服務企業、業主委員會等應當妥善保存業主信息資料，不得非法收集、利用、加工、傳輸業主信息，不得非法提供、公開或者出售業主信息。
三、業主委員會是否具有民事訴訟主體資格
根據《最高人民法院關於春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的覆函》（[2005]民立他字第8號），最高法院認為：業主委員會作為業主大會的執行機構，具有對外代表全體業主、對內具體實施與物業管理有關行為的職能，其行為的法律效果及於全體業主。賦予業主委員會當事人地位，可以達到明確責任主體、簡化程序、降低訴訟成本的效果。因此，最高法院傾向於承認業主委員會的當事人地位。
以上系本人整理的重慶相關規定，希望對大家依法進行小區自治提供支撐。
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